文丨诗与星空

2017年7月，财政部发表了新收入标准。

利润表是财务报表的最大报表，收入是利润表的最大名目。因而收入标准是关连到全部公司的最要紧的会计标准，无之一。

那时咱正好写一本财务剖析的书，筹算植入一部分新收入标准的内容。可是，开启新收入标准指南后，咱看的一脸懵逼。

第一时间寻到了大学同学，某财大的会计学教授。她劝咱一句，新收入标准的文章先不需要写。

依据财政部的划定，同一时间在国外和港股到市场的A股到市场企业，在2018年起执行新收入标准，其余的A股到市场企业在2020年起执行新收入标准。

现在，全部到市场企业都曾经执行新收入标准，产生了甚么浮动呢？

作用第一大的，是房地产产业。

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浮动较大的确认收入步骤

房地产是最不行一手交钱一首交货的产业。

如果用买房的形式去购车，你映入4S店后，发觉无一台实车，在沙盘上放着几辆车子模子，给你推荐排量、油耗、大小和功效。

交了全款后，三、四年后才能提车。

… …

交钱买房的时刻，房地产企业财务人士不行计入收入。哪怕签了协议还不行，只能计入预收款（协议负债）。

原标准下，必需等消费者验房后，房地产公司才可行确认收入，实现利润。但在新标准下，房地产公司可行自行设计几个节点，例如竣工步骤就能确认部分收入。

这样带来的结果，是到市场房地产企业有必定的“自助权”，可行调剂一部分收入的确认时间点。

2018年半年报发表的时刻，有8家企业显示新标准对2018上半年的收入的作用在10%以上，有24家企业显示新标准对2018上半年的收入作用在1%-10%之中。

也便是说，在执行新收入标准后，到市场房企的营收无可比性，参考价格适中。剖析房地产公司，仍是从出售面积、现款流、资金情况等方面来看。

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几家知名地产商的会计料理

1、万科

2018年半年报中，万科称，因新收入标准变动增添业务收入26亿元。和上千亿的营收比较，26亿可能不算太多，但财务人士最初在财技上操作很大的出售额。

万科以前推崇“轻产业重运营”，这种经营理念在王石走后产生了浮动。

数据来自：同花顺iFind，制图：诗与星空

所谓轻产业，便是2013年起，王石提议的，万科没再谋求联营楼盘的操控权，甚而会出让部分已有的开发名目或营运物业股权，但平常这种名目的经营治理仍会由万科负责，万科也可从中收取必定的治理费、或请求得到超出股权比重的超额分配权。

这类形式最典范的浮动便是营收增幅不显著甚而有下调趋向，但净利润增添，企业扩散了经营风险。

当王石离开后，一切有回归了“正途”。

在万科营收冲上历史新高的时刻，郁亮喊出了“活下来”。这也讲明报表华丽的背后，是惨淡经营和庞大的业绩负担。

2、碧桂园

碧桂园早在2017年的半年报中就提到，源于提前采用香港财务汇报标准第15号的作用，企业于2017年1月1日的权益中的留存收益期初余额增添了国民币31.52亿元。基于上述提到的留存收益的一次性增添，董事建议本期派发更多中期股息。

全体来讲，由于会计标准的变动，营收增添了147.5亿元，净利润增添了33.3亿元。

香港的15号会计标准和内地新收入标准根本绝对，碧桂园的财务料理带来的收益却非真实的经营收益，居然被用以派发股息。

应用标准修饰的收入，本质上是透支了从前未计入收入的预收款（协议负债）。等到预收款池子枯竭的时刻，仍是会原形毕露。

数据来自：同花顺iFind，制图：诗与星空

果不其然，碧桂园通过2017年、2018年两年逆势狂飙以后，2019年耗尽了“蓄水池”，并在2020年业绩显露下降。

3、融创华夏

和碧桂园相似，融创也是在2017年执行了香港15号标准，新标准为企业格外带来28.23亿元的业务收入和15.58亿的利润。

短短十几年，融创年出售额翻了一百倍，曾经突破3000亿，营收范围也超越2300亿。

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数据来自：同花顺iFind，制图：诗与星空

可是，范围激增的同一时间，企业的风险也在累积。

咱以前剖析过好多家地产企业，融创是杠杆最激进的。

2020年报显现，企业长短期借款超越3200亿。

更为惊人的是，企业利息开支289亿！也许有人问了，利润表上财务本钱唯有11.6亿，哪有那末多利息？

融创是到市场房地产企业中，利息资本化率最高的之一。依据会计标准，适合必定要求的利息支出，可行计入本钱。例如贷款盖房子，房子卖出前算存货，利息可行计入存货。

融创也借助这类会计料理，“改良”了利润表。2020年，企业资本化利息288亿。

对照企业净利润395亿，可视企业的利息支出堪比净利润。

在激进的进行进程中，企业资金危机一触即发。

假如罗列出到市场房地产企业近年来的财务数据，会发觉多数全在2018年首尾产生了质的飞跃。

众所周知，正是2018年提议了“房住不炒”的请求，房地产产业在2018年今后碰到了寒冬，账面的业绩本来是借助新标准等各式财技实现的修饰，真正概况是资金链紧绷，步履维艰。

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三道红线

真实让房地产的财报脱水现原形的，是房地产三大红线：

1. 剔除预收账款的产业负债率不得大于70%；

2. 净负债率不得大于100%；

3. 现款短债比不得小于1倍

依据“三道红线”的触线概况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

红色档：假如三条红线都触遇到了，则不得新加有息负债；

橙色档：假如遇到两条线，负债年增速不得超越5%；

黄色档：遇到一条线，负债年增速不得超越10%；

绿色档：三条线都未遇到，负债年增速不得超越15%。

关于房地产企业来讲，假如不看业务收入来判断范围，那应当看甚么呢？

最重要的有两点，一是看当期的出售额，由于房地产是预售制，这部分出售额不会映入业务收入，却是映入协议负债；二是看出售面积，出售面积才是硬实力。

三道红线其实不是为了打击房地产产业，本质上是为了庇护房地产公司的健康进行，房价的暴涨暴跌皆是不健康的，全中国在册备案的房地产企业9万多家，这也是不寻常的。

作为惯例基建产业的带头大哥，房地产产业不行倒，但房地产企业可行倒。

如何推进房地产企业优胜劣汰？

从曾经推出的数据看，房地产投资的资金并未想象中的十足断流，却是改成大池子每年根本固定，定向精确投放，防止虹吸效应作用其它产业。

把局限的资金放给有能力的优质企业，从而让高杠杆运营的中小房地产企业主动退出或许被兼并，从而保证房地产市场健康进行。

这才是红线的意义。

作为房地产产业的头部使用者，为了达到三道红线，挪腾的体积相比大，大致有三个通道：一是瘦身，多数房企麾下参控股子企业上百家，此中不少劣质产业拖累了企业账面体现，经过股权变更，剥离一部分劣质子企业，可行改良财务数据；二是导入投资方，尽管房地产产业没再是没有问题投资产业，但产业龙头仍是不愁嫁的，多少资本等着抄底；三是拆分优质产业单独到市场，开辟新的融资通道。

有些投资者以为房地产的进行就必定要依赖高杠杆和大批资金，本来这是一个误解，狂奔了30好几年的房地产市场有经历也有教训，其实不见得少许实是存留的景象便是正确的。

不论甚么时刻，产业负债构造优质、现款流健康的房地产企业，才是值得投资的。

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