??榜单解读

??为了应对疫情对经济形成的不良作用，提振房地产市场，多地在2020年上半年扩宽拿地门槛，供给了大批优质用地，导致土地市场热度骤然升温，尤其是要点一二线及长三角、大湾区的三四线都市，高溢价成交或封顶自持景象屡看不鲜，热度也一直连续至2021年一季度。在此大背景下，中央就房地产市场稠密发声，继三条红线、房贷聚集度治理以后，2021年“两聚集”供地新政重磅颁布；各地政府贯彻都市主体责任，因城施策，多都市调控进级，增强房地产市场调控，推进房地产市场安稳健康进行。考量到日前信贷全体收紧，热点都市调控持续加码，“房住不炒”主基调不变的产业环境，咱们以为，2021年全体成交范围将与2020年持平或小幅回落，不同都市分化连续，一线和多数二线市场受益于七普人数范围的修正，要求支撑性更更强，成交有望维持增势，回调负担最重要的聚集在前期要求透支惨重，根本面缺乏支撑的部分弱二三线都市，典范如天津、哈尔滨这种人数被高估的都市。考量到各能级都市政策调控、市场供求走向的多样性再次提高，在当下这种时点上，咱们也有必需对都市的根本面目标再做具体的剖析，对不同都市的进行前景从新发展客观的量化评价。

??2021年，CRIC探讨中心在历年的探讨根基之上，接着将探讨对象掩盖全中国285个 地级以到市场，并新加“七普”人数数据相干目标，将全新都市数据进一步革新到2020年，同一时间更改善了剖析方法，概括使用因子剖析、相干性剖析、回归剖析、Ahp档次剖析、 德尔菲法等多个数学用具，对房地产市场前景发展定量化探讨，对不同都市能级的前景来自予以解析，并对前景较优都市的目标特征发展归纳总结。最重要的结论有之下五点：

??01格局长三角依旧领跑全中国

??前景排行前10的都市和上年比较浮动适中，依旧最重要的分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。详细来看，四个一线都市依旧处于优先位子，此中上海、北京和深圳三城与昨年排位维持绝对，区别排在第一、二、三位，广州超过杭州升至第四位，杭州则降至第五位。长三角、珠三角和京津冀三大都市圈经济实力雄厚，居民购置力强，在产业中日前依然维持着优先的状况。作为国家内部进行较为完善的都市群之一，长三角向来是投资的热门地域，前景名次前10的都市中就有4个来源该地域，区别是上海、杭州、南京和宁波，不但仅是这四个一二线都市，即便是没有锡、常州、嘉兴、绍兴、金华、南通等三四线都市，受一体化作用，资产经济水准相对较高，人均可支配收入目标遥遥优先，而且近些年都市概括实力都有明显的加强，近十年人常住人数范围显著上升。即便在“两聚集”新政以下，这点都市的土地市场热度也高热不下，地价天花板仍不停在刷新，特别是绍兴，昨年年末全市涉宅用地最高单价仅为2.1万元/平方米左右，当前曾经拔高至27818元/平方米，涨幅挨近三成。与此同一时间，这点都市的房地产投资前景名次较2020年均有所提高，譬如没有锡上升8位，常州上升8位，嘉兴提高3位，绍兴提高13位，金华上升7位，南通提高25位。联系全新产业走向来看，上半年全中国新建商品房出售维持极高生机，商品房单月出售范围较2020年、2019年同期均大幅增添。为了防止市场过热，多城加码调控，湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市接踵进级调控，最重要的涉及进级限购、进级限贷、进级限价、进级限售、增添房地产买卖税率、设立二手房参考价值、新房积分摇号等内容。总的来看，政策层次将接着坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，尤其是深圳、上海等热点都市，下半年市场热度将持续下行。从资源聚集度概况来看，前景排行TOP50都市中有33个都市是一二线都市，17个三四线都市。就2020年数据来看，这50个都市具有全中国35%的常住人数，聚集了52%的GDP，这点都市商品住宅成交金额占总成交的比重达65%，聚集度对照2019年小幅增添，范围目标在都市前景中的效用进一步提高。

