记者｜吴波

随着金融看管力度增强，多半房企将致力降负债，防范现款流风险提高至前所未有的策略高度。中梁控股(02772.HK) 也正好全力推进债务达到看管目标。

8月24日，中梁发表的2021年半年报显现， 上半年合约出售金额同比增添40.3%，达到950亿元，达成年指标53%，回款率超越85%。

得益于往日两年出售业绩持续增添，中梁营收也表现大幅增添。依据财报，上半年中梁营收同比增添38.5%，达到329.1亿元；净利润同比增添16.8%，达到25.8亿元；毛利同比增添27.4%，达到68.31亿元。

源于看管层对新加融资的节制和表表里融资通道的周全监控，高杠杆房企策略由范围调转方向为债务管制，中梁也最初把要点放到改良产业负债构造上。

在出售回款一年年提高的拉动下，中梁现款流对总债务的掩盖能力有所提高，全体债务构造较昨年底有所改良。

按照“三线四档”融资新规，中梁上半年目标有一项超阈值，维持“黄档”行列，只是相干目标已有所下调——剔除预收款后的产业负债率为79.3%，净负债率为56.1%，现款短债比为1.20。

“关于三条红线，临时无收到特别的通告。”中梁首席财务官及副总裁游思嘉在业绩会上对债务概况作了讲明，称“若国度须要，将及时上报相干方案。延续将接着依照国度降杠杆政策执行，做大批减债务及稳债务的事业。”

中梁的融资通道最重要的为国家内部开发贷、非银贷款和境外美元债，而且还涉及少量本年归入看管范畴的商票。依据财报数据，截止上半年，中梁总有息负债为546亿元，此中国内银行贷款占比51%，境外领先票据和贷款占比25%，国内外非银行借款占比降至25%。

同一时间中梁的长短债构造也获得改良，一年内到期的债务占全体债务比重不高，截止上半年末的加权平均融资本钱也保持在8.3%，比较过去进一步下调。

源于现款流受持续密切监控，中梁关于偿债铺也愈加重视。在本年市场振动较大的美元债方面，游思嘉称，“预期短期内境外发债市场不会太快从新开放，从新发债窗口相比被动。中梁计划运用本身现款流偿还美元债，下半年将降至十分可控的水准。”

依据游思嘉披露的计划，中梁曾经准备好下半年还钱额度，预期于今年年底，境外364票据降低2亿美元。在12个月以内，关于境外364票据的存在数量范围从日前45%左右下降到25%。

隐含必定金融风险的商票，本年在房地产产业掀起风波，多家房企陷入拒付商票纠纷中。本年5月，中梁被传“商票或将逾期”，随后对外快速做了澄清。

这次业绩会上，游思嘉再一次重申，中梁商票逾期系误传，中梁商票范围小，且按时支付。“中梁商票范围在业内来说是很少的。截止昨年底，商票范围约6亿元，截止本年上半年，商票范围已下调到约4亿元。”

另外，中梁也是全家涉及股权融资较多的房企。源于中梁多采纳合作形式获取名目，合联营名目多，出售权益比重较轻，导致与关联方和合作方往来款范围较大且持续增添，少数股东权益占相比高。

“长三角地域买地形式通常以招拍挂或收并购为主。因而长三角的房企合作度比其它地域包括珠三角房企要高，少数股东权益反应合作相比大。”游思嘉披露，“日前少数股东权益占比约40%，随着未来咱们利润结转，渐渐会提高到50%左右。”

据财报数据，上半年中梁包涵合联营企业在内的全口径拿地金额为408亿元，共获取67土地名目，总建筑面积约为790万平方米。

中梁在财报中称，奉行拿地金额不超越出售占比的40%标准，从而在期内让得商用现款流入为正，为26.04亿元。

在上半年买地投资中，中梁来源聚集供地政策的二线都市占土地投资总额约19%，其它二线都市占比15%。其余的土地投资总额，三线都市占比55%，四线都市占比约11% 。因而，聚集供地给房企带来利润等方面浮动，对中梁作用适中。

截止上半年，中梁现总土储为6600万平方米，未售的土储面积为4180万平方米，对应未售的土储货值达5000亿元。

“土储及可售货值可行扶持企业的长远稳步进行。”游思嘉称，“即便在三条红线管制下，企业有去杠杆目标，但不会作用未来业绩增添。”

关于本年全年业绩，中梁执行董事及联席总裁何剑在业绩会上也重申，将抓住下半年要紧出售窗口，有信心实现年度1800亿的出售目标。