当前，海南颁布《对于改善建造用地运用权让与、出租、典质二级市场的实行意见(试行)》，经过健全和规范全省国家所有建造用地二级市场，推进存在数量建造用地集约高效应用，助推海南自由贸易港建造。

为落实贯彻《海南自由贸易港建造全体方案》《中共中央 国务院对于建立愈加改善的因素市场化配置体系体制的意见》(中发〔2020〕9号)、《国务院办公厅对于改善建造用地运用权让与、出租、典质二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)精神，进一步健全和规范全省国家所有建造用地二级市场，推进存在数量建造用地集约高效应用，推行海南自由贸易港建造，经省政府同意，现提议如是意见。

一、准确适用范畴

建造用地运用权让与、出租、典质二级市场的买卖对象为以划拨、出让、租借、作价出资(入股)、受权经营等合法形式取得的国家所有建造用地运用权，要点针对土地买卖以及土地连同地上建筑物、其它附着物等整宗地一并买卖的概况。涉及到房地产买卖的，理当遵守《中华国民共和国都市房地产治理法》《都市房地产开发经营治理条例》等法律法则划定。依法取得的农村集体经营性建造用地运用权(含征地留用的农村集体经营性建造用地运用权)让与、出租、典质，参照本意见执行。省政府及其相关部门对于商品住宅用地具体规划调度、土地用途改变等土地运用要求有划定的，从其划定。

二、改善建造用地运用权让与准则，推进因素畅通

(一)准确建造用地运用权让与方式。将各样导致建造用地运用权转嫁的举止都视为建造用地运用权让与，包括交易、交换、赠与、出资以及司法处置、产业处置、法人或其它组织合并或分立等方式涉及的建造用地运用权转嫁。建造用地运用权转嫁的，地上建筑物、其它附着物全部权应一并转嫁。房地产让与涉及到相干法律法则划定须要处理相干手续的，从其划定。

(二)准确不同权能建造用地运用权让与的必需要求。以划拨形式取得的建造用地运用权让与，须经市县政府批准，土地用途适合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转嫁备案处理；不适合《划拨用地目录》的，在适合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

以出让形式取得的建造用地运用权让与，应充分保证买卖自由。

勉励市场主体依法依规经过土地二级市场购置存在数量建造用地，根据规划转行用于咱省勉励的资产名目建造。

探寻实施预告备案让与制度。以出让形式取得建造用地运用权的，对房屋建造工程已投资额未达到开发投资总额25%的土地，经市县政府批准，依照先投入后让与准则，应允土地运用权人让与土地、签定土地让与协议，到属地不动产备案部门处理预告备案，取得预告备案声明文献，并在预告备案声明文献附记栏备注让与概况，待达到让与要求后，在90日内受让方可单方凭预告备案声明文献依法处理不动产转嫁备案，未申请备案的，预告备案失效；协议未约定投资额的，依照市县政府确定的形式予以断定。建造名目让与前未处理规划、建造、环评、消防等审核手续的，可凭预告备案声明文献处理相干审核手续，建造名目让与前已处理相干审核手续的，可凭预告备案声明文献处理相干审核手续变更。处理预告备案后的土地在开发投资额达到土地让与要求前不应允让与，已投资额可委托有资质的机构发展断定。涉及政府原因的闲置土地，在依法消除政府原因后，可行适用本条政策。

作价出资或入股建造用地运用权的权能，参照出让土地运用权的相关划定，其让与没再报经原批准建造用地运用权作价出资或入股的机关批准。让与后，可依据权利人申请，保存为作价出资或入股形式，或干脆变更为出让形式。

(三)改善土地切割、合并让与政策。宗地切割、合并让与，应有益于土地开发应用，切割、合并后的地块应在规划、用地等方面具有独立分宗要求，涉及公共配套设备建造和运用的，让与双方应在协议中准确相关权利义务。

拟切割宗地已预售或存留若干权利主体的，应取得相干权利人同意的书面意见，不得损伤权利人合法权益。用地批准文献或土地出让协议等文书划定或约定经批准才可行切割让与的，从其划定或约定。切割让与不作用规划执行和土地开发应用的，应予准许。名目配建的行政办公楼、生活效劳设备等涉及土地不得单独切割让与。

