文丨读懂财经

华夏房地产日前正处于第三次转行之间，既然是转行必然就会存留阵痛，中短期不像往日那样高歌猛进已成势必。

然则，在房地产相干公司业绩尚未受作用的概况下，悲观的情绪却早已传递至股价上，尤其是最近两个月相干个股受到重挫。贝壳(NYSE:BEKE)在房地产中介产业具有一律的龙头位置，其刚推出的第二季度业绩也颇为亮眼，但即便如许股价也在7月份惨遭腰斩。

日前在贝壳这只股票身上曾经见不到理性，所能见到的就只剩下恐惧。

正如种子许多萌发在黑暗中，大的投资机会也常常是从危机最初的。政策关于房地产产业的调控，其焦点基本是期望房屋回归“住”的本源，而却非关于产业从业者的打压。在“住”的难题上，日前华夏市场依旧存留极大的效劳缺口，这正是此中存留的机会。

长久来看，楼市进行的走势必定愈加健康，愈加规范。在这样的背景下，唯有那一些能够明确掌握政策，提早发展布置的公司才能得到更没有问题未来。

就房地产效劳业而言，全个产业都很需要一场价格重塑。这种产业未来的核心没再是买卖，却是以消费者为中心的效劳，这也正是贝壳一直努力的方向。

从贝壳刚发表的季度财报看，企业的业绩依旧稳健。除惯例优势营业外，以效劳为主的创新营业曾经成为企业新的增添引擎，有望帮助贝壳走出第二增添曲线。

房地产产业不会消失，大家住房难题也始终全在，明确变换价格赛道的贝壳价格并未获得市场的正确认可。

可行说这是贝壳到市场以来第一大的危机，但同一时间也意指着这是贝壳股价最具备弹性的时候。究竟贝壳的财报该如何解读呢？未来的投资看点又在哪里呢？

/ 01 /华夏房地产的第三次转行

日前，华夏房地产产业正处于第三次转行之间，稠密的政策调控成为主旋律。

从1949年算起，华夏房地产产业曾经走过72年历史。回溯过往，房地产这一人民支柱资产曾产生过两大大的资产转折。

在1978年此前，我们国家的住房制度最重要的以福利分房制主导，房屋建设、验收、分配悉数由国度与单位打算。在那时，房屋数量局限，而全中国人数又不停增添，少量的住房与大批的人数成为最重要的矛盾，导致人均住房面积一度不足4平方米。

随着改革的发展，华夏房地产市场迎接萌芽期，打开了首次转行之路。尽管那时起主导效用的依旧是福利分房制度，但渐渐推行的市场化改革让更多购房方式相继显露。集体住房、私人自建、商品房开发，华夏房地产市场迎接了真实的“百花齐放”。至1998年，华夏人均住房面积曾经提高至9平方米，居住要求大幅改进。

1999年至2018年，华夏地资产迎接第两次转行，由公有制住房体制过渡至市场化住房体制。随着越来越多的商品房落地，全个市场的热度被炒高。尤其是2008年全世界经济危机爆发，华夏打开“一揽子”刺激政策，这激活了华夏房地产的金融属性。房价不停攀升的进程中，买房已然跟理财画上了等号。

回过头看，华夏房地产的“黄金20年”中，全个产业进行的过快，20年间商品住宅出售额累计112万亿，人均住房面积比1978年的十倍还多，住房存在数量面积超越350亿平方米。

通过第两次转行后，我们国家住房面积告别短缺，实现了住房的根本平衡。

但同一时间，房地产产业的过热进行导致泡沫渐渐造成，尤其是不停上升的房价曾经高于了好多人的接纳能力，同一时间累计增添的杠杆也在透支着经济的良性进行。在这一阶段，脱离要求层的房价成为此个产业的第一大难题。

基于此，全中国从2019年最初增强对房产产业的管制，这也是华夏房地资产正好发展的第三次转行，并有可能长久连续。以稳地价、稳房价、稳预期为指标的调控政策连续颁布，包括限贷、限价、限购、贷款审核周期加长和贷款利率提升等控价举措成为常态。

从结果看，这点管制举措有用抑制了各市房价的上升，从而让全个市场重回“住”的本性。

首次房产转行构建了从福利房到商品房的渠道，第两次房产转行成功塑造了自由化的房地产买卖市场，正好发展的第三次房产转行则让这种过热的产业没再喧嚣，回归本质。

纵向来看，关于房产产业的看管却非为了毁掉这种产业，却是让非理性的增添重回理性。尽管政策看管大幅抑制了产业总量的增添，但全中国2.38亿套房屋的总量本来曾经充足大了，百姓须要的是脚踏实地的房价，而非是“天上”的房价。

未来，华夏房地产市场有望迎接三个转变：其一市场的重心会由“房”调转方向“人”；其二市场的组成由“买卖”调转方向“效劳”；客户的要求由“购到房”调转方向“住的好”。

市场普及以为，华夏房地产的第三次转行毁灭了房地产开发商的价格，但本来它也激活了房地产效劳的新要求。塞翁失马焉知非福？

/ 02 /贝壳“破局术”

在时期的洪流眼前，无人能够逆势而为，胜者只只是提早适应了时期。

8月11日，新居住效劳商贝壳发表了2021年Q2财报。财报显现，贝壳2021年上半年业务收入达449亿元 ，同比增添64.6%；调度后净利润为31.40亿元，同比增添68.7%。从数据上看，贝壳本年上半年的业绩可圈可点，并未遭到政策调控的作用。

