??长三角的经济进行在三大经济圈中一直维持优先，居民收入水准也长久处于全中国之首，良没有问题经济根本面让长三角地域内都市成为许多品牌房企布置首选。

??此背景下，当前房企在长三角土储竞争格局如何？较2019年有产生了那一些浮动？范围房企和当地房企的拿地战略差异在哪？未来值得要点关心的都市有哪些？

??为这，本文起首就近一年长三角地域的楼市和地市走势发展整理；第二部分则对长三角地域各房企的土储格局发展体系剖析，并总结出各样房企的拿地特征和范围浮动，第三部分则对典范公司的布置特征、拿地战略发展深度解析，总结出各样房企的布置差异，最终鉴于以上探讨，对未来土地市场从都市布置、拿地时机和要点关心都市等方面做出概括预判。全文最重要的结论如是：

??住宅市场韧性足，多半都市市场供求关连健康

??聚集供地下土地市场热度保持高位，热点都市地价屡创新高

??范围房企优势依旧突出，土储高度聚集的趋向愈演愈烈

??融创、绿地、碧桂园货值超5000亿，浙系、苏系房企地缘优势突出。

??金地、金茂等踊跃增储长三角，恒大、龙湖土储略有收缩。

??苏杭成为最受钟情的都市，皖北都市进驻房企依旧不多。

??碧桂园布置掩盖长三角41城，上坤、奥园扩张速度最快。

??01

??市场背景：长三角要求韧性佳

??地市热度居高不下

??长三角资产根基浓厚、民营经济强盛，再加上人数政策的有利，流动人数迅速向长三角地域集中，为楼市提供了十足的要求，住宅市场韧性充足。因而，在当前房地产政策调控收紧、多数中小都市要求萎缩的背景下，要求支撑力强的长三角都市成为房企拿地的首选，土地市场热度在疫情后维持高位。

??1、经济进行优先、人数持续流入，长三角楼市要求十足

??一直以来，长三角的经济进行水准都位居都市圈前列。据2020年统算公报数据来看，长三角41城中有8个都市的GDP超越万亿，是全部都市群中“万亿俱乐部”都市最多的地域。

??经济高增添下，长三角都市群的居民收入水准也位维持高位。2020年，有17个都市的城镇居民可支配收入超越5万元，此中上海、苏州愈是多达7万元以上，居民购置力非常强劲。

??活泼的经济、优先的收入水准促使流动人数向长三角都市迅速集中。据2020年人数普查数据显现，长三角三省一市的人数占全中国的比例由2010年的16.09%上升至16.65%，人数聚集度进一步上升。此中，上海、杭州、苏州、南京、合肥、宁波等六个焦点都市的常住人数增加数量都较2010年增添了100万以上，尤其是杭州、苏州等，人数增加数量均在200万以上，位居要点都市前列。

??2、住宅市场韧性足，聚集供地下土拍热度维持高位（略）

??3、小结：市场稳健、韧性足，长三角地域看高一线（略）

??02

??土储范围：范围房企优势突出

??总土储聚集度愈发聚集

??鉴于良没有问题资产根基、强盛的经济生机，长三角房地产老练度显著超出其它都市群，房企竞争也较为剧烈。2020年出售10强房企在长三角总土储均超千亿，此中绿地、融创、碧桂园长三角总土储愈是超越5000亿元；滨江、德信、祥生等当地房企在地域深耕策略下，总土储货值也达到2000亿。

??截至2020年末，出售TOP30强房企于长三角41个都市的土地储备货值和建面总量区别达8.39万亿元和4.3亿平方米,；仅10强房企土储货值和建面总量就区别达4.29万亿元和2.19亿平方米，占比均超越五成。

??1、41家房企长三角土储货值超千亿，2000-5000亿阵营显著增添

??长期以来，长三角经济总量居于三大经济区首位，是我们国家经济进行和改革开放的领头羊。同一时间伴随着长三角一体化进行上升为国度策略，其在房企眼中的策略位置再次上升，各房企也加速了在该地域攻城略地的速度。

