中新经纬消费者端8月27日电 (李惠聪)在兰德征询(之下简单称呼“兰德”)总裁宋延庆一间十几平米的办公室里，靠墙有个双人位沙发，它和窗边的一盆身价不菲的寒兰一同见证了过往宋延庆和许多千亿级的房企大佬在此品茶悟道、头脑风暴的场景。

用一套老练的方法论、借助好几年产业经历，帮助大佬们处理商业帝国，这是一位不业余征询师的本能。难以复制的是，宋延庆在房地产从业28年、创业22年后沉淀的深邃思想。从体系内出身，终归抉择在商业场上“翻滚”，他是与华夏房地产产业同一时间成长起来的一代地产人，因不业余性被媒体称之为地产范畴的“活年鉴”，而他的挑剔和直言，也让业内人员又爱又恨。

除去少许早年熟识的老友人，宋延庆已很少接纳专访。一是由于新媒体崛起后多样的媒体生态让他感觉略有聒噪；二是他来回告诫本人要从网站喧嚣中跳脱出去，静下心、沉下来、潜得住地探讨地产公司的策略治理、产物线、效劳体制等几大命题，专心当好一位推进产业、公司进行的“效劳员”。

“政府这只手，该出手时当出手”

2021年，产业调控政策颁布紧锣密鼓。

依照中原地产数据，截止日前，2021年政府对楼市调控政策累计有400余次(2020年1-8月房地产调控政策有368次)。比较往日，这次政府调控储备的“调控用具包”十分足，包括住建部约谈、节制二手房定价、经营贷、土地供给、租金管制、打击炒作学区房等各式举措均纷纷祭出，此中有差不多一部分是此前从未用过的“新用具”。

宋延庆在1993年映入房地资产，与公司一同穿越过数次调控“暴风雨”。在他看来，“假如厘清政府调控背后的因果逻辑脉络，你会和咱一样发自心里、真实地扶持政府的调控。”

在他看来，2021年调控政策多、频率高，讲明政策的“颗粒度”越来越精细化，政府的政策水准也一直在提高，但导向并没有产生基本性浮动。“国度仍是在想方设法构建长效体制，以此推进房地产市场持续稳固进行。”

宋延庆指明，历史上对产业有颠覆性作用的政策有两个：其一，2004年的“土地831大限”，从合同出让周全转变为招拍挂形式，是国家内部土地出让形式的基本性大变革。其二，2011年，在房价过快上升背景下，政府提议了周全限购，于今已颁布整十年，对产业格局作用相当大。

“政府这只手，该出手时当出手。”在宋延庆看来，海外房地产进行已有前车之鉴：只需一国住房市场进行不均衡，房价偏高，不仅抑制花费，同一时间也要压制该国的生育率，譬如美国、日本、欧洲少许国度即是典范，华夏要引认为戒。

回顾历史，早前政府调控多聚集于要求端、土地端、供给端，但鲜有针对金融风险的看管。而近两年，政府最初掐紧房企进行“源头活水”——资金。从2020年提议的“三道红线”(用剔除预收款项的产业负债率、净负债率、现款短债比三项焦点目标来划分房企档位，被以为颠覆产业进行底层逻辑)政策，再到2021年各地对开发贷、房贷的配额节制，政府在金融信贷方向的管制越发细致。

8月17日，中央财经委员会第十次会议举办，探讨扎实推进一同富裕难题，探讨防范化解重要金融风险、做好金融稳固进行事业难题。宋延庆指明，地产信贷政策调控正是国度出于“金融稳固是当前进行的重中之重”的周全考虑。

比较于美国居民全体偏好“藏富于股市”，华夏老百姓多数产业都以不动产的方式存储配置。据兰德提供的数据，当前华夏房产总市值早已超越300万亿元，房地产产业年产值占GDP的比例超越8%，但A股地产股的市值仅有1.8万亿元，以全A股市值93万亿元计算，占比不到2%。显而易见的是，华夏老百姓偏爱买房子而非地产股票，因而华夏的房地产市场必需要稳。

当前，楼市调控正好以时间换体积，一步步实现房价的“稳中求降”。

“不论是政府、公司，仍是私人，大伙全在一种屋檐下。过往经历声明，房地产市场不好，大伙都很受伤，谁还不能避免于难。”宋延庆以为，随着调控指挥棒渐进引导下，市场会越来越健康，公司要乐天看待、踊跃适应市场浮动，不行本位主义地以为政策收紧便是产业利空。

