记者 | 黄昱

土地市场一向是地产产业的晴雨表。本地产寒冬来得，土地市场也难有热度。

继青岛、济南、成都、苏州等都市以后，首个发展第二批聚集供地的一线都市广州也凉凉收场。

9月26-27日为期两天的第二批聚集供地中，广州共公布48宗地块，总起拍金额约为1124亿元，比第一批聚集供地增添约24.8%。但拍卖结果却一日比一日更冷，终归仅成交23宗，平均溢价率仅为1.5%，总揽金约569.4亿元，比4月份第一批聚集供地降低近337亿，下降幅度达到37.2%。

这一次广州供地流拍率愈是惊人，首日达到33.3%，次日更多达70.8%，共计流拍25块，占比达52.1%。

东北证券剖析师王小勇指明，9月以来，苏州、杭州、成都、重庆等热门二线都市聚集供地先后遇冷，流拍率较第一批次有显著提高，其背后原因最重要的系出售去化预期回落导致房企拿地意愿不足，资金面持续趋紧导致拿地能力受限，两者叠加作用下房企投资意愿跌至谷底。

除了显著遇冷外，和其余都市一样，广州这次土拍的另一重要特色即是，国企央企唱主角，比第一批聚集供地时更甚。23宗成功出让的地块中有16块由国企央企拿下，此中越秀地产、中海地产、珠江实业均斩获颇丰。

土地市场是作用房价的要紧要素，现在土拍降温能否会让得广州楼市遭到较大作用备受关心。

多位业内人员对界面新闻显示，广州楼市早已映入横盘期，9月以来的市场体现愈是低迷，加上本年土地供给量也较大，是以这次土拍降温带来的作用局限。

土拍遇冷背后

基于第一批聚集供地有违“稳地价”的政策初衷，各都市纷纷在第两次土拍中对竞拍准则发展调度，广州还不例外。

广州第二批聚集供地准确禁止“马甲”，全部地块最高溢价不超越15%，对市场较热的南沙和换购的两宗地块增添“限房价”请求，构建房地联动体制，请求海珠、南沙、黄埔地块对外出售首套房购置者比重不低于50%。

同一时间严查公司购地资金来自，划定竞买人在广州市范畴内竞买商品住宅用地从事房地产开发必需运用自有资金，且竞买人股东不得违纪对其提供借款、转贷、担保或其它相干融资便捷等。一朝违纪，将撤消此中标资格，且不予退还确保金。

广东省住房政策探讨中心首席探讨员李宇嘉指明，购地资金来自请求是自有资金，关于开发商的资金负担相当大，也是这次各地土拍遇冷的一种最最重要的原因。

“扩充土地储备曾经非是当前多半房企的首要任务。多数房企近期在土地市场曾经偃旗息鼓，转为以保卫公司现款流为主。”

地产经济学家邓浩志也显示，房企对后市预期偏看淡，不敢在当前售价根基上寄予太多的涨价希望，因而在土地竞价上也很谨慎。

在此背景下，参加广州这次土拍的公司数量及竞拍报价次数均显著下调。本年4月的第一批聚集供地中，若干片区诞生了地价新记录，显露“面粉贵过面包”的概况，而本次成交的23宗地块中大家都有18宗底价成交，仅有5宗地块有溢价成交，最高溢价率15%，此外四宗地块的溢价率为0.3%、10%、9%、0.7%。

就参拍公司而言，中指探讨院广州分院探讨主管陈雪强指明，本轮报名房企总数量仅20多家，且有报价的地块报名房企均是个位数，而首批次供地有多宗地块报名房企均为两位数。

这一次参加竞拍的最重要的房企以中海地产、越秀地产、珠实、中铁建地产、葛洲坝、粤海置地等央企国企为主。

邓浩志显示，日前民营房企普及资金吃紧，能有资金在当前出手购地的房企极为稀少。“这与土地能否优质没有关，与价值能否合算也没有关，而与公司能否有能力参加相关。央企、国企没有疑在日前的市场更具备很大的资金优势。”

