??严丝合缝的楼市看管网以下，开发商和政府之中针对“限价令”的博弈正愈演愈烈。

??东莞、广州等为代表的楼市调控代表性都市，毛坯登记价网签协议之外，装修款、素质提高合同、车位费、小区园林费等附属协议都成为隐藏房价的“利器”。这被以为是开发商不想向市场妥协，极力寻求政府管制和可观利润体积的平衡之策。

??面临同样的限价约束，不同动机的开发商正好这轮限价潮下暗暗发力，以寄望获取更多主动筹码。

??有着急回款的开发商以毛坯取代精装交付，价值不降反升，顺势实现涨价；还有开发商在可操作体积较大的装修步骤耍起了当心思，精装减配。更多已达到预售准则或已挨近完工的楼盘，由于遭到“限价令”等冲撞，板块降温，市场观望情绪深厚，担心蓄客不理想而抉择延后开盘。

??“附属协议”的秘密

??调控政策高频加码，“限价令”重出江湖，房企随即打开了见招拆招的玩法。

??所谓限价，是指政府给定住宅出售的指导价，开发商照此价值登记后得到预售证。出售价值一朝高于指导价，则没有办法网签。限价意在用行政伎俩操控房价。

??昨年新冠疫情后，深圳、东莞、广州等数个都市的房价打开上升形式。以东莞为例，东莞住建局先是2021年2月27日，收紧调控政策，准确划定新建商品住房的登记价不得超出附近同类在售名目的申报价值，还不能超出统一名目前期申报价值。2021年4月29日，东莞住建局又颁布新房限价细则，提议新房登记价上调体积操控在5%以内，未售出的新建商品住房上调出售价值的间隔时间，由取得预售许可证(现售登记文凭)后半年延伸至一年，涨幅不超越3%。

??渐渐加码的登记价值管控，也激发了市场的连锁反映：购房者在手持一份用于网签的购房协议之外，多会伴有“装修款”、“车位费”、“小区园林费率”等附属协议。这点附属协议不计入网签，最重要的是房屋市场价与网签登记价的差价，许多数须要购房者一次性付清。

??“你须要签两份协议。一份是房屋成交价款，另一份是大概三十多万元的‘素质提高合同’。”熟悉中海·左岸东宸名目的多位知情人员向第一财经记者解释到，所谓的素质提高合同包涵小区园林费率、装修款。

??这是本地开发商日前规避新房限价管控，贩卖新盘的冰山一角。以中海·左岸东宸为例，在售均价录得3.5万-3.6万元/平方米。而名目第一批毛坯登记均价约3.2万元/平方米，镇街推出的5月新房网签均价为29156元/平方米。

??一位地产开发人员指明，依照中海地产(00688.HK)起初1.75万元/平方米左右的拍地价值粗略测算，中海·左岸东宸若依照毛坯登记价贩卖不容易实现盈利。“卖到3.5万元/平方米相当也便是微盈利状况，开发商总不至于说高价拿地亏本卖房回款”。

??相似这样将房屋价款部分转至装修款的楼盘在东莞其实不少见。他们许多显露在板块热度较高、地域前景较没有问题地域，且在2021年四月份最初显露，并在六七月份变得越来越常见。

??除了最多见的装修款，另有捆绑出售车位等形式，一同特征均是应用附属协议来转嫁“隐形房价”。

??以引起本地人瞩目的千万豪宅盘鹏瑞天玥名目为例，毛坯登记的5号住宅楼、6号住宅楼均价区别为47086.5元/平方米、46076.94元/平方米。

??可是第一财经记者理解到，购置者在依照4.6-4.7万元/平方米签定购房协议之际，还附加有百万元的车位款、装修款等。

??购房者之是以乐意接纳这类附属协议的贩卖形式，最重要的归因于楼盘登记单价4.6-4.7万元/平方米仍远低于名目所在片区二手楼盘心思价。不少意向买家以附近在售二手楼盘6万元+/平方米粗略猜测，鹏瑞天玥名目单价会突破5万元。

??有鹏瑞天玥的购置者向第一财经记者显示，他所买的鹏瑞天玥名目附加有超百万元的车位协议。关于车位费多达百万元，他其实不认为然，“这种楼盘若非是受登记价管控，卖到每平方米8万元左右悬念适中，日前在售单价不到五万元，加上百万元的车位款，摊销折算下去每平方米其实不算贵。”

??诸如许类景象在临深的塘厦镇、凤岗镇也较为常见。以深圳客较为钟情的卓越华堂卓著天城·辰光为例， 名目毛坯登记价3.6万元/平方米左右，实质中均有附属装修协议等。

??开发商推盘战略现分歧

??加码的新盘登记限价政策保持了网签均价低位运转，3%-5%小梯度式上升，楼盘再现2020年跳涨不太现实。

??苦于资金回款负担，没有办法高价出货的开发商在政策的“网”以下，仿佛被推到了被动境地，但它们其实不乐意向市场妥协。登记价成交协议之外叠加附属协议被以为是开发商极力寻求政府管制和可观利润体积的平衡之策。

