??各大都市商办市场正好从疫情的作用中规复，2021年经济大环境较昨年显著改进，办公要求大幅提高。

??2021年三季度，大宗市场持续升温，总成交金额达917.5亿元同比大幅提高，全中国性全体产业包买卖为主导，北上连续大宗热点都市的趋向不变；细分业态维度上，产业/物流成交增幅居首，概括体总成交金额最高。

??概括前三个季度看，办公依旧为大宗主力业态，占比总成交金额45%，其产业证券化维持活泼，多笔大额CMBS发行成功。

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??大宗市场持续升温，全中国性全体成交为主导

??2021年三季度，华夏内地大宗物业成交总额917.5亿元，同比2020年三季度上升83.6%，增幅明显；另外本季度总成交已挨近上年成交总和，内地大宗市场持续升温。

??同一时间，总成交单数与同比略有上升，平均单笔成交额同比上升65.9%至22.4亿元/笔，全中国性大宗的全体买卖推升平均成交额大幅上升。 

??图：2020.01-2021.09内地大宗市场成交走向（亿元）

??数据来自：克而瑞资管

??从都市维度看，三季度上海为全中国大宗买卖主力都市，总成交额176.5亿元占比19%；北京69.8亿元位居第二，北上为大宗成交主力都市的趋向连续。从全中国性大宗全体买卖占比居首近6成，其买卖焦点布置仍以一线和新一线都市为主，长三角都市群依旧为大宗成交主力。

??全中国性（多都市）成交金额占比最高达55%，达成买卖的优质产业多布置于一线及新一线都市较为焦点区位。

??前三季度全体来看，北京偏爱商业，可统算成交总额达151.2亿元位居一线都市之首，上海的办公产业更受钟情，前三季度成交标的总额达339.8亿元，近年总部经济热度持续的市场环境下，更多优质新兴写字楼成为公司采购的最重要的标的。

??图：2021Q3内地大宗成交都市占比（按成交金额）

??数据来自：克而瑞资管

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??产业/物流园成交增幅居首，概括体成交金额最高

??从投资业态偏好来看，三季度产业物流成交金额达181.2亿元，同比增幅居首，现代高准则物流仓库的市场要求持续扩大，顺丰控股51.5%股权采购嘉里物流以及新宜华夏和高盛产业结合采购的全中国性物流名目为最重要的成交。

??另一方面，安全作价330亿元采购凯德6个焦点来福士名目的产业包为近年概括体成交金额之首，优质商办概括体的稳固现款流收益成为险资在当前市场投资的要紧要素。

??同一时间，从成交总金额看，办公/研发办公以及商业的成交同比也在本季度维持客观稳固的增添。绿色金融背景下，低碳生态环境保护概念的商办名目更受钟情。

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??办公依旧为大宗成交主力业态，前三季度占比总成交额45%

??前三季度，全中国办公业态成交总额878.4亿元，占比总额45%位居第一。最重要的成交标的为位于一线都市焦点地段的优质写字楼，在总部经济效应的持续作用下，新兴楼宇越来越多成为公司收并购的抉择。

??从办公租借市场看，截至21年三季度，焦点都市（上海、北京、深圳、广州、武汉、重庆、杭州、福州）租金降幅收窄或小幅回暖，估计稳固横盘为未来一阶段的最重要的体现，短期内难以规复至疫情前水准；新加供给放慢的背景下，供需平衡的负担获得必定缓和，出租率振动相对减小。TMT和科技金融将为持续带动租借要求主力产业的趋向不变。

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??办公名目产业证券化维持活泼，多笔大额CMBS发行成功

??从本年已发行办公为底层产业的金融产物看，全中国范畴内统算共发行20笔总范围382亿元，占比全业态已发行产物的33%位例第二；北京和上海为一律主力都市，发行范围共293亿元占比总发行近8成，相较于其它都市，北上优质办公产业稳固的出租率、较高的租金以及优异的市场环境均为要紧要素。

??截至当前，以上海陆家嘴世纪金融广场作为底层产业发好的CMBS“陆家嘴世纪金融广场1期产业扶持专项计划”是本年单笔发行范围第一大的办公类产业证券化产物。陆家嘴世纪金融广场位于上海浦东竹园商务区，总建筑范围44万㎡，是适用于世界金融总部和跨国企业总部办公的高准则甲级写字楼，入驻的知名公司有花旗银行、安全银行英格列斯百货等，日前出租率和租金均较超出板块平均水准。

??其次，在全部办公类产物中发行票息较轻的“成都中海世界中心绿色产业扶持专项计划”领先级票息仅3.6%，发行金额21亿元超出均值，受央行绿色金融倾斜政策作用，其发行速度仅为33天。下半年举办的2021华夏国民银行事业会议提议，“贯彻碳达峰、碳中和重要决策部署，改善绿色金融构架和鼓励体制”，办公产物的绿色生态节能愈发成为衡量产业价格的要紧要素。

??全体来看，前三个季度，全中国大宗成交总额已超1900亿元，逼近2020年全年成交总额，估计至年末相对同期有不小增幅。金融业将接着为采购方主力，踊跃投资布置具备稳固收益和新情势下具备高性价比的产业为这轮特色。房地产公司在融资难的大环境下成为最为频繁的大宗出卖方，房企之中的产业流动性也较过去很大。

??商办市场规复至疫情前尚需时日，随着新加供给的节拍放慢，出租率企稳，租金降幅不停收窄，市场也迎接了较没有问题调度期，多城净吸纳量的持续高质增添更提振了市场信心，多城商办焦点名目的产业证券化成功发行，估计未来将有更多的优质产业加入。