按理说，贝壳这样的数据曾经充足让投资者侧目，但却源于“偏差”的对照维度，导致贝壳的价格被错估。

部分投资者抛弃贝壳相当大一部分原因在至今年Q2季度业绩显露大幅放慢，详细而言，企业Q2总营收242亿元，同比增添20%，远低于上半年全体的64.6%；净利润11.16亿元，较昨年的28.39亿元大幅下降。

从数据看，这妥妥的业绩未达预期呀，然则这实则切实由认知偏差所导致的错觉。突发的疫情让房屋买卖一度在昨年Q1被冻结，这就导致部分的买卖被递延到Q2。由于疫情，不论是昨年的Q1数据仍是Q2数据都存留失真的概况，因而用全个上半年的数据做对照才相比真正。

片面的数据只有会得出错误的结论，而以这种结论做出的判断，当然也就显得过于冲动。

从总买卖额（简单称呼GTV）剖析，上半年贝壳总GTV达2.29万亿元，同比增添72.3%。此中，存在数量房营业GTV为1.33万亿元，同比增添70.1%；新房营业GTV达8417亿元，同比增添70.7%；贝壳新兴及其它营业GTV突破1233亿元，同比增添116.9%。

惯例存在数量房营业和新房营业依旧维持稳增添，更难能可贵的则是新兴营业的爆发。在Q2季度，贝壳与圣都家装签定合作合同，提速家装营业的进行；同一时间企业家居效劳平台“被窝家装”公布 Home SaaS 1.0体系，进一步提高了家装效劳端到端的准则化和数字化。

与业绩比较，贝壳更关心效劳价格。Q2季度，经纪人口量为54.8万人，同比增添20%，在经验惯例招聘旺季的人士扩增后，平台经纪人可以有用留存。得益于此，上半年非链家门店经纪人流失率较2019年上半年的9.6%曾经大幅下调至8.1%。经纪人“守规感知度”的比重较2020年底提高了12%。

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贝壳Q2手机会议中，按董事长兼CEO彭永东所说：未来将应用高效劳品质、能人优势、技艺资源来寻求新的增添机会。“住”将成为民生范畴越来越要紧的一种方面，客户对美好居住的向往和要求将长久存留。现阶段，“住”这种产业依然相对低效，使用者称心度低，准则化、数字化、线上化水平低等难题亟待解决。

手机会上，彭永东还围绕“市场周期”难题做了四点分享：第一，房地产市场具有稳固、健康的寻常买卖量基准线，多数时刻围绕基准线上下小幅振动，健康稳固增添。第二，市场政策调控，指标是回归健康、稳固的买卖。第三，随着市场越来越老练，市场全体买卖量的基准线也在提高，同一时间，市场能容纳的买卖量振动幅度、而不带来庞大房价上升的能力也在提高。第四，市场振动帮助公司从新思考本身存留价格。

产业剧变曾经激发一场大洗牌，面临危机唯有首先适应新准则的玩家才能胜出。在市场新的要求眼前，贝壳早已首先做出改变，无消极的抵触风险，却是踊跃的拥抱浮动。

日前贝壳的最重要的营收尽管依旧构建在买卖范围之上，但它的价格主线实则曾经产生迁移。贝壳没再仅仅是全家房地产买卖的平台，却是真实帮助客户解决“住”这种大难题的生态体系。

房子是用以住的，而非是用以炒的。同样的，关于房屋中介而言，焦点价格非是仅仅是推进买卖，更应当帮助使用者解决住的难题。

弱化“买卖”属性，专注建立“住”生态，这正是贝壳产业变革中的破局术。虽然被市场“错估”，但贝壳的策略已然走到了产业前列。

/ 03 /错估只有会缔造机会

投资中的第一大误解在于“趋向”二字，许多数投资者亏钱皆因过于迷信这两个字。

现在房地产产业负面信息频传，这也导致相干公司投资者的恐慌。不论是地产效劳，仍是定制家居，没有一不被地产开发商们的股价暴跌拉下马。市场恐慌地产附近企业会跟随地产开发商一切“陪葬”，但赫然房子建的少了，但大家关于房屋的要求仍在。

尤其是像贝壳这样提早针对产业浮动有所行动的“抢跑者”，产业的调控对其作用本来要比投资者想象中要小得多。治理层在财报手机会中已澄清，日前未收到对于节制住房买卖佣金费用的消息，预期下半年存在数量房买卖费用将维持相对稳固。

当看空者散布着空头言论，恐慌者悲观的跟随甩卖，形成贝壳股价惨重低估，但实质上贝壳早已最初转行，甚而曾经孵化出赋能客户“住”要求的生态体制。

当产业趋稳，市场回升，投资者最初发觉贝壳的真正价格，那末纠偏的动作可能让贝壳再一次成为市场的宠儿。鉴于片面剖析的结论赫然站不住脚，关于贝壳的错估不容易长时间持续。

也便是说日前贝壳有多被低估，那末他未来就有多大的潜力。对公司的错估其实不会伤害到企业，而只有会缔造更没有问题投资机会。打算股价长久走向的非是情绪，却是价格。

日本知名投行野村证券对贝壳同样看好。就在财报发表第二天，野村证券发表探讨汇报，再一次保持贝壳买入评级，指标价为39.27美元，较当日股价有98%的上行体积。野村证券剖析师显示，对贝壳长久业绩增添充满信心。野村证券看好贝壳新房营业的进行前景，国家内部一二线都市的新房去化率由75%下调至65%，这将促使开发商愈加依赖外部去化通道，新房营业或将成为贝壳的下一种增添引擎。

投资最难的便是明确读懂全家企业，好多时刻，由于市场的负面信息，咱们常常会放大关于优质企业的恐惧，但同一时间也给聪明投资者缔造了便宜布置的机会。正如“价格投资之父”格雷厄姆所言：“短期而言股市是投票器，长久而言股市是称重机”。

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