??为了衡量各房企在长三角地域的布置情况，咱们整理了典范房企在长三角41个都市的土储概况（扣除已售未结转部分），结果发觉：范围房企优势依旧突出，土储高度聚集的趋向愈演愈烈。

??与2019年末比较，长三角货值超千亿的房企仅上升2家，可是2000-5000亿阵营房企数量却增添了5家，在各阵营中增幅第一大，也讲明往日一年仍有诸多房企将长三角作为布置的要塞。

??截至2020年末，长三角41个都市中总土储货值超越5000亿的房企有4家，与2019年末数量持平，依然是碧桂园、绿地、融创等龙头房企。

??2000-5000亿阵营房企数量由13家增添到18家，以大型范围房企和长三角原土房企为主，比如瑞安、众安、德信等原土房企2020年持续踊跃布置长三角，尤其在三道红线后均逆市踊跃拿地，大幅提高了土地储备总量。

??最终，1000-2000亿阵营的房企数量达到19家，较2019年末降低了3家，一方面是源于部分房企长三角总货值升至2000亿以上，另一方面是部分房企2020年投资态度谨慎，拿地不多，比如富力2020年末长三角地域的总货值降至759亿元。

??全体来看，长三角总土储货值超越千亿的房企以龙头房企、范围房企为主，其次则是地域深耕型的原土房企。作为经济根本面最佳、活泼度最高的经济圈，长三角的购置力在全中国来讲也是首屈一指，在长三角深耕、提升市场所占率，将对这点房企进一步提高业绩有较大的助益。

??2、绿地、融创、碧桂园超5000亿货值维持优先，浙系、苏系房企地缘优势突出

??从各范围阵营的详细房企体现来看，在长三角总土储货值超越5000亿的四家房企区别为绿地、融创、金茂和碧桂园，除金茂外其它三家房企2019年末在长三角的总土储货值就曾经达到5000亿水准。

??绿地作为以上海为大本营的范围房企，在全中国化布置的同一时间，尤其注重长三角地域已通高铁的三四线都市的名目铺排，在长三角地域的总货值也较高；融创、碧桂园通过好几年深耕，尽管布置的都市能级不一，但在长三角曾经塑造了较强的范围优势和声望优势。金茂在北京成立，一步步拓展至环渤海地域，又随着全中国化布置，将重心转嫁至长三角地域。2020年金茂在长三角踊跃补充土储，不但在上海、南京、苏州等一二线都市新加拿地，在台州、温州、南通、金华等三四线都市也有所斩获。据金茂年报显现，2020年金茂的新加土储中，建面的三成来源长三角地域。

??2000-5000亿阵营中的18家房企，依据出售范围和布置概况可分为两类，一类所以万科、恒大、保利为首的范围房企：此类房企通常曾经造成全中国化布置，长三角总土储货值达到2000亿以上等级，但总土储各地域分布较为平均，比如万科长三角总土储货值多达4700亿元，但仅占万科总土储货值的25%左右，恒大、保利长三角总土储货值区别占房企总土储的30%和15%。

??另一类则所以新城、中南为代表的原土品牌房企：新城、中南等范围房企源于踩准了长三角三四线都市的市场周期，在往日3年业绩实现了庞大跨越，稳定了本身在产业中的位置，即便是全中国化的流程中，新城和中南均抉择在维持深耕的根基上适度地发展扩张，因而位于长三角地域的总货值依旧较高。另外另有少许中小范围的原土房企，比如众安和瑞安在长三角的总土储货值曾经超越2000亿元，但房企2020年全口径出售金额区别为212.2亿元和176.8亿元，未映入百强房企行列，长三角地域货值估计可行扶持房企深耕10年左右。此类房企在长三角具有较强的地缘优势、资源整合优势，可是全体来看，未来愈加注重土储转化率至关要紧。

??最终1000-2000亿阵营中，最重要的以龙湖、融信、美的、阳光城等范围达到必定量级的外来房企为主，这点房企尽管在大本营地域曾经具有必定的范围和话语权，但仍策略性踊跃布置长三角地域，加强布置的均衡性、提高房企的竞争力。

