??（乐居买房讯）平凡人买房，图的便是有个能遮风遮雨让本人有平安感美满感的港湾，而对杨洋而言，这两年多来的风和雨，却皆是由买房带来的。前一会儿，杨洋向乐居房产投诉平台讲了本人北漂十年买房，又花了两年多时间维权的故事。她期望让那一些同样深受维权煎熬的友人可行守望互助，一同“渡劫”。

??北漂十年，千万买房终成空？

??作为北漂中的一员，杨洋买房前的那十年，每天都卯着劲事业、努力攒钱，在每次辗转搬家失眠的夜里，都默默叮嘱本人，再努力一丝，总有一天，在北京可行具有一种隶属本人的家。北漂十年，杨洋的“北京梦”终归实现，但没料到这而是杨洋噩梦的最初。

??时间要倒回2018年。4月底的一天，杨洋的母亲随中介企业的置业顾问在大兴区看房，4个楼盘逛完以后，现场的出售人士极力介绍旧宫镇的“和怡嘉园”（现更名“中铁华侨城·和园”），说这种名目是由华夏中铁和华侨城双央企联袂塑造，比别的楼盘更有素质保证。

??图源中铁华侨城和园新媒体平台

??据材料显现，中铁华侨城·和园位于北京五环南海子公园西，开发商是北京中铁华兴房地产开发局限企业，该企业由中铁置业团体和华侨城团体两大央企结合持有股权。

??图源天眼查

??杨洋的母亲被置业顾问带到现场，出售人士带着杨洋母亲看样板间，并推荐说：该名目的特点是一梯一户设置，即平安又私密；房屋南北通透，三面采光；出售人士极力介绍下跃复式房型X号楼-1层101给杨洋母亲，即首层和负一层的分区和功效十足绝对，况且全屋精装修，首层和负一层装修准则也绝对。出售称：为了提升业主的生活素质，开发商在负一层还赠送2个阳光房，一种7平米另一种4平米，房屋建筑面积284.96平方米，套内面积215.96平方米，按建筑面积拟售单价4.5万/平方米，按套内面积拟售单价6万/平方米，总价1298万，产权70年。

??听着是使人心动的要求。因而，杨洋的母亲提议要到该房屋实地察看。置业顾问以有平安祸患为由拒绝，同一时间再一次以双央企大品牌做素质确保和承诺。因杨洋平常忙于事业，找房看房皆是她的母亲操心相比多。

??直到2018年五一假期的第一天，杨洋随母亲一起前往“和怡嘉园”即“和园”名目售楼处，进一步理解期房的相干消息。那时，开发商的样板间建在该名目以外的地域—售楼处里，唯有首层的房屋有样板间展现。

??母女俩就“X号楼-1层101能否复式房型”、“房产证是一种本仍是两个本”以及“协议中土地运用年限能否是70年”等难题向开发商进一步确认。对于杨洋的疑问，出售人士随即拿出电话干脆搜索北京市住建委官网，开启名目公示消息展现给母女俩看，并截屏把材料发到了杨洋电话上。

??相片来源采访对象提供

??出售人士言之凿凿：和怡嘉园X号楼-1层101层确信是复式房型，北京市住建委官网公示消息可声明。另外，出售人士还给杨洋母女俩吃了一颗“定心丸”：房产证唯有一种本，协议中会标明土地运用年限是70年。

??见杨洋有些犹豫，出售人士接着为母女二人推荐和园作为双央企塑造的未来房产名目标杆有好多优越要求，包括：四周丰富的商业配套、未来规划要建造的下沉式商业广场和养老院，还说此刻买一套下跃复式房等于要了两套三室二厅二卫的精装房，很划算！

??时期，出售还打起情感牌，描绘了未来杨洋和母亲在这边生活的美好生活蓝图。出售人士一再重申这是双央企塑造的住宅名目，不论是名目的素质仍是房子的品质都会获得充分的保证。

??考量一再，出于对知名双央企的相信，同一时间另有北京市建委官网公示消息佐证，杨洋和母亲也就渐渐打消疑惑，感觉该名目应当不会有虚假宣传和欺诈出售方面的难题。因而看房的当天下午就缴纳了10万元定金，依据约定于18年次月即6月8日下午交完了购房首付款共计5040487元整，当日，她们一并签定了北京市商品房预售协议。

