??首批次聚集供地后，土地市场又生浮动。

??相干机构数据显现，6月以来，各线都市涉宅用地流拍612宗，热门都市亦有土地流拍概况显露。同一时间，若干都市中止或撤回第二批次地块挂牌，或许再挂牌土地出让准则调度，显现稳地价、稳房价、稳预期的调控决心。

??这背后反应出，首批次聚集供地并没有达到预期成果，反而在多城掀起房企抢地风潮。国盛证券剖析师杨倩雯指明，首批次土地聚集出让中竞自持与竞配建的准则变相抬高土地价值，房企利润被惨重紧缩，叠加出售下降、融资趋紧、投资受限，越来越多的房企会抉择观望。

??广东省住房政策探讨中心首席探讨员李宇嘉向21世纪经济报导记者指明，往日扩张较快、资金链较为吃紧的房企拿地节拍曾经放慢，日前的投资环境更有益于国企、资金链不太吃紧的稳健型民企和长久深耕当地的稳健型民企。叠加银行房贷聚集度请求和严刻操控资金流入房地产的调控基调，李宇嘉以为延续房地产融资或将维持吃紧趋向，“咱感觉开发商还要过一段苦日子”。

??随着房地产融资端、投资端和出售端的调控不停深入，房地产市场面对进一步调度可能。联合全体经济情势看，合硕机构首席剖析师郭毅以为，延续全中国房地产市场分化或愈加显著。

??三四线都市土地市场遇冷显著

??土地流拍概况是反应土地市场热度的要紧目标。

??经验首批次聚集供地最稠密的5月以后，21世纪经济报导记者查阅相干机构数据发觉，6月于今（8月27日16:44），全中国一二三四线都市涉宅用地流拍612宗，此中一二线都市流拍99宗，三四线都市流拍513宗，7、8月各线都市合计流拍317宗。

??“7、8月原本便是惯例出售冷季，这种时间段拿地不行在年内开盘造成当年有用货值，对房企来讲很尴尬。”某高盘活房企投资经理周其叮嘱21世纪经济报导记者，其所在房企从拿地到开盘通常须要6-7个月。

??另外，地块品质不佳以及地块出让要求严刻、政府出让价值预期过高等要素亦会导致土地流拍。

??相干机构数据显现，6-8月三四线都市流拍的513宗涉宅用地流拍楼面均价为1504元/平方米，远低于同期成交楼面均价2598元/平方米；一二线都市相似，99宗流拍土地流拍楼面均价为2630元/平方米，远低于同期成交楼面均价6052元/平方米。尽管样本量过大简单忽视个性化要素，但全体数据差异背后，亦不难瞧出地块品质对成交的作用：位子偏远、交通要求欠佳、配套相对弱势地块即使便宜“上架”，成交难度也较大。

??另一方面，政府在土地出让时设计较为严刻的出让要求和较高的底价预期也是带来土地流拍的要紧原因。

??比如，8月丽水莲都采桑社区地块流拍，该地块距离丽水主市区45分钟车程，位子较偏，隶属第二批未来社区试点组建名目，出让准则设计配建回迁安置房、幼儿园等。

??某品牌房企长三角投资经理陈喆叮嘱21世纪经济报导记者，该地块区位要求通常的同一时间名目方案请求高，须要签定运营合同，并涉及名目运营履约确保金。全体来看，名目操盘市场风险大，流拍在情理之间。

??再如，5月初次出让遭遇流拍的金华体育中心东名目，地块区位优势佳，采纳“限房价、竞地价”形式出让，配建零售商业、能人用房、单身公寓式住宅等。该地块起拍价近1.12万元/平方米，终归开发商有用报价的楼面价近1.17万元/平方米，因未能达到政府预期底价请求而流拍。

??7月13日，该地块调度出让要求，降低配建能人用房等后从新挂牌，终归成功出让，成交价值与首次出让终归有用报价相似。

??不但如许，热点一二线都市也显露流拍概况。数据显现，8月于今，一二线都市大家都有12宗涉宅用地流拍，此中成都3宗、温州和南昌2宗，西安、长沙、青岛、宁波、南宁各1宗。

??相干机构土地情报监测发觉，8月26日温州龙湾区出让4宗宅地，此中3宗成交，1宗流拍，成为本年温州首宗流拍地块。受温州限房价、以去化概况调度名目批次价值等新政作用，开发商对大体量、高价地块认可度低，土拍偏冷。成交地块平均溢价率仅0.9%，而龙湾区上次供地成交的平均溢价率达30%。

