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??2021年“十一”长假刚刚往日，作为房地产市场惯例旺季“金九银十”中的“十一黄金周”一直以来皆是全年楼市重头戏。

??然则从出售数据来看，市场地期待的行情并没有依期到来，十一时期，60个要点都市新房成交面积同比再次下调43%，与2019年同期比较降幅也达33%，产业下行负担加重，不少房企尝试从营销端开启突破口，然则收效甚微。

??在这此中一线都市的购房要求相对“坚挺”，同比微降8%，明显超出2019年同期。然则在咱们实地调研中理解到，全体市场可能比想象中惨淡。

??2021年10月10日哈尔滨颁布“救市”政策，估计延续跟踪都市会增添。全年来看，年底各大房企的冲刺负担可能会相当大，可能会显露部分房企达成不了全年业绩的概况。

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??01

??“十一”成交同比跌43%，市场难言乐天

??2021年，在热点都市调控持续发酵和信贷看管进一步收紧的双重作用下，成交范围一降再降，“金九”未至，从2021年十一假期（2021年10月1日-10月7日）60个要点监测都市累计成交概况来看，“银十”可能同样失约。

??2021年“十一”时期，60个要点监测都市累计成交187万平方米，同比下调43%，与2019年同期比较，降幅也达到33%，惨淡行情可视一斑。

??分能级来看，一线购房要求相对“坚挺”，北京、深圳十一成交量与2020年和2019年同期比较“翻番”，放量最重要的聚集在国庆前三天，不排除政策“高压”下前期成交房源延迟登记作用。

??与此同一时间，上海十一成交同比下调88%，仍超2019年同期167%。在咱们的实地调研中发觉，上海十一时期的成交最重要的仍是本年第4次聚集房源供给的盘，上海第4次聚集房源供给共约135.8万平方米，合计12441套房源。此中多数认购时间全在9月中下旬，此中有部分楼盘触及上海“摇号积分制”

??本年2月6日，上海正规落地实行新房摇号积分制。当新房名目的认购人口与所售房源数量之比超越划定比重时，触发计分制，并由家族积分的高低排序依照划定的比重入围摇号。从上海第四批42个楼盘截至日前触发积分制的楼盘比重来看，约为40%。

??某触发积分制的楼盘负责人叮嘱咱们，购房者抉择它们最重要的仍是由于它们的总价段在500-900万/套，关于多数新婚家族来讲可行实现卖一买一置换，再加上地域位子相对较好，在大虹桥的辐射范畴内，因而较受欢迎。据理解，该楼盘一期开盘时以前也触发过积分制。

??表：2021年十一假期60个要点监测都市

??商品住宅成交面积及其浮动（单位：万平方米）

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??备注：2020年十一假期为10月1日-10月8日，为维持数据口径绝对，取2020年10月1日-10月7日，2019年十一假期为2019年10月1日-10月7日，下同

??数据来自：CRIC华夏房地产决策征询体系

??二线都市稳中有降，同比跌幅达42%，较2019年下调5成以上，不同都市间迎接此消彼长的轮动行情。如青岛、济南等内陆都市打开了以价换量的收割形式，部分楼盘7折卖房，以此拉动了一波刚需聚集解放，同比2020年同期成交持增。福州如下，尽管尚未摆脱疫情阴霾，只是供给放量（超70个楼盘持续加推），叠加减价促销（19个楼盘“放价”优惠，最高优惠金额达到38万元），仍是取得了可以的走量成果。

??杭州方面，“十一”成交量达3年同期新高，为16.73万平方米。但据实地考查理解，杭州尽管同比数据有多达360%的增幅，但实是上卖的和往常相当水准，数据虚高最重要的是增添了部分认购转已售房源。容易来讲，过去的成交数据为纯粹的网签数据，此刻在网签数据的根基上增添了认购转已售房源数据，因而在两者叠加下显得好多，实质市场却非如许。

??三四线成交显著转冷，同比下调49%，在不同能级中降幅居首。各都市市场同比跌多涨少，分化持续加重：上升都市以东南沿海居多，诸如汕头、石狮等成交维持高热状况，同比上升3成以上，与2019年同期比较，均实现翻倍增添；而半数三四线共计23城同比跌幅在5成以上，部分经济欠强盛、缺乏资产支撑的三四线诸如北海、宝鸡等成交量均不足1万平方米，创3年同期新低，市场惨淡水平可想而知。

??表：2021年十一假期60个要点监测都市

??商品住宅成交套数及其浮动（单位：套）

??数据来自：CRIC华夏房地产决策征询体系

??02

??热点都市不会放松，负担都市最初“救市”

??“十一”时期，在全体市场惨淡的同一时间，部分都市也颁布了不同的调控政策。

??10月8日，东莞发表《对于构建二手住房买卖参考价值发表体制的通告》严管二手房的导向，在原有网签价公示制度根基上颁布新规，强化二手房住房价值指导和消息公布的力度，在参考价制订方面，其准确了三个锚，即税务部门、金融部门的估价价值以及附近一手楼盘网签价值。

??10月9日，杭州发表大学毕业生落籍调度政策。政策显现，自2021年10月15日起，落籍政策调度为具备全日制平凡高校本科以上学历者，在杭州城区贯彻事业单位并由用人单位寻常缴纳社保的可行落籍杭州城区；全日制平凡高校博士探讨生学历者，可享受“先落籍、后就业”政策。

