??“本年年初深圳忽然发表二手房参考价，咱就预感西安可能会跟踪，但没料到政策来临那么快。”本年准备换房的西安人张晨叮嘱21世纪经济报导记者。

??本年2月，深圳宣告构建二手房买卖参考价发表体制，3月成都、西安先后表示跟踪，其后宁波、三亚、上海、绍兴、没有锡等地接踵发文整治二手房价值乱象。

??8月2日，东莞、金华发表楼市新政，规范二手房买卖参考价。至此，21世纪经济报导记者不十足统算发觉，全中国已有10个都市出手管制二手房价值。

??全体而言，市场热度高、新房二手房价值倒挂、楼市“打新”热情上涨的都市二手房价值调控能源更强。

??从政策成果来看，深圳、成都、西安等要点都市二手房成交量下调已成共识，政策在稳固购房者心态和市场预期方面也起到必定成果，但对二手房价值的作用另有待市场进一步检测。

??在现存二手房价值调控政策中，力度最强的是将房贷额度与二手房成交参考价挂钩，首付比重提升。多位接受采访对象叮嘱21世纪经济报导记者，此举在遏制投资和炒房景象的同一时间，也存留误伤刚需的风险。首付负担增添，也倒逼部分购房者从二手房市场调转方向新房市场。

??10城出手调控二手房价值

??2月8日，深圳住建局首先发表《对于构建二手住房成交参考价值发表体制的通告》，准确以二手房网签价为根基，参考附近新房价值造成全市小区二手房成交参考价，并将房贷和参考价挂钩，拉开本年全中国二手房价值调控序幕。

??7月30日，深圳人大常委会办公厅发表《深圳经济特区社会建造条例(草案征求意见稿)》，“住房保证”一节中准确要“改善二手住房价值引导体制”。

??一位法律界人员叮嘱21世纪经济报导记者，这次由深圳市人大常委会制订“条例”隶属《立法法》划定的立法范围，位阶和稳固性皆超出政府部门发表的“通告”。将二手房价值调控写入“条例”，意指着深圳调控二手房价值的决心更强。

??深圳以后，成都、西安、宁波、三亚、上海、绍兴、没有锡、东莞、金华等地连续公布二手房价值调控文献。10城之间，深圳、西安、成都、宁波、三亚和绍兴均已对外推出二手房成交参考价。

??在已推出二手房成交参考价的都市中，深圳成交参考价掩盖全城，范畴最广，西安、成都、绍兴等地则一步步抉择一步步推行，分团购布小区参考价。如成都先后于5月28日、7月8日和8月4日发表三批小区成交参考价，小区数量合计745个。

??宁波二手房价值调控聚集学区房，5月11日，宁波发表9个热点学区、112个小区成交参考价。另外，宁波还发文规范全市二手房挂牌举止，准确经纪机构和房东发表房源消息时必需同步配合小区同类房源近期网签价值，并将增强二手房挂牌价值看管。

??上海二手房价值调控专注于挂牌步骤。7月9日，上海发文整顿二手房挂牌价值虚高景象，提议要在挂牌房源核验根基上，增添价值消息核验。

??三亚发文引导房地产经纪机构合乎道理发表挂牌价值，并每月定期发表部分小区二手房成交参考价值表，但文献发表单位为三亚市房地产中介协会，缺乏强迫执行能源。“这种参考价对市场作用适中，不过容易推出数据，提供一种房价参考值。”三亚房产经纪人贾一叮嘱21世纪经济报导记者。

??在二手房成交参考价政策中，商业银行以成交参考价为准则下发住房贷款的划定力度第一大。日前深圳、西安、成都、宁波、没有锡、绍兴和金华政策中均显露出将房贷与成交参考价挂钩的意向。

??这意指着一套原价300万元的房子，假如成交参考价为250万元，按40%的首付计算，执行成交参考价前首付为120万元，执行成交参考价后首付上升至150万元，涨幅为25%。

??首付增添，可用杠杆降低，没有疑会增添房地产投资和炒房举止的资金负担，推进房地产市场回归“房住不炒”的产业基调。但买房首付请求更高，也意指着刚需经过二手房上车难度很大。