??没有独有偶，21世纪经济报导记者从两位负责江苏房地产投资人员处据悉，江苏近期土地市场降温显著，土地成交溢价率亦显著下降。

??郭毅向21世纪经济报导记者指明，全体来看，流拍土地仍以三四线都市为主。源于房企融资收紧和“三道红线”，未来房企在投资方面会相对谨慎。“这就让得一二线都市尤其是一线都市全体土地市场热度仍是相对较高，但经济欠强盛的三四线都市市场将进一步转冷。”

??第二批次聚集供地准则生变

??22城聚集供地试点都市多为热点一二线都市，与扩散式的土地流拍景象比较，22城土地聚集出让浮动更能反应市场走势。首批次聚集供地后，22城第二批次土地供给全体延迟，截止日前，仅厦门、没有锡和长春达成二批次供地，其后诸多都市暂时中止或撤回二批次土地挂牌，修改出让准则。

??厦门首先于6月达成第二批次聚集供地，土地市场依旧火热。21世纪经济报导记者发觉，厦门第二轮聚集供地成交11宗地，没有流拍地块，平均溢价率23.62%。长春则源于都市市场热度欠佳，多数地块底价成交，18宗地块流拍。

??8月没有锡调度供地准则，调低溢价率上限，地价触顶即摇号，控地价成果显著。贝壳探讨院顶级剖析师潘浩提供的数据显现，没有锡第二批次供地的平均溢价率4.1%、平均楼面价1.2万元/平方米，而首批次供地对应数据区别为12.39%和1.5万元/平方米。

??21世纪经济报导记者统算发觉，北京、上海、广州、郑州、宁波、长沙、沈阳、济南等尚未发展第二批次聚集供地的都市暂时发表中止挂牌或延期出让公告。杨倩雯显示，多地调度第二批次土拍或与首批次聚集供地的火热市场体现相干，这与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷不符。

??不但如许，天津、福州、苏州、青岛、杭州、济南、沈阳、成都、南京等地在延期发表出让公告根基上对第二批次聚集供地竞拍准则发展修改。

??之前，多家媒体报导称8月10日当然资源部举办闭门会议，调度第二批次焦点都市土地出让政策，包括构建有用的购地检查制度；房企在竞拍和开发建造进程中，其股东不得违纪提供融资便捷；单宗宅地溢价率不得超越15%；地价触顶不可以竞配建等形式增添实质地价，可经过竞一次性合乎道理报价、摇号、竞更高更优素质形式确定竞得人。

??日前，该文献明确性尚不行确认，但上述都市土拍准则调度与政策变更内容根本相符。

??比如，在竞买人资金审查方面，青岛、苏州、杭州、福州等地均划定，参加竞买的公司股东不得违纪对其提供借款、转贷、担保和其它相干融资便捷等，购地资金不得干脆或间接运用金融机构各样融资资金，购地资金不得运用房地产资产链上下游关联公司假贷或预付款等。成都还准确了处罚体制，关于违纪房企，不予退还竞地确保金，并增添一年内不得参与土地招拍挂节制等。

??在溢价率方面，多地将土地溢价率上限下降至15%。福州、杭州、天津等地划定地价触顶后摇号打算竞得人，沈阳、青岛则提议地价达上限后转竞高素质住宅，合肥则以竞组装率和高素质住宅代替首批次的竞配建准则。

??另外，若干都市还针对首批次聚集供地中显露的“马甲”拿地概况提议禁令。南京、苏州、福州、合肥等若干都市划定，统一申请人不得与其所属团体参与统一宗住宅地块的竞买，还不得与申请人或其所属团体的控股公司参与统一宗住宅地块的竞买。在此根基上，杭州划定，除竞素质地块外，统一团体成员公司最多只能参加5宗地块竞买。

??杨倩雯以为，在这一新规下，头部房企难以凭借资金优势得到更多拿地机会，产业聚集度或将放慢提高。

??日前，尚有部分都市未推出第二批次聚集供地细则，但相干机构剖析显示，节制溢价率、增强购地资金检查、竞素质方案、禁“马甲”等将成为土拍要紧调度方向，各地二批次土拍估计将遵循不提升房企实质拿地本钱的准则，操控溢价水准并针对住房素质提议详细请求，保证房企必定的利润体积。

