2020年的最终一天，央行和银保监会发表了《对于构建银产业金融机构房地产贷款聚集度治理制度的通告》，即所谓的银行“两道红线”政策。

彼时，关于“两道红线”的威力，市场另有些迟疑。然则回头看，正是该则政策描摹出2021年房地产市场信贷市场的底色，相干部门刺破房地产泡沫的决心显著。

随着“两道红线”政策的颁布，一线都市和热点二线都市，甚而三四线都市的购房者连接被银行一句“无额度”劝退，各地房贷利率应声调高。二手房市场成交量大跌，房价晃动微跌，流动性遭遇着近几年来最惨重的挑战。

“此刻的信贷政策曾经不容易支撑杠杆买房的游戏，市场在产生浮动”，往日几年，游走在深杭的一位资深炒房客对界面新闻感叹。

二手房降杠杆

从多家到市场银行披露的上半年业绩汇报看，银行房地资产贷款和私人住房贷款占比均有所下降，但许多数银行下降幅度不超越1%，不过微调。仍有11家银好的私人住房贷款占比、10家银好的房地资产贷款高于“红线”。

此中，杭州银行日前私人住房贷款占比达14.32%，较年初的7.26%提高了7.06个百分点，在A股银行中上升最快。

一位银行人员对界面新闻记者显示，全体来看，许多数银行上半年依然取得了很可以的业绩，关于房地产的依赖并没有显著下降。

上述银行人员进一步解释称，一方面涉房贷款自身是各大银好的最重要的营业，存在数量大；另一方面，即使银行治理层有两道红线负担，但执行层在业绩考虑下依然会倾向涉房贷款这种优质产业。

涉房贷款总范围浮动适中，被扼住咽喉的是二手房市场。

从杭州、成都、广州、合肥、南京、武汉等多地调研看，许多数银行将贷款额度留给了新房市场，二手房贷款额度被惨重挤压，流动性遭到惨重挑战。

新房和二手房利率上升，二手房贷款额度吃紧是当前房地产金融信贷政策的最重要的体现。

在广州， 4月份以来，广州曾经五次上调了新房和二手房贷款利率。依据8月各大银好的全新调度，广州的首套房和二套房的贷款利率曾经区别提高到5.85%和6.05%。

在杭州，房贷利率自年初来也已历经五次调度，首套房利率从开始的5.2%涨到6.3%，涨幅多达1.1个百分点。

依据克而瑞相干数据，本年2月最初，全中国房贷利率周全止跌回暖，并趋向性上移。2021年9月，全中国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上升23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上升29BP。

比房贷利率上升更节制二手房流动性的是二手房房贷时间延伸，甚而停贷。

在杭州，二手房停贷的信息在6月时就甚嚣尘上。依据杭州一位中介人员，截至日前，杭州二手房额度吃紧，放款周期延伸的境况无改变，日前银行放款的时间大约在4-7个月，此刻卖掉手头房子的话根本也要明年才能拿到房屋款项。

有银行直接暂停二手房房贷申请，用“无额度”将购房者拒之门外。界面新闻据悉，渤海银行、民生银行等银行准确显示暂停二手房商业贷款营业。

依据克而瑞的全新调研， 30个要点都市半数以上都市新房放贷额度吃紧，放款周期较上半年持续拉长，二手房贷款愈是“难上加难”，调研的23个都市放款周期根本在3-6个月，六成以上都市近乎“停贷”。

二手房市场下行

经济学家任泽平“长久看人数、中期看土地、短期看金融”的名言在房地产产业内盛传，道破了房价涨跌的规则。

“两道红线”设计了各级银产业金融机构房地产贷款占比和私人住房贷款占比设定上限，“两道红线”下，全部银行实施房地产信贷总量操控，不但在房企端也在购房者端收紧银根。

针对“两道红线”，央行发表汇报指明，实行房地产贷款聚集度治理制度，最重要的是为了防范潜在体系性金融风险，特别是房地产金融这一宏观审慎治理的要点范畴。这一制度的实行，一方面有益于抑制居民部门杠杆率水准，另一方面有益于推进房地产市场安稳健康进行。

有不少行家以为，银根是楼市冷热的杀手锏，假如只收紧房企端银根，楼市热度不会消退。此刻，购房者端银根也被收紧，楼市要求将获得抑制，但同一时间房贷利率上升，导致自住购房者本钱上升。

从此刻的概况看，被波及第一大的是二手房市场。“两道红线”在金融信贷端为二手房市场“房住不炒”加上了一道紧箍咒，购房者得到二手房贷款的难度加大，要求获得抑制，二手房业主出货难，成交量下跌。

在深圳，多位市场人员向界面新闻证实，尽管二手房无停贷，但源于贷款审查严刻，贷款利率上升，二手房指导价运转等一揽子政策，深圳二手房成交量大跌。

据数据统算，深圳市8月二手房过户成交2043套，延续5个月下跌，创近10年同期新低，环比下跌22.6%，同比下跌超8成。

在杭州，二手房成交量曾经延续5个月下跌。8月，杭州成交了5602套二手房，创下三年来成交量同比新低。

依据易居探讨院监测数据，8月13个要点都市二手住宅成交量约为6.0万套，环比大跌14%，同比暴跌约34%。

成交量跌落，二手房房价晃动，业主纷纷下降房源挂牌价，急售减价房源增多。

数据显现，深圳已有过半卖家下降了房源挂牌价，中介关店潮重现。依据深圳市房地产中介协会发表的《深圳市房地产中介产业2021年半年报》，2021年上半年深圳新加登记机构环比下调30%，同比下调34%。此外，从业人士同比流失了11.8%。

在杭州，涨幅强劲的学区房，奥体板块次新房频繁显露急售减价房源，只是这点房源许多数请求购房者全款支付。

以涨幅大的学区房河滨之城为例，急售房源的价值一降再降。

河滨之城雨澜轩89平米的房子，两周此前，急售房源全款要630万，挂牌价一度降了98万。

一位市场人员称，此刻要注意风险了，不需要感觉此刻一次性减价是偶然景象，这讲明价值曾经下探到这种区间才有承接，假如相干调控政策持续下来，马上便是不减价就卖不掉了。