非住宅用地与住宅用地合并的，不得增添住宅建造范围。不同用途宗地合并的，应按照划定准确各自比重，并在不动产备案时予以注明。涉及剩余出让年限、容积率不绝对的，在适合规划、不超越宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，依照等价格准则从新确定合并后土地出让年限和容积率，也可在补缴必定年限土地出让金或增容费后，按较旧年限或较高容积率备案。

(四)实行差别化的税收政策。充分发挥税收政策对土地二级市场的调节效用。各市县政府可依据当地实质和须要，在省政府确定的税额幅度内，依照节约集约用地的准则，以推进存在数量土地开发应用为指标，提议辖区内城镇土地运用税差别化政策方案，报省政府批准后实行。

三、规范建造用地运用权出租，提升效劳水准

(一)规范划拨建造用地运用权出租治理。以划拨形式取得的建造用地运用权出租的，应依照相关划定足额上缴租金中所含土地收益，归入土地出让收入治理。宗地长久用于出租，或部分用于出租且可切割的，应依法补办出让、租借等有偿运用手续。构建划拨建造用地运用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相干收益的，没再另行单独处理划拨建造用地运用权出租的批准手续。

(二)规范以有偿形式取得的建造用地运用权出租治理。以出让、租借、作价出资或入股等有偿形式取得的建造用地运用权出租或转租期限6个月以上的，理当签定土地出租(转租)协议，详细出租(转租)期限由出租(转租)协议约定，不得超越20年，不得超越建造用地运用权剩余年限，不得违反法律法则和有偿运用协议的相干约定，不需缴纳土地出租(转租)收益。产业用地运用权出租后，承租人在适合规划、不改变用途、与出租人书面约定同意的前提下，经过厂房加层、厂区改装、里面用地梳理等门径对现存产业用地提升土地应用率和增添容积率的，没再增收土地价款。

(三)建造用地运用权出租效劳保证。市县当然资源主管部门理当提供建造用地运用权出租供需消息发表要求和场地，制订规范的出租协议文本，提供买卖鉴证效劳，保证权利人的合法权益。统算剖析建造用地运用权出租概况及市场相干数据，定期发表出租市场动态消息和指南。

四、规范建造用地运用权典质，保证合法权益

(一)准确不同权能建造用地运用权典质的要求。以划拨形式取得的建造用地运用权，应连同其地上建筑物一并依法依规设定典质权；划拨土地典质权实现时，理当从所得价款中按经确认的估价价值40%补交土地运用权出让金后，典质权人方可领先受偿。以出让、作价出资或入股等形式取得的建造用地运用权可行设定典质权。以租借形式取得的建造用地运用权，承租人在按划定支付土地租金并达成开发建造后，依据租借协议约定，其地上建筑物、其它附着物连同土地可行依法一并典质，涉及租借土地的典质价格应按协议租金与市场租金的差值及租期评估，其典质权实现时，土地租借协议同一时间让与。

(二)扩宽典质权人节制。当然人、公司均可作为典质权人申请以建造用地运用权及其地上建筑物、其它附着物全部权处理不动产典质相干手续，涉及公司之中债权债务协议的须适合相关法律法则的划定。

(三)扩宽典质物节制。应允不以公益为目的的养老、教导等社会范畴以有偿形式取得的建造用地运用权、设备等财产发展典质融资，其设定典质获取的资金，仅能用于本名目开发建造及运营治理所需。典质权实现后，应维持原经营运动持续稳固，保证土地用途不改变、利益相干人权益不受损。

