??2021年厦门商品住宅市场全体成交直击高位，相关于2020年供销售数量皆有所上升，上半年市场普热，年初各大新盘连接入市，助力全市购置力大幅解放，年度商品住宅成交量达到近8年峰值，商品住宅证载存在数量持续缩量；

??而下半年市场急转直下，一方面由于厦门疫情突袭，另一方面受调控政策频出、土地出让准则变更、银行信贷收紧等多重要素作用，新房市场一度陷入低点，各名目体现差强人意，全体市场先扬后抑，再次映入盘整期。日前，厦门商品住宅市场仍处于严控状况，坚持“限价”、“限签”等政策不动摇，故2021年全年价值承压振动，但下行局限，仍高位企稳。

??1、政  策

??⊙楼市政策再进级，全体体现温和

??2021年上半年厦门政策最重要的在租借、能人市场、公积金方面持续发力，政策面维稳，下半年厦门当局响应国度号召颁布强化房地产市场调控相干政策，提议限房价、限地价、定配建、定素质、岛内新房五年限售等政策，但落位详细目标管制略有放松，实质对楼市作用较小，全体政策面体现显温和。

??2、土  地

??⊙平均楼面价突破历史新高，地产映入微利时期

??2021年，厦门市共达成23幅住宅用地出让，出让计价总建共292.24万㎡，全市全年商住用地平均楼面价31464元/㎡，重回3字头，成交金额达793.85亿元，成交量和成交金额双双突破历史新高，但限价以下高地价持续挤压利润体积，地产映入微利时期。

??2021年，岛内市场商住地持续供给，达成出让5幅优质地块，此中上半年房企竞拍热情上涨，第一、二批次岛内地块地价均超6万/㎡，单价频频新高，同平安年成交7宗宅地，居各区之首。

??⊙岛内成交跃居首位，各板块溢价率分化显著

??全年厦门本岛跃居主导位置，迅速推行拆迁解放优质土储，累计供给6幅宗地，成交5宗，建筑面积约97.2万㎡，占全市总成交量33.3%。从溢价率来看，全年土地出让分成三批次，上半年一级市场火热，而第三批次遭遇全中国楼市冰点，岛内地块显露低溢价率及流拍景象，此中五缘湾板块溢价率走低至7.5%，低于岛外远郊板块溢价。

??⊙国企撑市再进一步，民企现集体退潮

??厦门全年全市共计13家实力房企成功包揽23宗地块，国企央企摘地21宗。此中位置性国企摘地占据8席，民企仅正荣逆势摘得2幅；国资主导土地市场进一步强势，民企一级市场退潮，第三次供地报名首现“零民企”。

??3、商品住宅

??⊙成交冲高表象繁华，价值微跌高位企稳

??2021年厦门商品住宅市场全体成交直击高位，相关于2020年供销售数量皆有所上升，上半年市场普热，年初各大新盘连接入市，助力全市购置力大幅解放，年度商品住宅成交量达到近8年峰值，商品住宅证载存在数量持续缩量。

??而下半年市场急转直下，一方面由于厦门疫情突袭，另一方面受调控政策频出、土地出让准则变更、银行信贷收紧等多重要素作用，新房市场一度陷入低点，各名目体现差强人意，全体市场先扬后抑，再次映入盘整期。

??日前，厦门商品住宅市场仍处于严控状况，坚持“限价”、“限签”等政策不动摇，故2021年全年价值承压振动，但下行局限，仍高位企稳。

??2016-2021年厦门商品住宅成交走向

??⊙市场先扬后抑，销售数量承压下行

??2021年上半年厦门楼市普热，去化增速，拉高全年成交，下半年金融端收紧及大环境作用，加之疫情突发，销售数量承压持续下行，市场体现疲软，虽年末业绩冲刺翘尾但仍难挽颓势。全年价值承压振动，但下行局限，仍高位企稳。

??⊙强资源助力名目去化，建发多盘业绩优异

??2021年，厦门共33个楼盘共40个批次入市开盘/加推，此中纯新盘达32个，平均去化率为52.2%，在建发五缘湾双盘高去化助力下，湖里区位居六区之首。值得一提的是，建发多盘去化突出，成功实现高去化快盘活。

??⊙市场高热去储存明显，周期缩小至10.3个月

??截止2021年12月，厦门证载存在数量达301.88万㎡，较2020年末缩减38.15万㎡，去化周期在年度高位成交的拉动下缩减至10.3个月。估计市场存在数量将持续下降，但随着供销放慢，吸收周期映入上升渠道。

??⊙要求单价峰值分化，户型产物趋小化

??2021年厦门100㎡之下商品住宅户型成交还是市场主力，此中70㎡之下产物占比提高最为明显；改进型要求构造变动，144㎡以上牌型成交占比回调，最重要的由供给端引导所致，产物显趋小化；单价段峰值呈“M型”分布，以4万元/㎡为分界线。

??4、二手房市场

??⊙成交套数长久超出新房，下半年势头有所逆转 

??厦门二手住宅成交长久超出新房成交量，但在2021年5月份后显露逆转，金融端严控，房贷放款速度减慢，全个买卖周期拉长，二手住宅成交热度下降，同一时间，二手房市场整治专项行动等系列举措下，缩量明显，若干月成交量低于新房。

??5、商业市场

??⊙商业持续供过于求，储存再次扩容 

??2021年，厦门商业市场持续呈供过于求态势，供求比为1.28。湖里区因建发中央湾区商业高位登记，成交达历史巅峰，商业市场受个案作用振动较大，全年价值跌宕起伏，但终归仍实现均价稳固至2万+。

??6、办公市场

??⊙集美区主导成交，成交创历史新高

??2021年厦门办公市场供给依旧跌宕起伏，11月因东海火炬科技园大体量放供，达年度供给峰值。年度成交再次攀升，创历史新高，最重要的聚集在下半年；受个案作用较大，集美区因软件园三期的聚集登记，地域成交占全市半壁江山。

??7、SOHO市场

??⊙SOHO市场量平价跌，投资热度暂没有起色

??2021年，SOHO市场受政策作用持续，市场长久低迷，全年依旧没有新加供给，成交仍处低位盘旋状况。受岛外便宜名目高占比作用，成交均价构造性下降至17861元/㎡。全体投资热度暂没有起色，仍有必定的下调体积。

??8、CRIC总结

??2021年厦门楼市表现“5大分化”：

??分化特征1—全中国体现前紧后松，厦门形紧实松

??分化特征2—供地创历史新高，参拍热度成交溢价双双走低

??分化特征3—市场上热下冷，下半年周全明显降温

??分化特征4—岛内新盘上榜率75%，岛外依托热点保持

??分化特征5—国资强势主导市场，民企承压被强迫淡出

??9、展望2022

??在不确定的时期做确定的事——产业洗牌&市场重塑&房企考验

??政策：持续“维稳”促良性健康，加码可能性小或迎局部放松。

??土地：财政负担倒逼供地形式改良，蛰伏房企有机会“再出山”。

??市场：估计量跌价稳，热度体现艰难，且持续分化增强。

??节选自《CRIC-2021年厦门房地产年报》