??02分化中西部二线都市名次明显提高

??在投资前景名次中，本文概括考量市场容量、市场供求、购置能力等都市根本面概况，同一时间将高校在校生数量、房地产开发投资额、土地财政依赖度、根基设备投资水准、教导支出、高星级酒店数量等外部要素也作为要害名目发展打分作为参考，从而得出终归名次。从各能级都市概括得分来看，各能级都市体现不一。一线都市前景平均得分为76分，较昨年降低1分；二、三线都市的前景平均得分区别为47和22，区别较昨年提高2分和3分。全体来看，三个能级之中的差异有缩短的趋向。受京、沪巨大的人数基数和深、广常住人数维持迅速上升等原因，同一时间四城在经济根本面、潜在购房要求和购置力等相干目标方面体现也非常突出，加之一线四城在教导、根基设备建造等目标方面具备先天优势，让得一线都市商品房去化速度渐渐加速。值得注意的是，在人数要素上，源于二线都市“抢人大战”不停进级和扩容，加之一线都市典范如北京、上海两城处理大都市病、操控人数容量等要素的作用，一线都市人数增速放慢速度渐渐加重，让得常住人数相干目标得分略有下调，但源于京、沪两城购房要求潜力庞大，人数的适度增减对都市的总名次作用力较小。因而，一线都市的位置依旧不可撼动。二线都市平均名次比较上年上升了5个排名，但此中仅有10个都市名次呈上升趋向，而且这点都市大都聚集在中西部地域，譬如成都、西安、重庆、兰州、银川、拉萨等都市名次均显著上升，市场前景显著转好。以成都为例，七普数据显现2020年其常住人数多达2094万人，较2019年推出数据增幅达26%，人数范围被大幅修正，成为我们国家仅次于重庆、上海和北京的第四大人数都市，新加人数带来的潜在购房要求增加数量明显，让得市场前景显著提高，跃居第六位。三四线都市平均名次与上年持平，此中没有锡体现较为突出，名次提高8个位次，与佛山一并映入榜单TOP20。究其原因，一方面没有锡遭到长三角一体化的有利，经济近年来一直在迅速增添，2020年全市实现制造总值(GDP)12370亿元，人均GDP多达16.58万元，居于全中国首位，同期其城镇常住居民人均可支配收入64714元，在全中国也处于前列，加之其房价相较其它一二线都市处于相对低位，相较而言购房难度相对较轻，这也导致了没有锡房产市场的持续高热，成为三四线前景名次最优都市。

??03要求近十年15城常住人数增加数量超200万

??2021年恰逢“七普”人数数据推出，而非普查年份的常住人数相干数据是经过抽样考查获取，因而都市常住人数数据常常具备必定的误差。“七普”人数数据显现：部分都市的人数数据存留的差误较大，尤其是焦点一二线都市，人数范围被显著低估。就近十年常住人数增加数量（七普-六普）来看，不论是累计人数增加数量，仍是累计增添率，体现突出的均是一二线都市。从累计人数增加数量来看，大家都有15个都市的常住人数在十年间增添超越200万人，此中深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆和长沙等8个都市超300万人，年均人数增加数量超30万人，人数增加数量非常明显。形成这类景象的原因除了这点都市多是经济实力较佳的都市，本身进行潜力、就业机会以及配套设备等均较强，另有一种要紧的原因便是近些年多城纷纷下降门槛，落籍难度显著减小，譬如杭州专科即可落籍，石家庄零门槛落籍，相似概况比比都是。伴随着人数范围的增添，购房要求必然也会大批增添，尤其是那一些人数增加数量相比突出的广州、成都、西安、重庆、佛山等都市的概括前景名次都有所上升。如广州近十年常住人数增加数量居于全中国第二位，为广州的住宅市场带来了大批的购房要求，自昨年以来广州的楼市就维持着较高的热度。不但如许，省内佛山、惠州、中山等其它三四线都市人数增加数量也非常突出，概括投资前景较优，概括名次区别上升4、6、10位，成为三四线都市中极具潜力的黑马都市。自然，也有部分都市常住人数范围被显著高估，例如天津和哈尔滨。以天津为例，“七普”推出其常住人数仅1386.6万人，较2019年抽样考查的常住人数范围少了175万人，误差多达11%，是人数被高估最惨重的都市；2020年较2010年常住人数仅增添93万人，而2010年与天津常住人数范围差不多的广州近10年常住人数增添了近600万，因此可视天津人数增速之慢，也讲明近些年天津人数流失的概况显著被大幅低估。假如这类趋向进一步连续的话，天津房地产市场范围的持续性堪忧，因而其投资前景排行由13位降至20位。

