政策

　　“稳”字当头

　　24城加码与7城限跌和5城财税托市并行

　　◆ 中央政策去杠杆坚决、融资维持收紧且时间长，居民按揭或短期解锁

　　估计房地产政策层次将接着坚持“房住不炒”的主基调，房地产金融政策仍将周全趋紧的局势不会实际转变。居民信贷政策难言松绑，保证居民杠杆率稳中有降。

　　◆ 位置政策收紧降低，部分因城施策放松对冲不改“维稳”基调

　　四季度热点都市政策加码的频率将明显低于三季度，甚而会显露政策空窗期。估计之下两类都市未来放松对冲或刺激的可能性颇高：

　　其一，成交持续低迷、房地产储存高企的负担二、三线都市。

　　其二，落地“限跌令”的负担都市。

　　产业

　　四季度仅竣工连续高增

　　◆ 四季度东中部增速再降，西部及东北量价齐跌，全年出售面积同比微跌

　　◆ 供应侧调控深入四季度房企拿地范围增速再降，22城二三轮聚集土拍将降温

　　◆ 新开工与竣工增速“一降一升”现状连续，四季度施工面积高位连续但增速将回落

　　◆ 全年投资范围仍可创新高，竣工为最重要的支撑，但开工、拿地乏力下增速降至10%以内

　　土地

　　四季度溢价率将连续低位

　　四季度市场热度低位运转，估计全年成交范围将来会较2020年回落，然后土地市场热度将来会维持低位运转，溢价率目标或将进一步走低。四季度地价将来会进一步走低，优质土地的拿地本钱也或降较二季度有所回落。

　　都市

　　四季度供给放量难挽成交颓势

　　◆ 供给：四季度全体供给面积较三季度放量，但大几率仍低于往日两年同期，全年总量预期稳中微增5%。房企到位资金紧缺下估计会加速已开工未预售名目和持销名目入市。一线及强二线都市将成为四季度供给放量的最重要的落脚点，弱二三线都市则仍将面对供给不足。

　　◆ 成交：全年新房出售范围估计将微降，四季度楼市情绪与市场预期将进一步悲观。一线都市连续供不应求，二线都市中强市与弱市分化加重，三四线都市量价提速下行。

　　◆ 储存：焦点一二线都市储存或将持稳微升，根本面缺乏支撑且购置力惨重不足的三四线都市去化周期拉长，风险加重。

　　业绩

　　下半年增速放慢，四季度供货去化承压

　　四季度房企需加速开发、确保货量供给，踊跃去化回款。长久来看，日前范围房企全体策略需以谨慎经营、防范风险为主，未来房企经营逻辑将提速向“以销定投”转变。

　　同一时间，随着不同都市市场分化加重，公司的出售战略须要更具针对性。在一线和热点二线都市踊跃供货推盘、提高盘活效能。在要求不足、竞争剧烈的低能级都市深化出售通道，提速现款回升。另外，也要持续关心产物进级，增强产物塑造、提升产物适销性。

　　融资

　　四季度，房企融资量或将持续保持低位

　　◆ 房企仍存留较大的债务偿还负担，经营驱动要紧性越发凸显。未来房企应踊跃拓展愈加多元化的融资通道，改良债务构造，提高债务平安边界。公司运营方面应持续改良组织架构，持续推进地域深耕，提质降费，持续提升运营能力，加速出售端现款回升。

　　◆ 按揭贷款可能边际放松，有益于房企提速出售回款。但未来房企融资环境仍将维持收紧的态势，房企融资将来会更难。

　　◆ 当前国度加大对租借住房以及REITs的扶持力度，或将成为房企融资突破的新方向。