??政策收紧或加重市场调度

??多位接受采访房企投资人员显示，部分首批次竞得地块收益概况不理想、40%的投销比节制等连接下降开发商的拿地热情，这或成为近期土地流拍和多都市第二批次聚集供地准则调度背后的深层原因。

??克而瑞地产探讨中心统算发觉，首批次聚集供地时，22城中绝多数都市均采用“限地价+竞配建（自持）”形式出让，且仅北京、合肥和广州三城设计竞配建准确上限。以首批次热点都市杭州为例，成交的56宗地块中41宗准确设计自持请求，如拱墅祥符单元宅地、临安城东滨湖新区单元地块的自持比重都超越30%以上。

??对照22城首批次聚集供地的名义地价和折算配建后的实质可售地价，克尔瑞地产探讨中心发觉，深圳、成都、合肥、北京、杭州、没有锡和厦门等7个都市实质可售地价较名义地价高10%以上，此中深圳以39%的差距位居首位。

??多数都市首批次地块成交名义地价已超出2020年平均成交地价，实质地价更高，与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策初衷不符，也进一步紧缩了房企的名目利润。

??“南京昨年要求不太没有问题地块也不会摇号，本年首批次聚集供地时，好多本身要求通常的地块也要摇号。”南京某品牌房企顶级投资经理谭丰叮嘱21世纪经济报导记者。谭丰显示，就其理解到的概况而言，南京好多地块仅1%-2%的利润体积，“地价触顶的地块大伙根本不挣钱”，部分名目还存留去化风险。虽然如许，南京市场仍竞争剧烈，51宗地块中36宗因地价触顶映入摇号步骤。

??过去房企踊跃在热点一二线都市拿地，除了名目利润，另有维持都市市场范围、增添货值提高出售业绩、保持团队寻常运行等的考量。“昨年可行把这点低利润甚而没利润的地块当作跑范围的金融产物，但本年好多房企现款流受限，这类流量名目就变成了鸡肋。”谭丰感概。

??“差不多一部分房企前融和开发贷都被节制，再加上好多都市房贷额度吃紧，名目出售回款周期较旧，好多房企资金吃紧，拿地很谨慎。”谭丰显示。其预测，在这样的背景下，第二批次聚集供地的市场热度很可能下调。

??就日前而言，在融资端，昨年“三道红线”政策颁布后，本年初央行和银保监会发文分档治理银行房地产贷款聚集度，设计“两道红线”，即房地产贷款占比上限为40%，私人住房贷款占比上限为32.5%。

??李宇嘉显示，日前资金流向房地产的范围和比重节制较多，大的银行房地产贷款聚集度曾经挨近或超越最高限，中小银行也在挨近最高限。房企面对融资负担，拿地能源被进一步削弱。

??在李宇嘉看来，尽管近期央行提议稳固信贷投放，但多针对小微公司，严刻节制资金流向房地产的基调并没有改变，叠加前述银行房贷聚集度请求，延续房地产融资或将维持吃紧趋向，“咱感觉开发商还要过一段苦日子”。

??在投资端，市场信息称被归入“三道红线”试点的几十家房企已被看管部门请求购地金额不得超越年度出售额的40%，包括公布市场拿地和收并购等获位置式。若干都市第二批次聚集供地准则调度，规范和节制投资资金来自，或将进一步下降开发商拿地意愿。

??在出售端，6月房企冲量保业绩达成以后，7、8月房地产量销量售渐渐转淡，再加上面部分分银行房贷审核周期拉长，房贷收紧概况明显，房企回款速度放慢，回款周期变长。

??“从7、8月到年底，出售市场都将维持相对低位运转。”李宇嘉预测。他指明，到第四季度信贷政策可能会略微宽松，以发挥逆周期调节和动态调度效用，这也将为按揭贷款投放和开发商回款提供支撑。

??“此刻便是要倒逼开发商更多应用出售回款融资，而非是对外融资提升杠杆，这是一种既定的旋律。”李宇嘉说。

??联合全体经济情势看，郭毅以为，延续全中国房地产市场分化或愈加显著。一线都市花费更强劲，调控也更严刻，市场价值走向相对稳固；强二线都市经济较为活泼的同一时间也面对调操控约，于是房地产买卖可能会显露量升价稳的状况；三四五线都市缺乏资产支撑，随着房地产调控的深入，市场可能会处于长久低迷状况。

??（应接受采访者请求，文中周其、陈喆、谭丰均为化名）

??（作者：李莎,王语嫣 编辑：杜弘禹）