??04投资地价过快上升拉低部分强二线名次

??杭州被广州反超（节选）

??全体来看，一线都市鉴于人数、资产、购置力等诸多优势，成为投资前景最优的TOP4都市，此中沪、京、深排序与2020年均持平，区别排在第1、2、3位；广州则鉴于其突出的人数增加数量，都市前景名次向前1个位次，排在第4位。二线都市中，全无疑问成皆是第一大的黑马，凭借着近十年常住人数增加数量第三的人数优势跻身TOP6都市。除成都外，西安、南昌、兰州等都市近十年常住人数增幅均超20%，都市人数迷惑力显著提高，其都市前景排行也有显著提高。值得注意的是，差不多一部分二线都市虽然人数增加数量目标也相比突出，可是源于近期地价显著上升，典范如杭州、宁波，地房比显著扩大，盈利体积被极大地紧缩，因而在投资前景排行榜中，杭州和宁波的排名并没有能提高，如前两年的热点都市杭州被广州反超，2021年投资前景排行降至第5位。三四线都市体现则相比分化，既有佛山、东莞、金华、惠州这种人数大批集聚、地价显著上升、市场体现较没有问题都市，也有像绥化、齐齐哈尔这种人数外流超百万、市场体现极差的三四线都市，本年平均名次与昨年持平，依旧在160位。基于地价变动会经过作用盈利作用都市投资前景，下文咱们就以22个要点都市为例，探究一下“两聚集”新政以下房企的盈利概况，经过测算，结果发觉：热点都市盈利体积接着收窄，尤其是市场热度相比高的没有锡、厦门等都市，首轮聚集土拍地房比多超80%。典范如没有锡，尽管在限价的作用下，没有锡全体溢价率水准不高，仅有12%，但从盈利体积来看，全体体现不佳。以中储地块（XDG-2021-2号地块）为例，该地块起拍楼面价为1.7万/平方米，开拍后干脆触及最高限价映入竞租借步骤，终归以总价41.71亿元+6.61万平方米竞租借面积的要求成交，而该地块被附近名目售价在2万元/平方米，依照这一价值，地房比多达90%，盈利不复存留。必需一提的一种都市是上海，源于上海本次聚集供地设计了合乎道理的中止价、最高报价，最高报价仅比出让底价高出10%左右，且并没有采纳竞配建等形式，在“稳地价、控房价”预期下，既必定水平确保产物素质，也为开发商保存了盈利体积。第一批聚集出让的31宗涉宅地块（不含安置房、租借住房）中，剔除4宗旧改、9宗出让要求较为苛刻的地块后，依据剩余19宗含宅地块名义楼板价与划定的联动房价计算来看，平均地价房价比为0.6，近五成地块地房比为0.5，利润体积仍是相比大的。另外，地块品质相对欠佳的青岛、济南、广州、福州，人数外流相比惨重的长春，调控相对较严的苏州等都市地房比水准处于相对低位，多在40%之下，依旧维持较高的盈利率。

??联合都市的投资前景变动来看，TOP50都市中的都市前景提高（含持平）的皆是地房比相比高的都市，譬如没有锡、厦门、重庆、北京、宁波、上海等，这种都市常常在人数和购置力目标上均体现较优，同一时间经济进行速度也在全中国维持前列；就地域分布来看，这种都市多聚集在长三角地域，一部分中西部省会都市也涉及此中。二线的黑马都市宁波也在此中，只是近两年其地价的过快上升让得盈利体积有减小的趋向。比较以下，地房比相对较轻的上海、深圳没有疑是投资最为稳妥的都市，房价上升一方面代表要求体积持续上升，一方面地价涨幅不及房价涨幅，讲明盈利体积也较佳；这种都市才是准则的“优等生”，因而这种都市前景排行较佳。

