??厦门，2022 年 1 月 5 日——全世界优先的房地产效劳和征询顾问企业戴德梁行，举行“媒体抢听会”对 2021 年厦门商业地产市场进行概况发展回顾并对新机缘下的商业地产新格局发展预判，同一时间，发表了《新潮发力，岛外勃发》厦门 2021 年市场汇报，汇报显现：

??招商落地助力写字楼去化，厦门甲级写字楼市场活泼度持续向好；

??新贵公司提速登“鹭”；

??鹭翔新湾——海湾商务新格局最初建立；

??优质购物中心市场时隔两年再迎新开名目，吸纳量录得 2019 年以来最高值；

??都市革新及 TOD 将为厦门带来更多商业供给；

??后疫情时期厦门高星级酒店市场应接浮动；

??招商落地助力写字楼去化，厦门甲级写字楼市场活泼度持续向好

??2021 年全年，厦门甲级写字楼新加供给面积仅 5.4 万平方米，存在数量增至 138.9 万平方米。市场活泼度全体连续 2020 年第 3 季度起的回升趋向，年内各季度吸纳量均呈正值，累计录得 12.9 万平方米，空置率显露较大幅度下调，环比降低 3.7 个百分点至 26.4%的 2019 年以来最低值。

??图 1：厦门甲级写字楼租金及空置率浮动概况（左轴租金：元/平方米/月，右轴空置率：%）

年末租金降至 95.2 元/平方米/月，降幅较三季度收缩至 0.15%，较 2020 年同期下降 5%。2018 年起，厦门甲级写字楼供给最初放大，降租去化成为迷惑租户的最最重要的形式。同一时间，新兴商务区及非焦点商务区名目的入市，亦在构造上拉动厦门甲级写字楼租金下探。

??滨南滨北及两岸金融中心部分名目持续热租，拉动两区空置率区别降低 7.4 及 2.2 个百分点；岛外营商环境持续提高，对新经济公司的迷惑力不停放大，空置率较三季度下调 7.0 个百分点。

??值得留意的是，受部分滨南滨北及两岸金融中心片区热租名目的拉动，两区租金显露增添，环比增幅达 1.1%及 0.1%。

??新贵公司提速登“鹭”

??TMT（电讯、传媒及科技）及不业余效劳等“新贵” 产业，对厦门甲级写字楼的要求持续加大。两类公司租借面积占比为 38%及 26%，较 2020 年区别扩大 11 个及 8 个百分点。各大商务区中，两岸金融中心，滨南滨北成为各样公司的首选地域。

??另外，岛外商务区凭借更高的招商力度及资产集中度，更实惠的租金及各项奖励举措，对公司的迷惑力不停提高。片区吸纳量占比扩大至 23%，位列全市第三，仅低于滨南滨北的 30%及两岸金融的 25%。

受三季度散发疫情作用，部分已落成名目延期至 2022 年交付，估计供给总量将初次突破 100 万关口。中长久来看，两岸金融中心、岛外商务区及两岸贸易中心供给面积分列前三，此中岛外商务区及两岸贸易中心增加数量第一大，区别为现存存在数量的 2.7 倍，及 2.4 倍。

??市场活泼度在招商落地的有力支撑下未显露明显性振动，但供给放大仍将对租金预期发生负担。体积上看，两岸金融中心、两岸贸易中心及岛外等租金较轻地域成为最重要的供给来自地，全市甲级写字楼租金仍将承压下行。

??鹭翔新湾——海湾商务新格局最初建立

??回顾厦门经济特区建造 40 周年经济进行历史，联合第三资产进行及构造转变，可行相比体系的梳理出厦门写字楼，特别是甲级写字楼的进行脉络：

??特区设立初期至上世纪 90 年代中，全市掀起建造热潮，写字楼市场映入萌芽及第一轮进行期，时期政府及企工作单位成为厦门写字楼的建造主体及首波使用者，名目聚集在湖里老产业区及滨北政务区。

??鹭江潮起。上世纪 90 年代中至 90 年代末，写字楼市场映入第二轮进行期，甲级写字楼市场映入起步期。彼时甲级名目最初显露，外资业主及外资使用者为主，鹭江道 CBD 最初成形。

??业翔双核。2005 年“住宅禁商”以后，厦门写字楼市场真实映入爆发期，商务格局最初向东进行。伴随着 2010 年经济特区扩容至全市，叠加两岸金融中心，海上丝绸之路，自贸区，金砖等多重有利，东西双核格局日益稳定。