“这就像疫情时期，政府让你待在家隔离，一切皆是为了让大伙更健康。假如产业里有人以为‘政策越来越严，公司没法活了’，那只能声明你本人的思维广度、深度、高度全没有开启”。

房企范围竞赛可行休矣

2021年2月，“两聚集”政策颁布，全中国22个要点都市悉数参加进来，新政请求“聚集发表出让公告、聚集组织出让运动，全年将分3批次聚集同一发表住宅用地的招拍挂公告并实行招拍挂出让运动”，这成为一种全中国范畴供地的新标准。

兰德在许多都市的一线调研中发觉，“两聚集”政策对公司作用十分大。一是在热点都市，公司拍地竞争的剧烈度在增添；另外，源于政策对房地产按揭额度的节制，即便在不限购不限贷的都市，公司把房子卖出来了，后期却不容易回款。

宋延庆预测，2021年，房地产公司回款额度将达到历史最低。依照往年全产业85%的平均比率测算，2021年可能要降到70%-75%区间，甚而不排除有些公司的经营性现款流呈负数。

政策一方面考验着公司新环境下的运营能力，另一方面也倒逼公司从几年前不停攻击范围与速度的赛道上先撤下去。在过往产业“黄金二十年”中，调控仿佛从来皆是地产产业“螺旋式上升”的一种间奏，在这类大浪淘沙中，少许策略激进型的公司变得更强、范围很大。几年间，房企千亿俱乐部“队员们”越来越多，而它们滚动开发的胆子也越来越大。公司在少许名次榜单刺激以下，拼命竞逐范围和速度，甚而拿出当年出售额、甚而是指标出售额的50%-70%的比重去拿地，另有更为疯狂的公司用超越指标出售额的100%比重去拿地。

而随着中国美满、蓝光、泰禾等公司现款流危机显示，政府调控政策及时就位，大伙都反映过来了：房企范围竞赛可行休矣。

在宋延庆看来，简单现款溢出难题的公司有几个一同的特色：开发杠杆很高，进行速度很快，况且公司全在一段时间内为能用繁杂方案融到大笔资金而沾沾自喜，甚而还当成一种标榜话题来说。

政策扼住了少许公司过快进行的欲望，反过来也全体下降了产业显露危机的几率。宋延庆说，众多公司要感恩政策泼过来的这盆“凉水”。在多个房企有可能坠入危险渠道的时候，政府提供了一种平安落地的网。公司只需能站在一种具有宏观高度、历史维度、思考深度的视野，对调控的意义必了然于胸。

“走正道，行王道”

“不说50年，再过5年、10年，俺们还能吃上房地产的这口饭，就得给产业做点好事儿，让它持续健康地进行。”

不论是在兰德开始呱呱坠地的山东济南历下区那一间朴素的办公室里，仍是迁至北京海淀紫竹院嘉豪世界中心的这一间自有办公室内，宋延庆出道二十载，赤子心未改，一直在进行企业的进程中坚守正确的商业价格观。

撇开兰德征询总裁的商业头衔，他具有华彩惊险的多面人生。一面是沉迷产物线探讨的征询企业老总，一面是一位沙漠探险家、当然地理爱好者，一面仍是构建在深厚兴趣之上的“旅行地产”开发者，同一时间他早在好几年前就联手若干资本方，力主经过“资本+地产名目”探寻重塑房地发生态。

一路与产业同行，宋延庆亲历了业内诸多人与事的跌宕轮回。他坚信新商业文明的本质是“走正道，行王道”。所谓正道，是全家公司正确的商业价格观，所谓王道便是市场的进行规则与真理。

调控大手以下，终归谁会出局，不但取决于公司范围尺寸，更取决于健康情况。“君不见，这几年倒下的百强公司还少吗？是以房企首要是先本人站稳了，固牢安身立命的‘地板’，突破进行上限的‘天花板’，备好将来兜底的‘棺材板’”。

“公司所以盈利为目的，从而发展制造经营，为社会提供产物和效劳的经济组织”，这是经济学对公司的根本定义。

新时代，宋延庆提议公司要寻到本人的进行方向，不离一件事：真实提升本人的名目产物和效劳水准。“企业的领导，要多参与探讨好产物、好效劳的里面会议，少参与‘勾兑’金融机构放杠杆的酒局”。

房企唯有不停真实改进公司经营，为社会、为购房者提供更优质的产物和效劳，国度才能国泰民安，公司才能稳健进行，国民才能安居乐业。