??对照之前划定，这次杭州政策有两个浮动。第一、撤消了大专生能人引入落籍的政策。第二、硕士探讨生之前可行“先落籍，后就业”，但此刻需先有事业并缴纳社保。如许对照，实质上大专生和硕士生的落籍政策显著收紧了。

??从以上两个政策来看，热点都市第四季度不会放松的迹象较为显著。

??与此同一时间，10月9日，哈尔滨新闻网显现，哈尔滨近期发表了《对于推进咱市房地产市场安稳健康进行的实行意见》，最重要的重申了两个方面，一是全范畴为房企减负，如，下降预售许可的准则、加速预售资金的返还、下降土地增值税预征率、扶持房企促销运动等。此类政策，相当大水平上减少了房企的资金负担，同一时间有助于房企更好发展出售和名目开发，是十分务实的救企政策。二是多通道强化去储存，包括对大弟子和新市民实行购房补助、扩宽二手房公积金贷款房龄年限、公寓产物贯彻民用价值准则等。此类划定，将下降购房者入市的本钱，降低了顾虑，同一时间在财政、金融、税率等方面提议了更多保证，有助于勉励购房者踊跃入市。

??咱们以为，哈尔滨的这次政策有很强的信号意义，可行算是日前全中国首个较周全的“救市”政策。

??在此此前也有若干都市 “限跌”、“托市”，如岳阳、昆明等7城接踵落地“限跌令”。此中，岳阳、江阴明文划定禁止大幅减价，昆明、唐山、沈阳、株洲采用约谈的形式，禁止房企、中介机构恶意减价、打价值战，扰乱房地产市场秩序。

??在这此中唐山在2020年8月末还曾由于房价上升过快被住建部点名约谈，短短一年时间调控基调已从“限涨”转为“限跌”，直观反应市场热度显露了180度的转折。

??表：2021年三季度7城落地“限跌令”

??材料梳理：CRIC

??除了昆明、唐山等7城房价“限跌”之外，长春、珠海等5城也显露了财税“托市”的概况。长春发表购房补助，初次购置90平方米之下商品房的留长就业能人及进城农民，区别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补助。

??肇庆、珠海、中山、惠州接踵下降二手住宅让与个税核定征收率，下降二手房买卖本钱。详细而言，私人让与二手住宅的私人所得税费由2%调度为1%，二手非住宅私人所得税费、土地增值税费区别调度为1.5%和5%。

??从热点都市和负担都市的不同调控方向来看，全体调控市场依旧仍是求“稳”为主，在这此中负担都市仍需为市场减压，防止都市房价显露大幅下降。

??表: 2021年三季度5城财税政策托底楼市

??材料梳理：CRIC

??03

??部分房企或将没有办法达成全年业绩指标

??鉴于日前全体市场趋冷，成交范围一降再降，咱们然后的年底冲刺负担可能会相当大，可能会显露部分房企达成不了全年业绩的概况。

??以前三季度各大房企的指标达成概况来看，截止三季度末在披露年度业绩指标的近半数百强房企中，有近2成公司的业绩指标达成率在75%以上，此中7家公司指标达成率超出80%，与此同一时间，另有近半数房企指标达成率不及70%。

??图：2021年提议指标的范围房企

??1-9月指标达成率分布

??数据来自：CRIC

??表：部分范围房企2021年业绩指标

??及前三季度指标达成概况（亿元）

??数据来自：CRIC、公司公告

??“十一”时期，不少房企尝试从营销端开启突破口。打折让利方面也显露了晃动，如，桂林和青岛显露了7折的“工抵房”特价房源，徐州也有开发商公布了76折左右工抵房，惠州显露了零首付、购房返现等景象，此前热度较高的长三角地域南京、苏州国庆时期等也全显露了88折、85折的特价房。

??表：部分房企十一时期营销运动汇总

??数据来自：公司官方、CRIC 华夏房地产决策体系

??咱们以为公司仍将保持踊跃的营销节拍，部分负担较大楼盘或许都市仍会尝试扩大打折。在深厚的观望情绪以下，曾经有公司尝试经过特价房、工抵房等伎俩扩大打折迅速去化。可是依据CRIC的监测，包括沈阳、昆明、株洲、张家口等都市在内，纷纷落地了“限跌令”政策，对公司的营销战略发生了节制，因而展望后市，咱们以为公司仍将踊跃营销，但让利措施的制订既要考量去化成果，又要兼顾“限跌”政策和利润体积，对公司提议了不小的考验。

??相片

??基于“金九”爽约，叠加“十一”黄金周也是惨淡收场，预示着四季度房地产市场难言乐天，同比降幅估计进一步扩大，而累计同比增幅也将持续收窄，至年末或将跌至负区间。

??只是“热点恒热”的分化格局不会产生基本性逆转：焦点一二线要求依旧坚挺，在房企推盘踊跃性的拉动下，估计全体成交仍有望高位保持；相较而言，弱二线和广泛缺乏根本面支撑的三四线下行负担依旧较大，信贷收紧让得本就疲软的购置力愈加难认为继，首付、月供负担尽显，去储存风险仍需警惕。

??值得关心的是，部分都市楼市调控都曾经显露了由“限涨”到“限跌”的苗头，甚而不乏财税托市，以期刺激居民购房花费，延缓市场下行负担。自然，部分都市局部放松其实不足以改变“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更难以扭转全中国房地产市场持续降温的大趋向，部分负债范围偏高的房企也依旧须要警惕。