越秀地产是这次土拍中拿地金额最多的房企，连接以底价拿下番禺创新城暨南大学北侧两块地，拿地金额区别为52.9亿元、50亿元，总金额约为103亿元，。

在上半年的广州第一批聚集供地中，作为广州市属国企的越秀地产也是第一大赢家，那时拿下8宗地块，总拿地金额约为178亿元。

在广州第一批聚集供地中缺席的中海地产，在这次土拍中则是拿地宗数最多的房企，共揽入3宗地块，区别为荔湾广钢新城地块、海珠石溪村地块和海珠江泰路50号地块，除荔湾地块溢价0.3%外，其余均以底价成交，总拿地金额约为99亿元。

粤海置地尽管只拿了白云区白云新城一块地，且以底价成交，但而是这次土拍中总价最高的地块，达到约101.9亿元。

在当前的市场环境下，有实力拿出百亿来买名目的房企曾经少许了，前一会儿碧桂园效劳采购富力物业也才花了不到百亿。

克而瑞广佛地域首席剖析师肖文晓剖析称，依照当前的地楼比计算，拿地房企均有可视的盈利体积，印证在“逆市”以下现款流健康的公司将得到更多的机会。

对楼市作用几何

即使第二批聚集供地遇冷，广州楼市大几率不会遭到很大作用。

李宇嘉解释称，昨年和本年上半年广州曾经供给了大批的土地，特别是在南沙、黄埔、增城，此外广州大范围推行旧改，也会带来较大的供给量，是以即便这次土拍遇冷也其实不会对广州后期的新房供给带来很大作用。

肖文晓也显示，广州第二批聚集供地部分地块流拍，除了降低土地出让金的收益外，并没有碍商品住宅的后市供给。“不需要忘记在二轮供地此前，广州本年已成交的涉宅用地总建面已达934万平米，而广州本年商品住宅的年均成交也就1000万平方米左右。”

除了供给量十足外，广州楼市早已映入横盘期也是此番不会遭到这次土拍情绪作用的另一原因。

从昨年10月到本年4月，广州部分地域楼市升温显著，在此背景下，调控政策在依期而至。在经验了房贷收紧、严查经营贷、严查首付贷来自、能人购房收紧、增值税免增年限延伸等调控措施后，广州楼市在5月份显露拐点，成交量“大跳水”。

8月份，房价降温收效甚微的广州再次迎接了一波调控，不但能人购房政策收紧，况且在月底落地了“二手房成交参考价体制”。

国度统算局推出的8月70城房价变动数据显现，广州新房房价在连涨15个月后初次下跌，环比下调0.1%；而二手房价涨幅上，广州虽以环比上升0.5%的数据领涨一线都市，相对1-7月0.6%-1%的涨幅已有收窄。

广州中原探讨进行部指明，自2021年6月以来，广州二手市场全体成交曾经体现为“不温不火”，成交量保持在8000-9000宗的低位水准，市场成交能力偏低，消费者入市热情不高，同一时间，价值也最初表现下调的趋向。

“二手房成交参考价体制”的颁布，干脆加重市场下调预期。广州中原探讨进行部提供数据显现，天河、黄埔等映入“二手房成交参考价体制”的小区成交下降最为惨重，指导价颁布后一周两区中介网签宗数仅36宗和7宗，环比大减41.9%、46.2%。

除此之外，房贷利率也是作用楼市成交量的要紧要素。第一太平戴维斯华南区市场探讨部负责人谢靖宇指明，8月中旬，广州多家银行首套房利率集体上涨，多数按5.85%执行，这曾经是广州房贷利率第5次提价，成为一线都市中房贷利率最高的都市。

9月13日-9月19日，广州二手房周度成交量曾经延续三周保持400宗的低位水准。

获悉，日前调控频繁收紧，业主对后市信心较弱，部分热点楼盘业主亦最初下降报价出卖，但买家观望情绪仍旧较大，入市热情其实不高。

广州中原探讨进行部估计，2021年9月广州二手住宅成交量可能跌至5000套水准，会创下近5年来除春节月份外的成交最低纪录。

重新房市场来看，第一太平戴维斯提供数据显现，在房贷收紧以及限价政策的一同作用下，广州第三季度新房市场购房者观望情绪较浓，成交量较上季度有所下调，截止9月18日，一手住宅成交面积环比下调40%至128.8万平方米，成交均价环比下调4%至约3.84万元/平方米。

谢靖宇以为，年内，广州楼市调控政策将持续进级，随着购房者一步步了解适应新政策，之前积累的观望情绪有望转化为要求并于年内解放。