文丨东北证券

当月投资增速滑至历史低位，土地投资估计仍将承压。9月单月投资增速转负至-3.5%，复盘08年以来的几轮地产周期来看，剔除疫情作用的产业停摆期，-3.5%的单月增速为2015/12以来最低位，仅有2015/11的单月增速-5.1%低于该值(2015年底投资增速筑底反升最重要的系去储存叠加棚改货币化的刺激)；咱们观看到当投资增速下降至必定节点时(历史数据显现约为5%)，平常行政、货币政策端会趋于宽松。咱们以为地产根本面数据及宏观经济下行持续超预期下，政策已迎接构造化宽松可能性，发力点或在流动性和产业信用的修缮上。

　　竣工增速回落27.4pct至1.0%，新开工增速延续三月位于2016/9以来的最低位水准。在出售市情景气度下好的预期下，房企开工意愿有所削弱，另外聚集供地土拍制度调度导致购地时点滞后叠加二批次土拍流拍率大幅提高，也让得当前房企可开工资源不足，受上述两个要素一同作用，9月单月新开工录得-13.5%，复盘历史水准来看，7~9月新开工增速为2016/9以来的最低位水准(剔除疫情作用的产业停摆期)；单月竣工增速较上月回落27.4pct至1.0%，咱们以为新开工与竣工剪刀差回补惯性仍存，“三道红线”下房企仍有十足能源依托竣工结转来增厚净产业，估计本年竣工走强趋向不变。

　　当月土地置办面积降幅收窄至-2.2%、成交价款增速大幅改进至21.2%。受二批次聚集供地重启作用，9月单月土地置办面积降幅收窄至-2.2%，成交价款增速大幅改进至21.2%，楼面价(环比+16.2%)增速大幅上行至23.9%。9月，100大中都市土地溢价率皆位于2020年初以来的低位，9月中旬于今，苏州、杭州、成都、重庆、上海、北京等热门一二线都市聚集供地先后遇冷，流拍率较第一批次有显著上升，全体溢价率位于较轻水准。

　　剔除疫情作用当月出售金额增速为2010/8以来的低位水准，出售市情景气度有望筑底。9月单月出售金额、面积降幅有所收窄，区别录得-15.8%、-13.2%，对应9月出售均价为9758元/平，同比-3.0%，环比-3.0%，单月房价延续5月环比下降，年内首度跌破万元大关。出售热度回落最重要的系要求侧的政策调控趋严，尤其是居民部门按揭受限。咱们以为促出售、抓回款还是产业繁荣度回落下房企的首要任务，近期中政府屡次表示扶持刚需及合乎道理改进型住房要求，哈尔滨颁布“楼市十六条”维护楼市安稳进行，表达位置政府应对楼市繁荣度提速下好的踊跃态度，估计四季度出售市场有望迎接小幅修缮。

　　当月到位资金降幅扩大至-11.2%，房企资金负担或将有所缓和。当月到位资金降幅扩大至-11.2%，为2015/4以来的最低水准(剔除疫情作用的产业停摆期)，此中受出售端繁荣度下行作用，全体到位资金中“内生回血”的定金及预收款、私人按揭款当月增速区别为-9.8%、-6.8%；单月开发贷增速已延续7月维持负值，且维持不停走阔趋向，最重要的系银行端贷款额度承压及房企新开工意愿回落；另外，当月自筹资金增速录得-10.1%，增速较上月收窄9.4pct。近期，央行三度发声“两维护”，解放构造性宽信用信号，产业信贷政策或将迎接实际性修缮，估计房企资金负担将有所缓和。

　　投资提议：近期，央行三度发声“两维护”，解放构造性宽信用信号，产业信贷政策或将迎接实际性修缮；哈尔滨颁布“楼市十六条”维护楼市安稳进行，表达位置政府应对楼市繁荣度提速下好的踊跃态度。9月以来，苏、杭、沪、京等热门一二线都市聚集供地先后遇冷，流拍率较第一批次显著上升，其背后原因最重要的系出售去化预期回落导致房企拿地意愿不足，资金面持续趋紧导致拿地能力受限，两者叠加作用下房企投资意愿跌至谷底，国企及位置国企成为当下拿地的最重要的力量。咱们以为地产根本面及宏观经济下行持续超预期下，政策已迎构造化宽松可能性，发力点或在流动性和产业信用的修缮上，稳健绿档房企或将首先受益，咱们介绍投融资方面具有优势的头部绿档房企，介绍万科A、保利地产、金地团体、招商蛇口、新城控股、龙湖团体、旭辉控股团体、华润置地、华夏国外进行。

　　风险提醒：根本面不及预期；融资收紧；供应侧改革出清作用情绪。

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