??这却非东莞独有的景象。据第一财经记者理解，上半年，受广州住建局新房登记周期拉长，执行“限价令”等政策作用，广州黄埔区、南沙区、番禺区等热度较高的板块也显露了相似概况。部分开发商将装修款剥离在外，下降住宅本钱，既满足了政府指导价以便捷登记，又变相实现了价值上升。之前十余年，广州以全屋精装修方式交房的楼盘占比超越95%。

??第一财经记者有理解到，广州南沙有新盘2020年年底名目开盘时，均价在2.6万元/平方米左右；名目二期近期改成毛坯登记以后，价格微微提至2.8万元/平方米左右。该楼盘开发商之前就向第一财经记者显露，这既不违背该盘所在南沙片区3万元/平方米的价值管制上限，能顺利登记，又有微利体积。毛坯取代精装交付，价值不降反升，开发商顺势实现了涨价。

??还有着急回款的开发商，在可操作体积较大的装修步骤耍起了当心思：“减配”变得稀松通常了起来。

??有新近入手新盘的购房人员叮嘱第一财经记者，品牌开发商许多会在装修协议中会罗列厨电家具的品牌、型号等具体消息，明细清楚，购房者虽没有需再费力收购细分品类，但也没有力斡旋细分品类的抉择自由度。另一方面，相似漆料等原资料，用材差异可致差价悬殊，这却非平凡购房者能够甄别。

??不同动机的开发商正好这轮限价潮下暗暗发力，以寄望获取更多主动筹码。

??有其实不着急回款的开发商主动抉择延伸蓄客周期、延后开盘时间。广州南沙区的一位开发商贩士就叮嘱第一财经记者，比较昨年下半年，本年上半年南沙楼市降温明显，蓄客其实不太理想。他主动抉择延后开盘节点，“4月调控过后，片区有降温，蓄客其实不理想，仍是等板块行情回升企稳以后再开盘。”

??这类情况在东莞还不少见。关于不那末急于回款的开发商而言，出售节点延后，延伸蓄客周期、等候楼市回温则成为应对战略。

??以深业团体麾下深业松湖云诚花园为例，它本来定至今年7月左右开放营销中心，开盘时间暂定8月或9月，于今仍未听闻开盘的确凿消息。开发商延后除了受工程进度拖累，与该楼盘价值每平方米倒挂2万元左右，投资价格明显也相关系。

??“深业团体拍地价在2.5万元/平方米左右，单价五万相当能盈亏打平。新房限价管制背景下，开发商此刻推深业松湖云诚花园不容易卖个好价格。”熟悉该楼盘的人员称，被投资客追逐的高价格盘主动延后开盘，可能有与限价博弈，以时间换价格的变通意指在内。

??第一财经记者理解到，更多已达到预售准则或已挨近完工的楼盘抉择延后开盘，仍是遭到板块降温，市场观望情绪深厚，开盘成果恐难理想制约。

??楼市余温仍存

??若是将时下显露的参差博弈景象，放至稍长的时间周期来看，差不多是每轮楼市调控的产品。

??多位市场人员均有指明，每逢楼市调控，这类登记协议外夹杂装修款、车位费等附属协议的景象就会卷土重来。

??“登记价购房协议+附属协议”的形式利于开发商满足登记指导价，获取楼盘预售证；购房者也能由于附属协议规避增值税等部分税率；主管部门也能较好实现降温楼市，保持楼市低位运转的交投情况。这类一石三鸟的多赢体制也给到了参加各方合谋的能源。

??“限价令”下的东莞、广州等，昨年楼市交投活泼，本年转冷迹象明显。

??以东莞为例，乐有家探讨中心数据显现，2021年上半年东莞二手房网签已不足万套，同比下跌29.8%，调控成果非常显著。

??乐有家在探讨汇报中进一步指明，“经验‘227新政’后，外埠客受阻，贷款收紧等要素让东莞二手房市场再次遇冷，二手房单月网签量均不足两千套，显著低于近几年的同期水准。”

??详细到一手房来看，同样降温明显。合富探讨院数据显现，2021年上半年东莞新建商品住宅共网签约23294套，仅占2020年全年新房网签套数的36.7%。

??概括一二手全体成交情况，调控政策高频加码下，东莞楼市获得有用操控。低繁荣度板块有可能还会迎接房价阴跌。

??接纳采访的诸多人员表明相似看法之际，也表明了市场仍具生机。

??这从上半年的土拍中也可管窥一斑。对照2020年上半年(成功出让23宗，涉及16镇街，出让总金额401亿)，2021年上半年出让宗数下调39%，出让总金额下调35%。可是，此中7个镇街楼面价被刷新，平均楼面价约20184元/平方米，平均溢价率约为41%。保利地产(600048.SH)、中海、万科(000002.SZ/02202.HK)、龙湖、金地(600383.SH)、华润置地(01109.HK)等实力房企还是补仓主力军，这也给“限价令”下的楼市注入了必定的想象体积。