??3、金地、金茂等踊跃增储，恒大、龙湖土储略有收缩（略）

??4、苏杭进驻房企数量超过上海，皖北都市进驻房企依旧不多（略）

??03

??布置差异：房企布置各有偏重

??范围房企更钟情焦点都市

??尽管多数房企都曾经进驻了长三角地域，但房企范围、进行策略等差异，让得这点房企在长三角地域的布置也存留必定的差异。碧桂园、新城、绿地、中南等已达成了长三角地域的全掩盖，浙系房企在杭州湾土储优势明显。另外，上坤、奥园等房企近一年在长三角踊跃布置，扩张速度较快。

??1、碧桂园维持长三角41城全掩盖，上坤、奥园近一年布置扩张快

??长三角一体化策略持续落地，长三角焦点区范畴进一步扩大到27城，得益于长三角高铁规划的推进，都市间联系也愈加紧密。在此有利下，长三角的房地产市场热度再起，更多房企在原有布置的根基上进一步扩大范畴，特别是范围房企日前在长三角地域根本曾经广大布置。以2020年末房企土储分布的概况来看，碧桂园、新城、绿地、中南、祥生和弘阳均达成长三角地域“全掩盖（土储遍布25个及以上都市）”，此中除了碧桂园是曾经实现全中国化布置的粤系房企以外，其它房企均为长三角原土范围房企，在地缘优势和范围效应上都有明显的优势。

??另外，外来房企如奥园等在长三角的布置数量也达到20个以上，尽管不及原土范围房企，但曾经初步在长三角地域达成掩盖，未来该地域对房企的业绩将发生较大助益。

??碧桂园：维持41城全掩盖，三四线土储占比超8成

??碧桂园通过好几年深耕三四线都市，早已达成了在长三角地域的全布置，截至至2020年末，碧桂园仍维持着在每个都市均有土地储备的全掩盖格局。日前碧桂园的土储建面中，有81%位于三四线都市，18%位于二线都市，而一线都市仅占1%，碧桂园依旧坚守“聚集三四线、巩固一二线”的进行策略。

??从省份层次来看，碧桂园在长三角的土储最重要的以江苏省为主，建面占比多达56%，其次安徽、浙江区别占比28%和15%，安徽和浙江建面占比不如江苏。一方面是安徽省全体的三四线市场环境不如江苏，因而碧桂园在布置中更偏好江苏省；二是浙江的三四线都市尽管经济根本面也较为良好，但浙系原土房企数量较多、范围还不小，相对而言碧桂园深耕三四线的优势不容易在浙江实行。上海源于与碧桂园策略定位差距较大，碧桂园仅有2%土地储备位于上海。

??从都市层次来看，镇江依然是碧桂园在长三角土储总建面最高的都市，但源于镇江楼市全体体现通常，碧桂园在镇江的总土储建面曾经延续两年下调，可视碧桂园曾经在有意识调度土地储备分布，有助于下降地域风险，实现更稳健的增添。

??新城、绿地、中南：全中国化布置同一时间持续深耕长三角

??除了碧桂园达到全掩盖以外，新城、绿地、中南等范围房企在长三角的布置力度处于第二梯队，布置都市在30城以上，根本实现了广大掩盖，且绿地、中南2020年的布置都市较2019年末仍有增添，区别新进了六安和淮南、宣城。

??这三个房企皆是起由于长三角的范围房企，日前均在深耕长三角的前提下发展全中国化的布置。全体来看范围第一大的绿地经过近几年在“高铁新城”的布置策略下也曾经根本实现了长三角地域的广大掩盖，2020年新进了六安，六安日前已有六安站投入运用，未来还规划新建六安北站，绿地的布置依然踊跃契合高铁新城的策略规划。

??另外中南2020年新进了淮南和宣城两个位于安徽省的三四线都市，新城尽管无新进驻都市，但布置的都市数量已有35，关于这两个房企而言，长三角依然是其最重视的地域市场，历年出售占比在50%以上，未来接着布置深耕大有可能。

??上坤、奥园踊跃扩张布置，2020年新进7城和8城

??近一年在长三角扩张最快的房企有两类，一所以奥园为代表的外来范围房企，出售达到千亿等级，具备较强的竞争力；另一类则所以上坤为代表的原土深耕房企，依托强劲的地缘优势发展地域内的扩张。