五、健全效劳体制，强化效劳和看管

(一)构建土地二级市场买卖平台。将各市县公共资源买卖联网子平台作为土地二级市场公布买卖载体，开设土地二级市场买卖窗口，汇集、发表买卖消息、提供买卖场地、改善买卖准则、处理买卖事务，依照国度部署一步步推行线上买卖平台和消息体系建造。未设立公共资源买卖联网子平台的市县，其土地二级市场可依照就近准则，整合到已设立的相近市县公共资源买卖联网子平台。对已有买卖对象、适合买卖要求，可自行协商买卖，也可委托土地二级市场买卖平台公布买卖。土地二级市场提供买卖效劳不可以营利为目的，确需收费的，依照公共资源买卖治理相关划定执行。土地运用权人依法以招标、拍卖、挂牌等公布形式发展划拨土地运用权让与、联营合作的应映入省级买卖市场。

(二)改善司法处置和国家所有产业处置涉及建造用地运用权让与政策。关于因司法处置涉及建造用地运用权让与的，市县当然资源主管部门应构建司法辅助体制，构建健全消息定期推送和执行联动体制，及时向国民法院提供所涉不动产的权利情况、原出让协议约定的权利义务概况等，辅助司法机关依法处置。司法处置土地可映入土地二级市场买卖平台买卖。对司法机关处置土地有异议的，可提议检查提议，但不理当停止处理辅助执行事项。划拨土地司法处置的，由受使人依照经确认的估价价值的40%补交土地运用权出让金后，方可处理不动产转嫁备案。增强涉地产业处置事业衔接，政府相关部门或工作单位发展国家所有产业处置时涉及划拨建造用地运用权转嫁的，应征求当然资源主管部门意见，并将宗地相关概况如实告知当事人。

(三)改良政务效劳。在土地二级市场买卖平台内汇集买卖、备案、税务、金融等相干部门或机构的办事窗口，贯彻“放管服”请求，鼎力进行“互联网+政务效劳”，踊跃推行“一窗受理、一网通办、一站办结”，营造良没有问题买卖环境，增强对窗口事业人士营业培训，提升办事效能和效劳水准。

(四)培养和规范中介效劳。依据土地二级市场营业须要，踊跃导入中介机构参加土地二级市场的产业估价、风险估价、典质融资等不业余事业；勉励中介机构在土地二级市场买卖平台中开设实名使用者，发表供需消息，为买卖各方提供推介、展现、征询、评估、经纪等效劳；勉励有要求的市县探寻政府负责指导和看管，中介机构负责搭建的集消息发表、市场买卖、统算剖析、市场研判等功效于一体的消息平台形式，做大做强中介效劳；充分发挥社会中介组织在市场买卖运动中的桥梁效用。

(五)改善土地市场信用体制。增强对土地市场信用主体的信用看管，健全以“双随机、一公布”为根本伎俩，以信用看管为根基、要点看管为补充的新款看管体制。探讨制订市场失信举止惩戒清单，对土地市场失信举止依法实行惩戒。对中介机构犯法、违约举止发展信用看管，断定结果依法公布，引导社会中介组织诚信经营。

六、相关请求

(一)增强组织领导。各市县政府和各级相关部门要充分认识改善土地二级市场的要紧性，保证各项事业措施和请求贯彻到位。当然资源、财政、住房城乡建造、国家所有产业监督治理、税务、市场看管、金融等部门要构建一同推行土地二级市场建造的事业体制，准确分工，贯彻责任，做好人士和经费保证，有序推行土地二级市场建造。

(二)改善配套举措。各市县政府要联合当地实质，增强政策探讨，制订改善建造用地运用权让与、出租、典质二级市场的买卖法子和配套制度，细化操作过程，提供法律、政策征询等效劳，引导买卖双方经过土地二级市场买卖。

(三)增强消息归集共享。一步步构建土地二级市场买卖消息平台与不动产备案消息平台的互通共享体制，踊跃推行与不动产备案平台的有序衔接，推进部门消息共享。土地市场买卖相干资料或消息能够干脆经过共享得到的，不得请求当事人循环提交。

(四)重视宣传引导。经过报纸、电视、网站等媒体，加大对土地二级市场相干政策的宣传力度，扩大土地二级市场作用力、迷惑力，充分调动市场主体参加踊跃性。合乎道理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良没有问题土地市场舆论气氛，提高市场主体和全社会依法则范、节约集约用地的意识，确实提升资源应用效能。

七、本意见自印发之日起施行，有用期3年。