文 | 21世纪经济报导 孔海丽

“实行二手房指导价以后，深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交刹那跌入冰点、广州楼市温度骤降”……二手房指导价的出力曾经在深圳、广州和上海获得认证，北京对二手房指导价的试点也于近期有了新动作。

9月29日，多通道信息证实，北京市海淀区房地产经纪协会于近期发外出业里面自律倡议，号召中介机构一同抵制恶意争夺房源的举止。海淀房协也发表了部分热点小区的二手房买卖指导参考价，供中介机构参考。

继连接落地严厉禁止炒作学区房、打击“假离婚”买房、严查楼市违纪举止、严厉禁止“货不对板”、教师轮岗解除学区房“神话”等政策以来，北京对楼市的调控还在加码，热点小区二手房指导价在海淀区的试点，开启了存在数量房价值调控的序曲。

值得注意的是，与深圳相对严厉的二手房指导价政策不同，海淀区试点并没有请求银行将指导价作为放贷根据，其对房地产中介的约束力度到底如何，是否真实触达交易双方，尚待解答。

但多位接纳采访的业内人员同一时间指明，不应当忽视中介在二手房交易中的要紧效用，中介对供需双方的心思预期有着相比大的隐性作用，海淀二手房指导价试点干脆面向中介人士，估计对“稳预期”仍是有必定的效用。

调控再加码

本年年初的北京楼市上演了“学区房惊魂”一幕，21世纪经济报导记者之前在市场走访中发觉，“一夜涨价20万、30万”的景象显露在海淀区热门学区房，颇具代表性的蜂鸟家园小区，单价从2019年年中的14万元左右，通过二次跳涨至18万元以上，甚而不乏单价20万元的报价，即使如许，依然“一房难求”。

受“学区房热”的衍生效用作用，北京显露了一波房价上升的概况。为这，北京楼市调控多措并举，“房地联动、一地一策”，遏制离婚购房举止，持续整顿房地产市场秩序、防止违纪资金映入楼市，实行多校划片，弱化住房学区属性等一系列调控举措先后实施。

经此一役，市场最初转冷，学区房领跌、二手房成交持续下行。

上述海淀热门学区房——蜂鸟家园，曾经显露若干单价14万元的房源，假如依照总面积50平方米计算，单套总价较之前高位曾经缩水多达300万元。

蜂鸟家园房源相干经纪人显示，“另有谈价余地，不论是单价仍是全体市场，都曾经渐渐回归到昨年的行情了。”

另据机构监测数据显现，7月于今，北京市二手房网签量逐月下调，7月成交了17855套，8月成交了15942套，估计本月成交量将降至12000套左右。比较2020年9月17259套的网签量，同比成交降幅达27.6%，为18个月以来的最低点。

在此背景下，海淀房协发表二手房买卖指导参考价，由产业协会发起，中介机构一同参加，对非理性推高价值来争夺房源的恶意竞争举止说“不”。

网传消息显现，第一批针对海淀区29个热门小区，包括蜂鸟家园、育新花园等小区，分小户型（60平米之下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，房源挂牌价不得超越指导参考价。

扼住中介、稳预期

不同于新房市场主体分明，二手房市场相对繁杂，业主、买家、中介的交互频繁，价值也相对不透明，这当中涉及诸多心思博弈。

《北京日报》在对于海淀房协发表二手房指导价的报导中引用北京市房协相干负责人推荐，称严刻看管下，仍有一个别中介机构为争取更多出售房源，经过暗示、鼓动或干脆帮助业主抬高售价等形式，恶意抢单、撬单，既扰乱了二手房买卖市场，还不利于房地产经纪产业的良性健康进行。

海淀房协发表二手房指导价以后，已有包括咱爱咱家在内的多家中介机构响应协会号召，承诺规范经营，不应用抬高房屋售价来争夺出售房源、霸占市场份额，对偏离指导参考价、报价显著过高的房源消息，在相干消息的真正性、合乎道理性核实明白前，将不对外发表相干消息、不提供委托代理效劳。

在实质操作进程中，面向中介的二手房指导价，作用详细如何？

合硕机构首席剖析师郭毅对21世纪经济报导记者显示，海淀二手房指导价由看管层给出意见，引导各中介机构督促推行业主依照指导价挂牌，对房价上升预期和实质成交价值都具有稳固效用。

“这样的操作法子更为市场化，也更具有落地实行的可以性，由于二手房买卖价值更多取决于供需关连，政府在海淀热点学区实施挂牌指导价，是对预期发展调度。”郭毅显示，有用的市场调控要点在“疏”不在“堵”， 假如在供不应求的状况下，强迫请求房主以指导价签约，反而会导致业主临时不卖了，人为形成市场供给的降低。

依据过去上海和深圳的实质操作来看，二手房指导价的强迫请求下，也催生了各式“灰色伎俩”，“香蕉、榴莲代表不同房价”、“在补充合同中卖‘名画’”，以期终归绕过“指导价”。

郭毅显示，二手房价值调控真实有用的举措仍是稳固市场预期，让交易双方的认知回归到相对安稳的状况，这此中，中介的引导效用不可忽视。

“本来对经纪人来讲，成交量比卖高价更要紧，指导价稳固了，多卖几套房，比较帮助某位业主谈出个高价来，收入会更高。”她说。

诸葛找房数据探讨中心剖析师也以为，从中介的方位来讲，作为日前二手房买卖差不多不可或缺的一部分，依据二手房参考价来制订挂牌价值，有益于降低经过价值虚高房源发展恶意抢单、撬单等景象产生的同一时间，也将进一步规范中介的经营举止，有益于中介产业良性竞争，推进中介产业更趋于规范。

58安居客房产探讨院分院院长张波则指明，二手房参考价要对市场造成干脆作用还须要相干配套性政策，比如房贷政策同步参考指导价发展核准，关于显著超越参考价的房源在线上不予以展现等若干形式，才能对市场造成有用作用。

“估计北京二手房参考价值未来扩大到全市不过个时间难题，关于曾经映入到存在数量房为主的一线都市，二手房的调控政策显得尤为要紧，配套二手房参考价值，未来还会有更多的相干政策落地，以保证二手房市场的安稳有序进行。”张波显示。