记者｜杨冰柯

在一波赴港到市场潮后，物业企业到市场渠道正收紧，此刻期望迅速开启香港资本市场渠道，拓展融资通道也更难了。

国庆假期前，在向港交所递交到市场招股书6个月后，中南效劳的到市场招股书“失效”。9月30日，为接着冲撞港股到市场，中南效劳又向港交所递交了一份新的到市场招股书。

中南效劳是中南麾下物业平台，2005年，中南房地资产局限企业及南通中南新全球中心开发局限企业一同成立中南物业效劳，最初向中南团体开发物业提供物管效劳。

依据招股书，中南效劳日前具有物业治理效劳、社区增值效劳、非业主增值效劳三条营业线。截至本年5月31日，中南效劳具有197个在管名目，在管总建筑面积为3970万平方米，掩盖国家内部17个省、市、自治区的62个都市。

另外，中南效劳订约治理318个总合约建筑面积为6780万平方米的名目，掩盖华夏20个省、市、自治区的88个都市。此中，中南效劳已订约治理中南团体开发的243个名目，总合约建筑面积为5560万平方米，包括2140万平方米已订约但尚未交付名目。

过度依赖母企业是物业企业的通病，中南效劳也存留相似难题。除此之外，中南效劳的毛利率也低于产业平均水准。

依据招股书，2018年、2019年和2020年，中南效劳为中南团体所开发物业提供物业治理效劳的所得收入区别约为2.81亿元、3.39亿元、4.67亿元，区别占同期物业治理效劳所得收入的98.9%、97.9%、92.7%。这意指着中南效劳的营收奉献根本来源中南团体。

中南也在努力下降对母企业的依赖，但全新推出的营收占比仍达到85%以上。

依据招股书，截止2021年5月31日止五个月，中南效劳为中南团体所开发物业提供物业治理效劳的所得收入为2.37亿元，占同期物业治理效劳所得收入的85.2%。

从毛利率的方位看，中南效劳毛利率在一年年攀升，招股书数据显现，中南效劳2018年、2019年和2020年毛利率区别为16.4%、18.6%和23.0%，截止2021年5月31日，毛利率为25.7%，再次上升4.5个百分点。

招股书上中南效劳解释了毛利率一年年上升的原因，一方面，物业治理效劳分部的毛利率上升，另一方面，非业主增值效劳及社区增值效劳等毛利率较高的营业，全体业绩奉献有所提高。此外，中南效劳本年最初提供泊车位代理效劳，从中得到近1800万的收入。

但放观全个产业，中南效劳毛利率仍低于港股物业企业毛利率均值。

数据显现，2020年港股物业企业平均毛利率为29.47%，即使依照当前毛利率相比，中南效劳在毛利率上依旧须要接着提高。

中南效劳日前的难题是，毛利率相对较高的社区增值效劳收入总占比太差。

依据招股书，2018年至2020年，企业社区增值效劳占总营收的比例区别为8.8%、7.2%及6.4%。截至本年5月31日，企业社区增值效劳占总营收比例下调至5.4%。这表达，在社区增值效劳方面，中南效劳做得越来越差。

社区增值效劳是中南效劳三条营业线中毛利率最高的营业。依据招股书，截至2021年5月31日，中南效劳社区增值效劳毛利率进一步上升至52.5%。

值得注意的是，与中南效劳一样，新力效劳的招股书也曾经失效，但新力效劳日前被摆上货架，并没有从新提交招股书。同一时间，禹佳生活、世纪金源效劳也已与中南效劳一样，屡次递表。

日前另有一众物管公司正好排队IPO。依据克而瑞物管统算，共计22家物企仍在排队。

与昨年比较，本年物管公司IPO普及面对着审核节拍放慢的难题。

依据克而瑞物管统算，2020年1~9月初到市场的6家物企从首次交表到成功到市场平均历时171天，而本年同期的11家物企平均用时207天。

值得注意的是，港交所本年还提升了到市场门槛，自2022年1月1日起，到市场申请人主板盈利的划定调高至60%。港交所到市场新规请求，申请人最近一种财年盈利需不低于3500万港元，前两个财务年度不低于4500万港元，即三年累计盈利不低于8000万港元。

这就对到市场公司的范围和盈利提议了更高的请求。假如正好排队的物企本年不行如愿到市场，延续到市场将来会面对更高挑战，留给中南效劳等一众物管公司的时间少许了。