??采访对象首付款和付定金截图

??一套房何以有两个“身份证”？

??2018年12月初，也便是付完首付的半年以后，出售人士打手机告知杨洋要签一份承诺书，次日开发商的承诺书经过EMS寄到她手里。

??拿到承诺书后杨洋才发觉：实质厨房和样板间不绝对。承诺书内容涉及：业主为了居住舒适度请求开放商发展构造、户型及体积改良改装：即北向设施平台改装。另外，在改装达成前业主不得映入商品房。

??最让杨洋和母亲难以接纳的是第七八项条款。第七项提到：如因相干改装没有办法经过政府主管部门的审核导致该商品房没有办法达成悉数或部分改装的，开发商不因而承诺违约责任或其它责任，本人亦不得因而主张退房或请求理赔或向开发商主张其它权权利。第八项提到：开发商为满足本人对该商品房提议的改装请求而受到主管部门惩罚的，开发商因此发生的损耗由本人承受，且本人同意依照主管部门的请求料理该商品房所涉改装部分。

??相片来源采访对象提供

??“为何买房前签协议前不讲明白厨房样板间和实质不绝对呢？”杨洋以为，买房六个月后让业主签承诺书，而且还要业主来承受全部的改装的法律责任，这既不合乎道理也有违诚信。在和开发商出售人士手机沟时，她表明了拒绝签字的理由，事后出售人士显示不签也没关连，仍可按双方签定协议收房。

??2019年7月，杨洋浏览北京市住建委官网，不测发觉该小区和本人同房型的房屋与规划设置用途不绝对。

??据住建委官网显现规划用途为：住宅、储藏间，户型：复式房型，建筑面积288平方米和286平方米的房屋，实质建成了地上二层、地下二层，公摊率3.89%仅公摊11平方米，而她购置的建筑面积284平方米的房屋，规划设置用途同为：住宅、储藏间，户型：复式房型，公摊率24.3%公摊了69平方米。

??对此，杨洋甚是疑虑：明明是一种房地产名目的产物，房屋户型和规划用途都绝对，为何会有如许大的悬殊呢？

??因而，杨洋专门寻到开发商理解概况。开发商回复说那是别人的房子跟杨洋没关连，承诺给她的该给的都给了。

??“怎样会没关连呢？这干脆作用咱的权益啊！”杨洋很愤怒，起初在签定协议前，在阅读预售协议的进程中，她和妈妈对协议中的第二章第二条商品房根本概况中无说起房屋的户型提议过异议，并提议请求将北京市住建委官网上该房屋的户型：复式房型写入协议中。那时，出售人士说那是北京市商品房预售协议的准则文本，不行增添全部内容。

??在签协议的当天，出售人士一直不停重申：开发商是双央企素质确信有保证，另有市建委官网公示消息声明，“你另有啥可担忧的？该房屋一律是复式构造的精装房，假如非是复式精装房，负一层怎样能卖你4.5万/平方米？”

??相片来源采访对象提供

??面临开发商如许不负责任的态度，杨洋打算拿起法律武器来捍卫本人的合法权益。

??在诉讼的进程中，依据被告方提供的证据，她注意到本人购置的房屋在北京市住建委官网的公示户型是复式房型，但在北京市房地产买卖权属治理体系登记户型而是三室两厅，一套房为什么会显露两张不同的“身份证”？

??相片来源采访对象提供

??当买房变成开盲盒，收房惊喜变惊吓

??精装房变地下室，复式下跃变三室两厅？

??面临越来越的疑虑，杨洋于2020年9月聘请了某不业余平台的不业余验房师，与母亲一同去现场发展收房验收。

??“首次映入咱买的房子，不禁大吃一惊，缩水的体积，劣质的装修资料和起初样板间的大度精装相去甚远，然则这不过惊吓的开场！”这开盲盒通常的收房现场，杨洋不知该如何表述本人那时的心情。或许是震惊、或许是愤怒，另有无助…

??样板间厨房照片 相片来源采访对象提供

??新房里，厨房被一面带窗的墙隔断成了两部分，厨房缩水约3平方米。本来厨房的镶嵌式冰箱被开放商突兀的放到了客厅正中央，本来镶嵌式洗衣机被开放商放到了地下一层。

??收房时厨房照片 相片来源采访对象提供

??关于厨房为什么大变样这种难题，陪同收房的开发商事业人士显示，因杨洋无签开发商2018年12月寄给她的承诺书，是以无将北向设施平台打通改装成厨房的一部分，其它业主签了承诺书，已依照样板间将厨房和设施平台两个地域打通。

