记者 | 黄昱

在通过前些年的“全速跑”后，奥园最初变得谨慎。

8月23日，奥园举办的2021年中期业绩发表会上，治理层将归母净利润的降低归因于受非控股股东利润摊薄作用。

往日好几年，奥园一直存留非控股股东权益占比和利润占比不配合的难题。历年财报显现，2016年-2020年，华夏奥园非控股股东权益占比区别为39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%，非控股股东净利润占比却区别为12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16.2%。

关于非控股股东权益占相比高，但分享利润较轻的难题。奥园执行董事、联席总裁兼首席财务官陈志斌曾显示，企业从2017年最初发展大幅度的收并购、合作开发，导致非控股股东权益会有显著上升，但回报须要2-3年周期，部分名目（如旧改名目）的回报周期可达五年或以上。

本年的中期业绩汇报中，非控股股东权益的增添对奥园归母净利润的作用最初显示。数据显现，本年上半年，奥园实现净利润28.43亿元，与昨年同期根本持平，此中归母净利润降低13.6%至20.89亿元，非控股股东净利润同比增添77.8%至7.54亿元。

非控股股东净利润占比约为26.5%，比昨年同期增添11.6个百分点。从权益占比来看，截止本年上半年底，奥园的总权益为532.9亿元，同比下调约1.78%，此中股东应占权益同比下调约1%至183.77亿元，非控股股东权益同比下调2.2%至349.14亿元，非控股股东权益占比约为65.5%。

尽管非控股股东净利润占比有显著增添，但与权益占比比较仍存留较大差距。与此同一时间，陈志斌显示，未来一两年归母净利润占有比重根本上会保持在75%左右，这是一种相比适合的水准。

与净利润的体现比较，但奥园上半年的营收仍是录入可以的增添，同比增添15%至325.1亿元。

奥园之是以显露上半年的盈利概况，最重要的原因之一是毛利润率下降。数据显现，上半年，奥园的毛利润率约为25%，同比降低约4.3个百分点；昨年奥园的毛利润率约为25.1%，较2019年同期下降低4.6个百分点。

奥园治理层在3月的业绩会上曾对昨年毛利率的下降做出回应，称是由于2020年在新加土位置面，企业一二线都市的提高幅度十分大，同一时间奥园也以减价的形式加大了三四线都市的去化，是以短期内会对毛利率发生必定的作用。

面临本年上半年毛利润率的体现，奥园方面无正面做出解释。陈志斌只显示，企业对毛利润方面的指引请求是保持在25%以上的水准，此刻投资拿地的准则皆是不低于25%的毛利率请求。

单从财报来看，奥园毛利润率的降低最重要的受出售本钱增添所致。数据显现，奥园本年上半年的出售本钱约为243.8亿元，同比增添约22.1%。

就投资拿地而言，奥园在本年上半年是非常谨慎的，新加可开发建面约107万平方米，权益占比为65%，权益地价仅为42亿元，比昨年同期的拿地金额降低了约172亿元。

在此背景下，奥园的土储量显著下调。截止上半年底，奥园具有土地储备总建筑面积约5358万平方米（权益比67%），总货值约5939亿元，而昨年底的总建筑面积约5718万平方米（权益比约71%）、总货值约6208亿元。

奥园执行董事兼联席总裁马军指明，2020年奥园的拿地金额大概为450亿元，高于了本来全年400亿元的拿地预算。此外，本年上半年由于聚集供地颁布，以及要抓紧解决三道红线的难题，奥园在土位置面仍是更关心现存旧改名目的转化。

数据显现，截止上半年底，奥园计入都市革新名目后的总货值约13482亿元，比昨年底增添4.2%，一二线都市占比约 84%。

当前奥园在“三条红线”中依然处于“黄档”，截止上半年底，其剔除预收款项后的产业负债率、净负债率、现款短债区别为78.5%、80.7%、1.3倍，此中剔除预收款项后的产业负债率未能达标，且比昨年底增添0.1个百分点。

为了在明年底前转绿，奥园再一次下降本年的购地预算。奥园本来在本年3月业绩会上推出的购地预算是操控在当年协议出售额25%以内，这次业绩会上该比重被调度为20%，以销定投，维持审慎购地。

本年上半年，奥园累计实现协议出售金额约675.8亿元，同比增添33%，全年1500亿元的出售指标保持不变，按此计算奥园全年的拿地预算约为300亿元。马军显示，奥园一直以来的获位置式仍是以收并购为主，对聚集供地会维持密切关心。

从范围红利时期的“全速跑”映入到治理红利时期的“节拍跑”，奥园也还须要接着调度。