??05各能级都市人数还是都市焦点竞争力

??购置力强劲的长三角都市接着领跑全中国

??5.1 一线都市：2020年以来楼市成交火热，供地双聚集下本年拿地机会增添经济持续活泼进行让得一线都市的收入水准显著超出二三线都市。也正由于此，一线都市对流动人数的迷惑力仍远高于二三线都市。对照六普和七普常住人数数据可行发觉，四个一线都市在十年间的常住人数增加数量均位于全中国TOP20，包括落籍门槛最为严刻的北京和上海。此中，深圳和广州愈是区别以714万和598万的增加数量分列全中国第一二位，成为最重要的都市中人数增加数量最多的都市。正是源于外来人数的持续流入，一线都市的购房要求支撑长久体现强劲，尤其是在2020年上半年疫情产生以后， 一线都市的楼市体现高于预期，韧性充足。详细来看，尽管在2020年上半年疫情的作用下四城的住宅成交量同比下降，但2020年下半年楼市成交快速反弹，北上广深四个都市的商品住宅成交量均显著走高，并达到2017年以来的最高点，此中上海、广州和深圳的同比涨幅均在15%以上。映入2021年，四城的楼市成交热度仍维持在高位；尽管上海、深圳、广州等都市收紧了调控，但四都市2021年上半年的商品住宅成交范围较过去同期还是上升的，和2020年下半年比较也仅是小幅下跌。不但成交量上行，一线都市的成交均价同样也表现出持续上扬的态势；因此可视，一线都市的楼市韧性之足。综上来看，一线都市市场要求侧范围及市场抗风险能力依然是其它能级都市难以企及的，特别是疫情作用下楼市成交量价的迅速反弹，更能讲明一线都市的市场韧性充足。另一方面，一线都市的土地供给量也在一年年增添，房企拿地机会增多，尤其是实行聚集供地后，短期内大批的土地入市下土地竞争剧烈度下调，拿地本钱也相对较轻，如上海第一批出让地块中涉宅用地的地房比平均在0.6，比较于杭州等热点都市，盈利体积较为十足。因而，一线都市的投资前景依旧位居全中国各都市之首。5.2 二线都市：热点都市拿地本钱显著上升，调控收紧下高价拿地还需谨慎得益于地域经济的进行，多数二线都市对地域内流动人数的集中优势显著，这也为多数二线都市提供了充裕的购房要求。同一时间，联合储存负担来看，多半二线都市的市场还是相比健康的。以此来看，二线都市的投资前景依然要好于多数三四线都市。但须要注意的是，尽管二线都市全体市场韧性好于三四线都市，但不停升温的楼地市热度曾经激发新一轮稠密调控，2021年上半年以来杭州、南京、合肥、宁波、成都、西安等诸多热点都市均接踵收紧了政策，严刻节制房价上升。与此同一时间，自2020年以来，热点二线都市地价就在一直走高，2021年上半年亦是如许。以实行聚集供地的都市为例来看，首轮聚集土拍平均地价仅有成都、杭州、苏州、福州和长春地价较2020年成交平均地价持平或下跌，其余都市的平均地价均较上一年显著上升，此中重庆涨幅最为明显，部分地块的成交价值甚而超出附近新房售价，拿地本钱显著上升。尽管成都、杭州等5个都市地价并没有显著上升，但成都、杭州等热点都市拿地本钱实质是上升的，这是源于这点都市尽管节制了名义地价，但竞自持比重较高，如成都首轮聚集成交地块中自持比重平均达20%，极大紧缩了名目的盈利体积。22城之外的西安自昨年以来土地市场持续高热，实质溢价率过百景象屡屡显露，2021年上半年实质成交楼板价天花板愈是突破2万元/平方米，拿地本钱亦显著上升。在此背景下，部分都市的名目盈利体积被显著紧缩，因而公司在映入拿地时还需审慎评判名目风险。5.3 三四线都市：能级里面分化加重，长三角都市投资前景最好

??概括各样目标来看，三四线都市中投资前景较没有问题都市依然聚集在长三角和大湾区两大都市圈。单从2019年商品住宅成交金额来看，名次靠前的除泉州外，其余9个都市均来源大湾区和长三角两大都市群。此中大湾区大家都有3个都市映入前20，区别是佛山、惠州和东莞，佛山的商品住宅成交金额愈是多达2199亿元，高居三四线都市商品住宅成交金额榜首，并映入全中国TOP20；长三角入榜都市最多，共占6席，而且这点都市商品住宅成交金额均超越了1000亿元，且较上一年根本皆是上升的，没有锡、南通和徐州等成交金额靠前的都市同比涨幅均在20%以上，楼市体现较好。近几年来，随着地域经济的进行，尤其是长三角一体化进行策略、粤港澳大湾区规划稳步推行的有利下，这点都市与地域焦点都市的关连愈加紧密，遭到强烈的辐射有利。更要紧的是，这点三四线都市本身资产根基良好，如没有锡、佛山、东莞等均有优势资产，经济实力本就较强，2020年GDP甚而超越了多半二线都市；居民收入亦高居全中国前列，尤其是民营经济强盛的嘉兴、温州、绍兴等都市，本地居民购置力强劲；同一时间，从近十年人数变动概况来看，这点都市的常住人数增加数量均是在增添的，且增加数量根本均在30万以上，此中佛山、东莞、金华、惠州和没有锡等生产业强盛的都市近十年常住人数增加数量愈是多达100万以上，住房要求增添体积也非常十足。正是源于优良的宏观根基，这点都市的房地产市场热度一直处于三四线都市的较高水准，尤其是在疫情作用下的2020年，楼市成交体现显著高于预期，市场韧性充足。因而，这点都市自2020年下半年以来土地市场热度也一直维系在高位，竞拍超百轮的景象屡看不鲜，地价也屡创新高。只是，须要注意的是，这点热点都市在近期也增强了调控，如东莞、南通等都市调控政策显著收紧，短期内市场会遭到必定的作用，但中长久市场体现仍值得看好。