??跨岛新局。“十三五” 以来，厦门资产渐渐造成“产业根基牢固，领先进步生产业潜能积聚，效劳业百花齐放，现代效劳业蓬勃进行”的新格局。联合第三资产组成来看，TMT 及商务效劳等新兴产业呈扩大趋向，批零及物流等惯例功效性产业呈根本稳固，金融产业虽历波澜，但全体表现稳固进行。而伴随着根基设备建造的改善，及岛外新城的蓬勃进行，对新经济公司的迷惑力不停提高。

??扬帆海湾，面向“十四五”，强招商，促落地，在新经济及新赛道上，厦门商务格局将渐渐实现从双核到环湾布置的海湾新格局的转变。

??戴德梁行福建地域总经理、顶级董事潘育敏显示，联合供给来看，明年岛外供给占比 34%，仅较两岸金融中心片区的 40%低 6 个百分点。伴随着软件园三期、环东三谷的快速进行，及新经济公司的纷纷落地岛外片区，以岛内“双核”为主的商务格局，将渐渐向，西起海沧湾，东抵东坑湾，并渐渐拉伸至金门湾的“海湾商务新格局”浮动。

??优质购物中心市场时隔两年再迎新开名目，吸纳量录得 2019 年以来最高值

??2021 年全年新加供给聚集在集美区，全市商业存在数量增至 251.4 万平方米。全市花费热情持续火爆，1-11 月厦门社会花费品零售总额同比增幅14.6%，接着领跑全省，显现出极强的花费踊跃性，购物中心吸纳量录得 2019 年以来最高值，达 111,934.4 平方米，购物中心空置率微降至9.0%。时髦零售、颜值经济、网红餐饮、新燃料车子持续登“鹭”。

?租金方面，受更多非核商圈名目降租作用，全市平均租金环降 2.9%至本季度的 527.6 元/平方米/月。多半商圈租金显露不同水平下调，部分地标名目及焦点商圈名目租金在强劲的花费支撑下显露上升，两极分化日渐显著。

??都市革新及 TOD 将为厦门带来更多商业供给

??2022 年估计有 68 万平方米的新加供给将要入市。中长久来看，岛外、中山路及两岸金融中心商圈供给面积分列前三。伴随着都市革新及交通概括开发事业的推行，将有更多的商业名目浮出水面。

??联合供给构造，及供给范围来看，片区，乃至全市租金水准都将承担下行负担。

??潘育敏指明未来厦门的零售版图将面对供给潮及新城潮，而这几年兴盛的新国潮，及三胎政策催生的新生潮都将接着作用厦门零售市场。同一时间，越来越多的品牌、名目最初应用情景营造，科技及内容来迷惑客群，推进花费，关于一种愈加时髦潮流的厦门零售市场，咱们充满期待。

??后疫情时期厦门高星级酒店市场应接浮动

??增加数量方面，业主对市场缺乏信心，普及抉择导入世界品牌并委托经营以下降风险，同一时间国资背景公司成为投资主力军。基于国家内部旅行回升、厦门会展资产进行及酒店市场竞争等要素，超五星级酒店入厦速度不降反升。全体市场竞争格局全体表现出岛内拼品质，岛外争数量的态势，酒店定位从“大而全”转为“小而精”或成新常态。

??存在数量方面，疫情冲撞下酒店平均房价与出租率均大幅下调，当前正稳步回温，但全体目标走向与疫情防控紧密关联，年内振动较大。酒店可在全世界海岛度假酒店市场中寻求经历借鉴。

??戴德梁行福建地域战略进行顾问部助理董事尹思源显示：疫情防控成效是提升出租率（OCC）的要害，在疫情防控有力的前提下提升平均房价（ADR）或可有力提升可出售房收入（REVPAR），继而提高酒店全体收益。同一时间，酒店可联合地理优势、防疫举措提高客户心思平安感，或经过创新酒店两次花费名目，多元化收益。

??潘育敏指明作为惯例的旅行都市，厦门有十分多的文旅、康养，乃至都市渡假资源，伴随着政府塑造世界性花费中心都市、塑造世界贸易中心都市、塑造世界会展中心都市等指标的提议，有更多含酒店产物的商业概括体值得咱们期待。