??中新经纬9月23日电 23日，房地产征询机构仲量联行发表《华夏长租公寓市场白皮书》(下称《白皮书》)。《白皮书》显现，十家市场头部长租公寓品牌的存在数量房源总数已从2018年底的35.6万套增添至2020年底的73万套，数量将近翻番。另外，多数投资者对国家内部长租公寓稳固回报率的预期聚集在4.5%至5.5%之中，比较2018年有显著的下调趋向。

??房源数量三年翻番 要求来自日趋多元

??《白皮书》指明了长租公寓进行的四大驱动要素：“七普”展现出的都市之中和都市里面更强的人数流动、晚婚晚育景象的越来越普及和家族小型化趋向都导致青年人住房租借要求期延伸；居高不下的房价和一、二线都市不停加码的限购限贷政策让长租公寓可以满足越来越多人的住房要求；国度颁布的一系列土地供应、税收优惠和金融扶持等政策，在勉励住房租借市场进行的同一时间对其发展了进一步规范；在办公、零售等房地资产态遭受疫情冲撞时，韧性充足的长租公寓遭到了全世界主权基金、养老基金和其它投资机构的钟情，为该业态注入了强劲的进行能源。

??《白皮书》以为，在上述要素的一同效用下，华夏要点都市的长租公寓市场挺通过了产业洗牌和疫情冲撞，从2020年下半年最初快速复苏，部分都市的中高档长租公寓市场已渐渐成型。据仲量联行统算，十家市场头部长租公寓品牌的存在数量房源总数已从2018年底的35.6万套增添至2020年底的73万套，数量将近翻番。这点存在数量最重要的分布在一线及1.5线都市中，且营业6个月以上门店的平均入住率多达89%-95%。

??《白皮书》统算了7类长租公寓的要求来自：偏好中高档素质长租公寓的公司中层；各高校在读世界留弟子，以及对居住环境有更高请求的在校大弟子；以单间或一房为最重要的要求的单身青年、职场白领；学校就近租房、两房三房为主的陪读家族；参与短期培训或实习的短期租客；以时髦博主为代表的自由职业者，偏好较新的带有设置感的长租公寓；偏好中高档素质长租公寓的小公司主。

??京沪深最受投资者钟情 回报预期在4.5-5.5%

??《白皮书》显示，在“房住不炒”的长久定位、扶持性政策接踵颁布以及市场根本面有力支撑下，越来越多的国家内部外公司和投资人将眼光聚集在了华夏长租公寓的开发及投资上。为了更好地剖析和预判国家内部长租公寓投资市场的投资逻辑与趋向，仲量联行面向30多家不同类别的投资机构展开了问卷调研。

??调研结果显现，投资者现阶段的关心核心依旧是上海、北京、深圳等经济强盛、外来人数占比高和购房门槛较高的一线或新一线都市。而在细分赛道方面，日前97%的接受采访投资者期望映入面向公司精英白领市场的中高档长租公寓细分市场。从进行形式看，投资者依然最重要的采用重产业扩张形式，尤其是存在数量产业改装形式。

??多数投资者对国家内部长租公寓稳固回报率的预期聚集在4.5%至5.5%之中，比较2018年有显著的下调趋向。关于未来5年的稳固回报率走向，45%的投资者以为会维持安稳，39%的投资人以为会下调。

??仲量联行华夏区投资及资本市场营业负责人庞树东显示，随着国家内部长租公寓市场渐渐老练，其空置风险将更低、产业体现也将更趋于稳固，估计资本化率会接着向办公楼等惯例商业地产产业靠拢。

??另外，存在数量名目和房源数量方面，从都市维度观看，截止2021年第二季度，深圳长租公寓存在数量名目和房源数量最多，区别为395个和13.3万套；上海290个存在数量名目共计7.1万套房源中，50%分布在外环外，内环内仅有10%；北京尽管在名目和房源数量上不及深圳和上海，但在营名目平均出租率多达97.5%，租借要求非常昌盛。

??产业价格过高成最大挑战

??《白皮书》显现，“产业价格过高”以及“土地和产业获取难题” 一直以来皆是华夏长租公寓市场投资者面对的两项大挑战。关于多数机构型投资人而言，存在数量改装是映入国家内部长租公寓投资市场的主流形式。但国家内部一线都市焦点区存在数量产业的价值普及偏高，再加上名目改装本钱、投资回报率常常低于机构投资者的预期。投资者有必需深入市场租借要求特征，在非焦点商务区或资产园区寻觅符合的投资机会。

??要想在短期内实现范围效应，日前投资者所依赖的存在数量改装形式不容易完成，拿地开发是效能更高的形式，但日前机构投资者在当地市场获取开发土地还存留必定难度。投资者应考量与具有土地优势的国企和开发商以及具有丰富治理运营经历的运营商合作，各方市场参加方发挥各自优势，能够有用应对这一挑战，实现合作共赢。

??另外，“产业流动性过低，导致退出难题”成为第三大挑战，退出体制已是投资者最关心的话题之一。短期内，单一产业或产业包退出仍将是最重要的的门径；但中期有望经过REITs提高长租公寓投资市场的流动性。

??华夏REITs为长租公寓产业进行提供新契机

??《白皮书》以为，在“房住不炒”和“一同富裕”的大政策背景以下，租借住房的进行正被提到前所未有的高度。国度发改委将保证性租借住房归入根基设备范畴不动产投资信托基金(REITs)试点产业中，让得平凡投资人参加这一中庸风险中庸收益且分红稳固的投产业品成为可能，并同一时间可行分享到国度建造的红利。另外租借住房REITs可行实现“投融管退”的闭环，为前期投入大、投资回报期较旧的租借住房名目提供优质的退出通道，迅速回笼资金，有用提升租借住房市场的流动性；同一时间还可行提高开发商开发租借住房的能源，从而加大该市场的供给量。

??REITs的落地进一步推进了华夏房地产产业大资管时期的到来。在惯例增加数量开发为主导的上半场，房地产开发商们经过高杠杆来实现高盘活得到高收益；而在存在数量资管为主的下半场，产业治理的水准高低才是制胜的要害。在REITs的形式和制度以下，租借住房的价格缔造最重要的来源不动产产业自身的真正运营概况，由产业运营发生的净现款流是投资者分红付息的最重要的来自，经过进级不动产的平常运营治理、提高租金收入、提升产业估值，从而带来长久的持有收益。

??仲量联行华夏区估价征询效劳部执行董事熊建平以为，租借住房和REITs天然适配，尽管现阶段推出的政策临时仅将保证性租借住房归入华夏REITs的底层产业，但咱们以为，华夏REITs拓展上市化的租借住房是势必趋向。租借住房有可能成为华夏REITs的又一种蓝海，而REITs也有望成为长租公寓投资者未来最重要的的退出体制之一。(中新经纬APP)