李宇嘉（广东省住房政策探讨中心首席探讨员）

9月15日发表的统算局数据显现，8月份70城新房和二手住房价值指标数据呈涨幅显著收窄的态势。此中，70城新房价值环比和同比指标数据本年以来延续3个月收窄，环比涨幅从7月的0.3%降至8月的0.2%，同比指标数据从4.1%大降至3.7%。一二三线都市新房指标数据同环比涨幅均显著收窄，三线都市初次停涨，为2016年以来首次，20城新房价值下跌，多为三四线都市。

近期，部分三四线都市之是以颁布“限跌令”，就在于这点都市近期新房价值收缩显著，从指标数据能瞧出端倪。8月份，新房价值环比上升靠前的是深圳、青岛、重庆、乌鲁木齐、大连、西安等。近年来，深圳落籍人数多、能人流入多，楼市刚需根基雄厚，而住房自有率低，加上近期二手房市场供需两端处于僵持和观望态势，成交大幅回落80%，要求最初调转方向新房。

新房价值上升的其它都市，皆是非热点二线都市，上升的原因具备概括性。例如，2017年后打开的限售政策连续到期，前期流入的人数满足了限购请求；例如，各式缓和疫情冲撞的纾困政策传递至了这点都市；例如，2020年楼市回暖时期，新房储存获得消耗，吸收周期在6-10个月的低位；例如，这点都市皆是地域中心都市，近年来在城市圈、地域规划上有政策红利。

只是，当前进一步做好房地产市场调控事业的电视手机会议重申，“重视房地产事业中的新概况新难题，都市政府要确实贯彻主体责任，不停改善和用好政策用具箱”，准确了下半年楼市调控基调。这今后，各地发动了旨在“打补丁、补漏洞”的稠密调控，8月份新房价值指标数据也反应了成果。因而，估计这点都市的新房价值指标数据也将很快回落。

二手住房指标数据走向和新房相似，只是回落得更显著。8月份，70城二手房价值指标数据显露停涨，这是2020年以来的初次。此中，70城中有43个都市的二手房价值指标数据下跌或停涨，比7月增添了14个，下跌或停涨都市数创2015年3月份以来第一大数量（除受新冠疫情冲撞的2020年2月份）。同比方面，8月份比较昨年同期也有17个都市的二手住房价值下跌，最重要的是东北和中西部弱二线和三四线都市，逻辑与新房相似。另有一种要紧原因，便是棚改和去储存有利退出，这几年新房供给较多，转化为二手房供给。

可是，这点都市全体上人数外流，前几年有棚改和去储存政策，“返乡置业”红红火火，这部分要求延续解放后，楼市全体能源显得后劲不足。同一时间，部分房子户型陈旧、配套较差，在售新盘纷纷折扣促销、分散要求。再加上，二手房买卖税率本钱高，近期银行操控贷款额度，“房贷荒”在全中国上演，起首压缩的便是三四线都市的额度，导致二手房要求显著下调。

二手住房价值指标数据上升的都市，最重要的是一线都市及城市圈内二三四线都市，例如北上广以及徐州、泉州、杭州、宁波、扬州等。一方面，这点都市新房市场相比热，拉动了换房要求，表现供求两旺局势；另一方面，好多都市新房限价，导致一二手房价值倒挂，显露“打新”潮，好多家族卖掉二手房买新房，买不到新房的人群又回到二手房市场，导致二手房价值上升。

之是以二手房指标数据回调更显著，最重要的在于房贷压缩景象最重要的显露在二手房市场。下半年以来，广州、苏州、南京、杭州、上海等热点都市连续上调房贷利率，上海首套和二套上调幅度达到35bp、45bp；部分地域部分银行房贷额度吃紧、放款周期拉长。甚而，多地银行已显露二手房停贷景象，未停贷都市多半银行放款周期也在3-6个月，甚而还要跨年下发。

此外，6月以来成都、上海、绍兴、没有锡、广州、西安等都市构建二手房成交参考价发表体制，有的银行依照参考价下发按揭贷款，下降了二手房市场的杠杆率，这是二手房价指标数据显著回调的最重要的原因。日前来看，随着楼市映入存在数量时期，二手房曾经成为楼市调控主战场。况且，一二手房联动起来，消除重复涨价，引导市场预期，才能实现调控的既定成果。

这与“地价-房价”联动是一样的逻辑，也是长效体制的要点内容。展望四季度，虽然近期金融治理部门提议，做好跨周期设置，明年上半年的部分贷款，或可能本年下半年投放，以加强信贷增添的稳固性，但这点资金是要定向滴灌到中小微和实体经济，其实不是投向房地产。只是，在贷款聚集度的体制下，投向实体经济的贷款增添，房地产增加数量贷款的体积也解放出去了，这有助于稳固楼市买卖量，贯彻“三稳”，四季度楼市下好的幅度或有所延缓。