编者按：近日，长租公寓平台因资金链分裂、经营不善等显露倒闭破产的案例显著增添，让得住房租借当事人权益受损，产业进行映入调度期。长租公寓平台为什么连接“暴雷”？租客、房东如何维护本身合法权益？住房租借市场如何实现健康有序进行？正值《住房租借条例（征求意见稿）》公布征求意见，《国民楼视》经过走访产业一线、采访行家学者，探索长租公寓乱象背后原因，为产业良性进行建言献策。

本年，长租公寓平台公司连接“破产”，让得“租金贷”的杠杆风险激发更广大的关心。

“租金贷”作为一个金融用具，其自身目的在于缓和租客的租金支付负担，加速住房租借平台的资金回笼速度，下降公司的资金负担和融资本钱。但随着少许长租公寓平台范围迅速扩张，“租金贷”用途被一步步异化。

如何辩证看待“租金贷”？住房租借产业进行存留哪些融资层次的掣肘？多名行家和产业从业者显示，应引导应用好“租金贷”以愈加健康的形式成为住房租借产业融资构造的构成部分。而相干公司须要尊重产业属性和长周期规则，鉴于本身优劣对应制订进行策略，做好长远布置。

“租金贷”背后的融资困境

当前，长租公寓运营最重要的分为扩散式和聚集式两种。此中，扩散式长租公寓，多为“二房东包租”形式，即在各小区内承包运营私人房源发展同一装修后再出租治理。

关于包租方式的公寓运营形式，源于前期包租、装修及运营的投入本钱较大，好多长租公寓公司最初运用金融杠杆，造成以“租金贷”为主的盘活形式。随着产业的迅速生长，“金融+长租公寓”的形式显露异化。

即便像蛋壳、青客等已成功到市场的长租公寓平台，也十分依赖“租金贷”对其现款流的支撑。

以青客公寓为例，2019年轻客公寓成功到市场成为国家内部长租公寓第一股。依据公布数据显现，截止2019年末，青客租户中运用“租金贷”支付的租金比重为62.6%。而2017- 2019财年，青客公寓业绩连年损失，三年净亏区别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

没有独有偶，蛋壳公寓在2017-2019年净亏额则区别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元，累计损失超50亿元。其运用租金贷的租客占比同样较高，2017- 2019年前9个月，蛋壳公寓运用租金贷的租客占比区别达到91.3%、75.8%、67.9%。

“租金贷”占比偏高，背后反应出长租公寓产业“缺钱”的窘况，也因而折射外出业当前面对的融资方式单一、融资难难题。比较较大型长租公寓公司的融资环境，中小公司融资通道则愈加局限。

乐乎公寓创始人、CEO罗意叮嘱记者，在长租公寓产业进行初期，产业全体对资金要求普及较大，导入“租金贷”当然而然成为部分公司获取资金的最重要的形式。

西南财经大学财税学院房地产税收与金融探讨中心主任姜先登向记者推荐到，长租公司的融资难点最重要的表现在两个方面。第一，该类公司普及缺乏有价格的典质物，没有办法获取大额银行贷款；第二，该类公司普及净产业范围较小，收入存留较大不确定性，没有办法满足企业债券发好的根本请求。

产业看管的“堵”与“疏”

随着长租公寓市场屡屡显露风险事故，租金贷形式的风险渐渐凸显，引起看管关心。

2019年12月份，住建部等六部委发文准确，住房租借公司的租金贷收入不行超越租金收入的三成。

本年9月，住建部发表《住房租借条例（征求意见稿）》。此中，在规范“租金贷”运用上，《意见稿》准确提议“三不得”，即住房租借公司不可以隐瞒、欺骗、强制等形式请求承租人运用住房租金贷款，不可以租金优惠等名义诱导承租人运用住房租金贷款，不得在住房租借协议中包涵租金贷款相干内容。

除严刻规范住房租借产业对“租金贷”的运用外，《意见稿》也提议多项支持政策，提议住房租借公司可行依照国度相关划定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。包括扶持创新住房租借金融产物、效劳，进行房地产投资信托基金，扶持公司发行企业信用类债券及产业扶持证券等多个融资伎俩。

对此，华夏国民大学国度进行与策略探讨院都市与房地产探讨中心主任况伟大显示，住房租借的金融扶持有益于稳固租借公司运营风险，建立长久融资构造造成稳固现款流，将对租借产业长久健康进行方面造成要紧助力。

乐乎公寓创始人、CEO罗意以为，此举表达国度扶持住房租借资产、推进“房住不炒”的住房供应方向无改变。他指明，在当前社会对住房租借资产的关心热度和舆论负担下，《意见稿》内容周全且理性，并没有显露矫枉过正的概况。

多位行家在采访中显示，“租金贷”自身是个中性用具，要害在于运用者对底层产业品质、资金债务、产业预期以及运营风险处置发展判断和把握。未来，应引导“租金贷”以愈加健康的形式成为产业融资构造的构成部分，从而让得产业全体融资环境愈加立体、多元。

在采访中，罗意对《意见稿》中对于“产业税收优惠”内容非常关心。他提到，租借资产是住房构造中的一环，具备天然的民生属性，没有办法在短期内得到较高回报。此项政策表达国度对租借产业进行的关注与扶持，将对缓和产业进行困境、下降运营本钱、实现产业长久健康进行等方面发生踊跃作用。

潮水褪去后的市场前景

通过十年进行，虽然部分长租公寓平台破产信息时有产生，但在市场要求、政策推进以及产业本身进行的不停改善下，长租公寓市场前景和体积依旧十足。

据前瞻资产探讨院汇报剖析，2019年，我们国家长租公寓市场范围曾经达到1.73万亿元。在购房负担大、住房流动性频繁以及购房者购房观念转变概括作用下，未来长租公寓市场进行前景宽广，2025年市场范围有望突破3万亿元。

从扩散式“包租”到聚集式公寓，再到大型社区式租借住房，越来越老练的运营形式也迷惑着不同偏没有问题资本流入，扶持住房租借资产进行。此中，还不乏国开行、建行等“国度队”的身影。

早在2018年，建行便首先成立建信住房效劳局限责任企业，成为国家所有六大行里最早入局住房租借市场的。本年5月，华夏建造银行区别与广州、杭州、济南等6地签定合作合同。未来3年内，建造银行将赐予不少于1900亿元的贷款扶持。

另外，据东方财富choice数据显现，截止9月23日，相干房企发行“住房租借”“长租公寓”相干企业债共计10笔，发行金额达127亿元，发行票面利率中位数为4.15%。此中，首创发好的“20首集租”发行利率最低，为2.68%。

未来，在产业本身进行与政策拉动下，金融扶持长租公寓的产业渠道也将朝着愈加通畅、多元、立体的方向进行。而相干公司仍需不停提高运营内功，牢固资产根基。

“从业者须要充分尊重产业具有的民生属性及长周期规则，及时调度心思预期。特别要注意市场振动对带来的风险作用，提早做好应对。” 罗意显示。

相干阅读：

“关心住房租借市场乱象”系列一：

国民楼视丨长租公寓平台风险频出 资金看管或将提高产业门槛

“关心住房租借市场乱象”系列二：

国民楼视丨保证中低收入者“住有所居” 租金调控剑指“囤房”涨价

“关心住房租借市场乱象”系列三：

国民楼视丨疏解“租金贷”风险 政策引导改善长租公寓融资通道