记者｜张子怡

范围没再是房企最重要的的追求后，脚踩“两道红线”的华发股份（600325.SH）在本年放慢了扩张脚步。

日前在土地招拍挂市场中，华发股份比较昨年“低调”太多。

自下半年的第二轮聚集供地连续最初后，华发股份9月17日以低溢价在沈阳拿下两宗地块，斥资33.43亿元；9月15日，华发股份结合锦江统建在成都以底价拿下一宗商住地块。而在上半年的第一轮聚集供地时，华发股份仅在南京获利一宗地块。

从本年的拿地概况看，华发股份拿地投资力度与昨年造成鲜明对照。

昨年8月，华发股份曾斥资百亿重仓上海闵行、浦东新区，溢价率区别为46.4%、32.71%。华夏指标数据探讨院数据显现，华发股份2020年拿地总额多达703亿元，超越前面两年的拿地总额。

只是，华发股份近两年的拿地节拍皆是在下半年发力显著，本年能否又会在下半年加大拓储仍需观看。但至少，在“三道红线”负担眼前，华发股份的范围扩张速度必需放慢。

华发股份2021年半年报显现，截止汇报期末，已进驻全中国47个最重要的都市，在建面积1746.81 万平方米，待开发土地计容建筑面积583.10万平方米，新加8个土地名目。

截止2021年上半年，华发股份净负债率为118.8%，剔除预收账款的产业负债率为75.3%，现款短债比为1.8。对照“三道红线”看管准则，仍踩中两道线，属橙档公司。

为了下降负债，华发股份还料理掉了不少多元化营业。

2020年11月，华发股份将其持有的华发景龙50%股权、建泰建造40%股权出卖给维业股份；2021年5月底，华发股份将其持有的4家合伙公司的合伙份额及1项契约型基金份额合同让与给华实资管，让与总价款为20.09亿元；2021年6月，华发华宜麾下的华宜生态科技再一次被让与给华实控股，让与价值为2.35亿元。

通过一番腾挪后，华发股份的短期借款在2021年的中报中大幅下调。

截止2021年上半年，华发股份短期借款为35.50亿元，较昨年同期92.66亿元大幅下调61.68%。

为了应对三道红线看管，华发股份最初尝试拓展融资通道，包括尝试永续中票、长租公寓类REITS、供给链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产物营业，希望能进一步改进资金资本构造。

永续债是不少企业会玩的产业负债表游戏，永续债在财报中记为“产业”、不作用负债率，但会吞噬归母净利润。

华发股份的永续债概况为，2018年为30.98亿元，2019年为63.74亿元，2020年为61.79亿元。截止2021年6月30日，华发股份的永续债仍为61.79亿元。

源于票据融资在负债表中计入应付账款、应付票据，避开了“三道红线”对有息负债的看管，承担较大资金负担和降杠杆负担的房企们自昨年以来也纷纷加大商票发行。

商票的本质是一个支付用具，由出票人签发的，受委托人在委托付款人在指定日期没有要求支付确定的金额给收款人或许持票人的票据，隶属没有息类经营性负债范围。

凭借着在地产资产链中较强的议价能力，房企平常不会事前一次性支付供给商资料款或工程款，常常经过开具商票的形式得到应付账款的延期支付，降低了对本身企业商用资金的占用，可了解成“变相融资”，而且不干脆占用银行授信、还不推升有息负债。

截至2021年6月30日，华发股份的应付票据为9.55亿元，同比增添152.66%。华发股份在中报中解释称为：应付商业承兑汇票增添所致。

华发股份的应付票据及应付账款从本年最初大幅度增添。企业在2021年第一季度应付票据为8.05亿元，应付票据及应付账款达325.7亿元。2020年年报显现，企业应付票据仅为3.78亿元，应付票据及应付账款为277.29亿元。

克而瑞探讨中心以为，商票等应付款项的增添尽管为房企操控了有息债务范围，但开具大批商票后，可能会导致偿债能力虚高的景象，隐匿了债务风险。

另外，华发股份还应用购房尾款发展融资。

3月22日，华发股份部分下属子企业拟将其名下名目出售进程中造成的购房尾款收益权产业让与给华金世界商业保理（珠海）局限企业，本次融资范围不超越2.63 亿元（含本数）。6月7日，华发股份拟经过同样的融资形式，得到范围不超越2.87亿元的融资。

华发股份称，为改良产业负债构造，拓宽融资通道，提升企业资金运用效能，企业部分下属子企业拟将其名下名目出售进程中造成的购房尾款应收款债权让与给华金世界商业保理（珠海）局限企业，华金保理向名目企业支付让与价款的形式发展融资。

在出售方面，据克而瑞统算显现，华发股份本年前8月的全口径出售额约为761.1亿元，同比增添约26%。华发股份尽管出售情况可以，但在下半年全体楼市下行负担下，也可能会在不少焦点都市碰到出售挑战。