西市区丰汇园小区，十几栋不算高的住宅楼不起眼，皆是20好几年的老楼，外墙也褪了色。但这种小区一直被二手房中介热捧，一套50多平方米的“老破小”动辄上千万元。

　　“丰汇园这套房子曾经降了100万，您考量瞧瞧吗？”离小区最近的全家中介门店，经纪人常蔚刚刚被消费者挂了手机，脸上难掩失落。

　　依据西市区教委本年4月底发表的新规，自7月31日后户籍从本市其它区移入西市区的适龄孩童申请入小学时将没再对应备案入学划片学校，悉数以多校划片形式在学区或相邻学区内入学。随着入学新政将要生效，在金融街干了10年经纪人的常蔚正规历从业以来最震撼的时候：若干热门小区成交量腰斩，“最牛学区房”价值还不再坚挺。

　　减价百万还没卖出来

　　59平方米，两室一厅，报价1100万元——常蔚介绍的这套房挂了两个多月还没卖出来。

　　假如只从户型、楼龄、小区素质、物业效劳来看，丰汇园小区的房子其实不值这种价。推高房价的原因除了金融街周边的好地段外，还由于对口学校是宏庙小学。

　　宏庙小学是北京名校，已有100好几年的历史。为了让儿童顺利入学，每年四五月入学政策一出，好多家长都盘算着购置丰汇园等宏庙小学“划片”小区里的房子，“站”到入学顺位的第一梯队里。

　　本年西城入学新政发表后，为了赶上末班车，少许家长加速买房。

　　“‘五一’小长假那几天，从早到晚全在带着购房人看房，吃饭都得挤时间！”成交量大增，让常蔚甚而忙到晚上11点。从链家在北京的实质成交数据来看，2020年“五一”时期日成交量同比增添超越100%。此中西城买卖量同比和环比增添均超越100%。

　　就在5月1日当天，这套59平方米的两居室以1200万元的价值挂牌入市，但始终没能敲定买家。“卖家赫然想趁机高价售出。”常蔚说，但市场很快冷静下去，今后的两个多月里，这套房子先后下降4次报价，终归降到1100万，依旧没能售出。

　　相邻地域房价差有望缩短

　　同在新文化街，佟麟阁路西边的二手房成交均价大约在每平方米16万至18万元左右，而东边的二手房均价为十三四万元。

　　一街之隔，房价显露这样大的落差，要害原因便是划片的学校不同。依照此前的政策，佟麟阁路西边划入实验二小，而东边则划入实验二小的分校涭水河小学。教学资源的差距作用着所划片区的房价。

　　常蔚说，最早这边的购房人尽管也关注房子的划片，但远无此刻那么疯狂；后来每一次楼市上升，“学区房”的概念都会被好多人拿出去炒，价值越来越高。

　　感官最深的是2016年、2017年的那轮上升。“看见房价涨得快，卖方的报价也报得很高，接下来买方脑子一热就签了。”当年价值涨幅太夸张时，常蔚本人都很震惊。

　　随着2017年北京“3·17新政”打开最严调控季，北京出手严打炒作各式奇葩学区房的同一时间，东城、海淀等多区连续落地实行“多校划片”政策。截止本年，城六区均准确提议了新置办的二手房不享受单校划片，却是经过“多校划片”形式入学。

　　“‘多校划片’后，一街之隔房价差好几万的概况很快会消失。”常蔚说，往日每个小区对口的学校很准确，在相当大水平上作用房价；此刻每个小区对口的学校随机配合，少许热门学区房随之“降温”。

　　成交量和价值双降

　　通过了“五一”小长假，常蔚慢慢感触到了入学新政的威力。“入学新政颁布后10天内，成交量的确涨了，但价值没怎样变；10天以后，成交量和价值都最初下调。”

　　这样的大范畴减价之前在东城和海淀的学区房市场也上演过。在执行“多校划片”半年后，东城房价下跌7%，海淀房价下跌11%。

　　政策刺激下，西城购房要求在5月中上旬持续解放，下旬市场打开深度回落。贝壳探讨院数据显现，7月前19天，西市区实质二手房成交量占全市比例由5月份11%的高点降至6%，为2019年以来月度最低值；成交均价较5月高点下跌8%，根本回到政策前平均水准。因此看来，“多校划片”只带来价值短期振动，市场行情渐渐回落企稳。

　　过去的热门片区买卖量也同步回落。5月要求聚集解放后，教导资源更优质的德胜、金融街地域6月成交量环比腰斩。数据显现，入学新政刚发表后的5月，这两个片区成交环比及同比增幅均在2倍以上；要求聚集解放后，6月成交均环比腰斩，降幅区别为53%和57%。“要求解放完结，估计西市区域二手房热度将持续回落。”贝壳探讨院首席市场剖析师许小乐以为。

　　“成交量上不去，要求少了，价值当然会降。”常蔚更希望市场回归理性平静。10年下去，他深知楼市稳固的要紧性，疯涨尽管带来成交量增添，但很快会招来更严厉的调控政策，让市场映入“冰封”状况。