??对照两个房企2020年末和2019年末在长三角的总土储概况来看，上坤、奥园2020年在长三角的布置较2019年末区别多了7、8个都市。

??华夏奥园作为粤系房企，2020年踊跃提速长三角布置，从年报出售额的分布来看，2020年奥园出售额中有31%位于华东地域，同比大幅上升11个百分点，权益投资金额中也有28%位于华东地域，投资力度仅次于大本营华南地域，可视长三角在奥园的策略版图中举足轻重的位置。

??而上坤作为深耕于长三角地域的原土房企，2020年出售金额中有78%位于长三角地域，新加土储中有61%建面位于长三角地域。

??2、南京、合肥附近三四线份额相对较小，沪、杭外溢效应相对较强（略）

??全体来看，长三角地域土储TOP30的典范房企中40%土储位于浙江省，分布于江苏的有36%左右，可视江浙两地确是房企在长三角地域的“粮仓”；其次，则是上海，2020年上海土地出让金额超过杭州，达3000亿元，位于全中国第一，此中多数地块被范围房企收入囊中，而且优质地块出让比例显著提高，因而上海土储在长三角的比例较2019年显著提高，增至17%。比较以下，安徽的土储份额较2019年显著降低，仅有7%，最重要的原因在于受疫情作用，安徽三四线都市楼市支撑性不佳，因而品牌房企拿地踊跃性下降，土储量也显著降低。

??从长三角一体化策略来看，长三角将用上海为最重要的焦点，以杭州、南京、苏州、宁波、合肥等5个二线都市为次焦点，协同拉动附近三、四线都市进行。因而，日前在长三角土储较多的公司，多数以围绕某一要点都市附近聚集布置的形式，持续拓展长三角市场份额，如滨江、众安等皆是在杭州及附近聚集布置。

??2.1  环上海：辐射红利最多，阳光城、招商蛇口等房企要点布置(略）

??2.2  环杭州湾：杭州焦点位置突出，浙系房企群雄逐鹿(略）

??2.3  环南京：范围房企更关心南京市场，三四线都市土储份额相对较小(略）

??2.4  环合肥：焦点都市辐射力弱，公司布置高度聚集于合肥(略）

??3、一二线都市土储占比增添，部分公司需警惕三四线风险

??长三角地域是我们国家经济最具生机、资产最为强盛的地域之一，是一带一路和长江经济带的要紧交汇点，伴随着长三角一体化上升至国度策略，三省一市也迎接了更多的进行机会。鉴于良没有问题经济根基、便捷的交通等优势，长三角一体化具备先天优势，可是日前各都市经济进行不平衡，在医疗、教导、社保等公共效劳等方面差异庞大，长三角一体化对都市的作用也各不相同。

??焦点一二线都市自少许说，一直皆是范围房企土储布置的要点地域，而且这类趋向更有加重之势。截至2020年末，典范房企在一二线都市中土储建面的占比达43%，较2019年提高了2个百分点。

??究其原因，一方面是疫情作用以下，三四线都市市场稳固性不及一二线都市，公司增持位于一二线都市的土储可用于抵御市场振动带来的风险，另一方面一二线都市名目可提供的平均货值较高，单名目产能通常概况下大于三四线都市的名目，比较运营若干三四线名目来讲，运营少量二线都市名目可相对下降运营本钱；综上来看，一二线都市的土地资源对房企来讲还是优秀的增储抉择。

??在长三角土储总量较大的典范房企在长三角的布置策略许多是一二线为主，三四线为辅，土储聚集于一二线都市的房企比重可达7成，多数范围房企都达成了在6个一二线都市的布置。一二线土储比重显著突出的公司以外来房企或国企、央企为主，此中阳光城、华发、正荣、龙湖在长三角土储中有6成以上位于一二线。对外来房企来讲，首选二线都市进驻长三角带来的风险更小；立足于焦点都市，更简单在小都市圈范畴内塑造品牌知名度，且焦点都市房地产进行老练、市场透明度更高，外来房企进驻的壁垒相对下降。