??收房时的负一层的照片 相片来源采访对象提供

??最让杨洋不行接纳的是：明明花了58446元/平方米购置的精装修下跃层被两道铁门和一层隔开，下跃层竟是一种无卫生间，无淋浴房，无全部装修，无全部功效分区，也无开发商赠送的阳光房，甚而连规划中下跃层北向该建的空气流通井全没有建的纯储藏间。

??规划图中空气流通井未建 相片来源采访对象提供

??除此以外，房屋品质难题愈是一言难尽。详细收房质检由不业余验房师王师傅负责，依据他出示的汇报来看，杨洋的新房须要整改修理的名目达到36项之多，100张须要修理整改的小贴条贴在了各个房间的墙上，门窗上，地面子上…

??相片来源采访对象提供

??精装房变地下室，复式下跃变三室两厅。规划中101下跃层该建但未建的北向空气流通井和存留惨重装修品质难题的房屋，杨洋久久不行平静：这房屋到底是如何经过及格验收的？

??都讲“买房使人一夜拮据”，而对杨洋来讲，买房以后她不但拮据还日日煎熬。

??这两年多，除了事业时间，杨洋和妈妈的生活仿佛只剩下维权这一件事了。以前有多期待，此刻就有多糟心。跟其它北漂的年青人一样，她认真事业，努力生活，怎样就由于要了套房子，一下子全都变了呢？

??两年维权长路犹如永不醒来的噩梦

??开发商套路一环继续一环，防不胜防

??杨洋想不清楚，在建委官网公示的复式房型，在北京市权属买卖体系里登记消息而是三室两厅，统一套房居然是两个“身份证”？卖房时拿双央企背书，信誓旦旦承诺的复式下跃房，变成了三室两厅和一种十足不具有居住功效的纯储藏间。

??那么大的“失误”，开发商为何无给出全部解释呢？只能说这便是开发商一环继续一环的“套路”，平凡购房客户基本防不胜防。

??世间万象，如许种种。这是一条使人感觉没有力的维权路。

??让杨洋崩溃的是开发商没有办法兑现的承诺一种继续一种。在商品房出售进程中，开发商故意隐瞒该房屋的客观实是和不利要素，并应用客户在购房前没有办法得到登记消息的劣势，以及不应允客户到房屋实地察看，购房半年以后再签承诺书的霸王条款。把一种不具有居住功效的储藏间包装成住宅，并用高于登记价25500元/平方米，即以4.5万元/平方米的价值售给客户，过于狡猾。要晓得，储藏间在北京市大兴区住建局的登记价为19500元/平方米。

??该名目预售方案储藏室登记价19500元/平方米 相片来源采访对象提供

??这庞大的经济损耗，让杨洋独自承受。买房六个月后，让客户签承诺书，不签就无本来样板间见到的厨房，承诺书的霸王条款，让业主来承受改装房屋构造的法律责任，当事人拒绝签字，收房发觉，厨房竟然大变样，开发商回应：那是由于你不签承诺书？

??崩溃，是维权的业主被说起最多的词汇。遭遇同样难题的，其实不不过杨洋一人，这样的维权案例近年来越来越多。在过去的少许房产维权案例中，开发商常常为了出售，平常把样板房做的非常精美。以至于交付后，众多客户面临实质的新房会发生庞大的心思预期落差，从而发起维权。

??2021年7月8日，北京市住建委发表《对于进一步规范商品住房出售举止（征求意见稿）》，面向社会公布征求意见。征求意见稿准确，交付样板间的装修装扮准则应与预售方案中所列的清单内容维持绝对、与购房协议约定的交付准则维持绝对、与名目实质交房情况维持绝对。容易综合便是：样板间须“所见即所得”。

??对此，乐居房产投诉平台专门征询了北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，针对上文样板间须“所见即所得”的维权案例，王玉臣律师给到了大伙少许不业余的提议。

??问：如上文所述，杨洋提到的复式下跃变三室两厅，一套房有两个“身份证”，这能否涉及楼盘虚假宣传难题？

??答：起首，《广告法》第四条准确划定：“广告不得含有虚假或许引人误解的内容，不得欺骗、误导客户。广告主理当对广告内容的真正性负责。”且在《广告法》第二十八条中愈是准确划定：“广告以虚假或许引人误解的内容欺骗、误导客户的，组成虚假广告。