??“咱原本想换房，但房贷跟指导价挂钩后，咱除了要支付此前的首付金额，还要加好多钱才能达到房东的请求，这下不容易换成了。”张晨感概。

??部分购房者调转方向新房市场

??2月8日，深圳住建局在解释二手房成交参考价时准确，要引导商业银行合乎道理下发二手住房贷款，将房贷与二手房指导价挂钩，即二手房参考价等于贷款价(银行估价价)。

??2018年3月28日，深圳多部门发文同一二手房买卖价值，即贷款价、网签价和过户价成交价“三价融合”，以此抑制“阴阳协议”和“高评高贷”景象。

??深圳房产经纪人高健叮嘱21世纪经济报导记者，执行二手房成交参考价后，深圳购房者在实质购房进程中仍严刻执行“三价融合”政策。

??“但好多业主不会按参考价‘折扣’卖房，而会以装修补偿款或其它名义，同购房者签定一种线下二手房协议，以此来补齐实质成交价和参考价之中的差额。”高健显露。

??深圳二手房买卖仍存留灰色地带。自深圳发表二手房成交参考价后，二手房买卖平台绝多数房源只展现参考价，实质售价须要征询房屋经纪人。

??深圳房地资产内人员蒋丹在接纳21世纪经济报导记者采访时显示，其所在团队调研发觉深圳二手房成交参考价与实质售价其实不绝对，福田区和罗湖区平凡小区的差价大概在1万元/平左右。

??蒋丹和高健均显示，深圳执行二手房成交参考价政策后，二手房价值并没有大幅下调。蒋丹指明深圳二手房市场上显露了少许笋盘。高健则显露其所在板块二手房价值下调了5%左右，“东部这里总价低，降得相比少，通常业主就减价3%-5%。”。

??国度统算局数据显现，本年1-6月，深圳二手房价值环比涨幅6连降，1月深圳二手房价值环比上升1.7%，领涨全中国楼市；2月执行二手房成交参考价后涨幅收窄到0.9%。其后涨幅持续下调，5月和6月二手房价值扭转涨势，环比区别下调0.1%和0.2%，全体安稳。

??价值稳中微降的同一时间，深圳住建局数据显现，本年1月1日至8月5日，深圳二手房成交量全体下调，降幅显著。

本年1.1-8.5深圳房屋成交概况(紫色为二手房成交概况) 相片来自：深圳住建局

??乐有家梳理深圳住建局1-6月二手房成交数据发觉，1月深圳二手房过户7008套，到6月过户数降低为2575套，较1月降低近63.3%。

深圳1-6月二手房过户概况 相片来自：乐有家

??21世纪经济报导记者采访发觉，成都、西安等地的概况与深圳相似，二手房成交量均显露显著下调，购房者观望情绪增添，但房价浮动概况另有待市场检测。

??上海增添二手房挂牌价值核验以后，大量价值虚高房源遭下架，市场表现趋稳态势。多位上海房产经纪人叮嘱21世纪经济报导记者，二手房挂牌价值核验落地近1个月，市场成交量较为安稳，部分经纪人显示成交量略有下调，但价值方面浮动适中。

??在上海上班的陈磊昨年年底最初看房，他向21世纪经济报导记者指明，其关心的浦东几个板块的二手房挂牌价均有所下调，“最高的下调了1万元/平方米左右”，但他与几个二手房业主接近后发觉房屋的议价体积都适中。“例如业主挂牌600万元，咱出价580万元他都不想意。”

??但陈磊从本人的看房经验和几个购房群中大伙的讨论来看，上海贯彻价值核验以后，购房团体的观望情绪在增添，“好多人不那末急于要了，买房热度下去了，今后房价当然会安稳少许吧”。

??但陈磊等不及了，看了几个月二手房以后，他打算“冲冲新房”。

??“咱关心的板块新房单价6万多，二手房单价最高都到10万了，日前来看仍是新房廉价点。就算1平方米只廉价三五千，100平方米也能廉价三五十万，还无中介费和税率，一套下去起码能节省五六十万。”陈磊如下算账。

??蒋丹发觉深圳房地产市场也有相似概况，刚需团体无此前二手房价值疯涨时刻那末焦虑了，购房者情绪一步步稳固，房地产市场预期渐渐回落。叠加新房限价带来新房、二手房价值倒挂，好多不那末急于的购房者正从二手房市场转而投身“打新”热潮。“有那末多限价新房，大伙都感觉不能就晚点买吧。”

??高健推荐完深圳的二手房参考价政策以后也最初介绍购房者“打新”：“首套的话仍是提议买新房，由于新房能贷的钱多，首付负担小，况且好多新房限价，开发商只能按那个价值卖。”

??与购置二手房比较，新房摇号命中率低，张晨并未对“打新”抱很大期望，“咱可能不换房了，或许等娃大了再考量换吧”。