??在长三角土库存量较大的典范房企中，位于三四线都市的土储建面占比挨近6成，源于全个长三角地域三四线都市数量多达35个，同一时间比较竞争剧烈的二线都市，部分三四线都市的地价仍处于洼地，获取大体量土地的本钱较轻，仍能为公司带来较为可观的范围增添，因而房企在布置中必不可少得会考量三四线都市。

??位于三四线的土储比重较突出的公司中，如碧桂园、恒大等聚集三四线的范围房企在三四线都市的土储建面占比相对较高。除了少数周全布置三四线的头部房企外，土储聚集于三四线的公司更多以原土房企为主，如新城、祥生等以三四线都市起家的当地房企在三四线土储比重会相对较高。

??这点重仓三四线都市的公司在往日几年内得益于长三角三四线都市房价的迅速上升范围也快速扩大，但过于重仓三四线的风险还不容小觑。这一丝从疫情作用下部分三四线都市市场全体下行就可瞧出，疫情作用下多数三四线都市房价涨幅趋缓，部分都市成交范围萎缩，风险较之前显著加大。因而，关于在三四线都市布置过多的公司来讲，应及时改良调度土储构造加强抗风险能力、加强接纳政策红利的能力。 

??4、小结：范围房企全掩盖布置优势超前，浙系原土房企优势明显（略）

??04

??总结：苏杭等焦点都市值得长久关心

??盐城、宿迁等近期热点都市拿地风险较大

??长三角地域具备购置力强、要求韧性佳等优势，在2020年上半年楼市、地市升温体现也更突出。从房企投资布置来看，绿地、融创、碧桂园等范围房企在土储货值上依旧遥遥优先，优势依旧突出，而且布置掩盖都市较广。

??展望未来，格局上，随着长三角一体化各项规划一步步落地的有利下，之前被低估的都市地价也迎接了迅速上升，地价、房价联动体制下盈利体积许多被限定，抄底机会难觅，同一时间受房地产产业金融环境持续收紧作用，资金本钱进一步上升，因而关于要求支撑较弱的都市高价拿地还需谨慎。投资节拍上，聚集供地新政下范围房企优势明显且有意在首轮出让中“抢跑”，中小房企捡漏机会少许。关于这点公司而言，结合拿地、合作开发以及关心二三轮聚集供地是上策。长远来看，长三角都市间能人迷惑力级差一步步显示，杭州、苏州等人数增加数量明显、居民收入水准高的都市依然值得长久关心。

??1、都市布置：长三角“东风”拉动中小都市地市升温，紧信贷环境下拿地还需谨慎

??自2019年12月《长江三角洲地域一体化进行规划纲要》正规推出以后，长三角一体化流程显著加速。截至2021年5月，长三角的41个都市政务实现一网通办和医保“一卡通”，极大便捷居民办事就医；交通方面，10个有轨道交通的都市已实现 “一码通畅”，17条省际“断头路”中6条已建成通车、3条正好建造，十三五规划建造的商合杭高铁、沪苏通铁路一期、盐通高铁、连淮扬镇铁路、连徐高铁等大批重要铁路名目建成运营，三省一市除舟山外均实现了“市市通动车”，同城化效应持续扩大。

??随着行政、医疗等资源的共享，道路、铁路等重要交通名目的落地，长三角各都市之中的联系越发密切，交通也愈加便捷，人数流动也更加频繁。也正是由于此，2020年以来长三角中小都市的房地产市场热度显著升温，以丽水、衢州、盐城、淮安为代表的中小都市地价明显上升，名目利润体积被大幅紧缩，加之当前信贷环境收紧，银行放款速度拉缓，资金回笼周期也显著延伸。因而，关于这种都市，尤其是盐城、淮安等靠内生要求支撑的都市，公司高价拿地还应审慎考虑，幸免高位站岗。

??2、布置时机：要点都市二批次供地量仍居高位，中小公司可择机错峰映入 （略）

??3、中长久进行：能人迷惑力级差进一步凸显，杭州、苏州等都市值得长久关心（略）