??广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）商品或许效劳不存留的；（二）商品的功能、功效、产地、用途、品质、规格、成分、价值、制造者、有用期限、出售情况、曾获荣誉等消息，或许效劳的内容、提供者、方式、品质、价值、出售情况、曾获荣誉等消息，以及与商品或许效劳相关的允诺等消息与实质概况不符，对购置举止有实际性作用的；（三）运用虚构、伪造或许没有办法认证的科研效果、统算材料、考查结果、文摘、引用语等消息作声明资料的；（四）虚构运用商品或许接纳效劳的成果的；（五）以虚假或许引人误解的内容欺骗、误导客户的其它情形。”

??另外，在房地产广告的相干特别划定中也有相干相似的划定，例如在《房地产广告发表划定》第三条划定了：“房地产广告必需真正、合法、科学、明确，不得欺骗、误导客户。”及第十三条：“房地产广告涉及里面构造、装修装扮的，理当真正、明确。”

??法律用语是严谨的，因此可视，房地产广告必需具有两个根本请求：（一）真正、明确，不但仅要真正客观，还要明确。（二）不得欺骗、误导客户。不但仅是不行欺骗客户，例如不行用假的不存留的去骗人，也不能误导客户，例如不行用模棱两可的话，用少许话术或相片去误导，令客户发生错误的了解，做出错误的判断。不然，就可能组成虚假宣传。

??然则，从杨洋反馈的消息，提供的资料来看，开发商的做法显著和上述法律划定是相悖的，涉及到虚假宣传的难题。起首，依照常理，将房屋描画成复式构造，并配有上下皆是住宅功效设置的样板间、成果图，且每平米的价值多达近6万元（非是储藏间的市场价值），再加上出售人士不遗余力的推介，显著会让人一个错觉，本人所购置的这套复式房型的房屋上下皆是住宅。在这种进程中，关于下跃宣传的真正、明确恐怕其实不存留，况且，还对客户形成了一个欺骗、误导。

??问：针对许多期房“样板间货不对板”的案例，您对购房客户有甚么提议？

??答：第二个难题，针对许多期房“样板间货不对板”的案例，提议：（1）取证要先行。对起初相干的线上线下的宣传材料做尽可能的收集，例如楼书、和出售人士的沟通纪录、开发商的宣传视频（官网、公众号等常常都会有）等。尤其是线上的证据，务必在第一时间做录屏，不然可能下一种刹那就曾经被删除了。

??（2）犯法查处要及时说起。碰到虚假宣传，要想从协议上找根据是不容易的，开发商皆是高智商，早在条款上规避掉了。常常要从看管部门入手。可行向本地市场监督局提虚假宣传的犯法查处，请求履行查处职责。假如这点部门不及时履职，可行对此说起行政诉讼，督促其履职。

??（3）事诉讼。假如相干行政机关对虚假宣传发展了断定和惩罚，可行以此为证据，视概况说起民事诉讼，发展索赔。假如无行政的断定，在司法实践中，法院不容易扶持购房人索赔的请求。由于在《商品房预售协议》的补充合同中常常都有那么一句话：“宣传资料和出售人士的承诺非是本协议构成部分，不对房屋的价值发生作用，一切以本协议为准…

??（4）曲线救国，剑走偏锋。依据咱们这点年处理案件的经历，在少许楼盘里，肉眼见到的虚假宣传难题可能不过开发商犯法违纪的一部分，背后见不见的东西有可能更多。全部一种楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工登记……须要30项以上的手续，这点手续真的十足合法合规吗？俺们业主可行经过消息公布申请等形式发掘更多的难题，继而增添解决难题的筹码。就像咱们以前做的一种案子，原本是虚假宣传的难题，结果一查，开发商把一层的架空层隔成了单间全给卖掉了。这种时，还用只去关心虚假宣传吗？

??（5）谈判。在上述一项或多项事业的根基上，与开发商发展干脆的沟通和谈判。

??截至发稿前，杨洋已屡次发律师函联系开发商收房，于今未获得开发商的踊跃回应。可行预见的是，倘若开发商一味只顾业绩而违纪宣传，终归毁掉的仍是本身声望。特别是那一些大型知名房企，更应扪心自问：客户到底是非是衣食父母？

??询问没有音，投诉没有果。杨洋说本人和母亲这长达两年多的维权之路，漫漫又艰难，这维权的每一天，真的像在渡劫…

??（应采访对象请求，文中杨洋为化名）

??乐居买房作为C端买房全情景第一平台，具有强盛的C端大数据。乐居房产投诉平台的构建旨在为巨大的C端客户提供一种干脆接近开发公司的桥梁，让平凡维权者有门可“敲”。