李宇嘉（广东省住房政策探讨中心首席探讨员）

全新发表的10月份70城房价指标数据显现，最重要的都市的房价显著回调，且调度的幅度在加大。新房价值指标数据环比上升都市数从上月的27个骤降至13个，延续2个月显露房价上升都市数下跌的景象（9月份上升都市数降低了19个），52个都市新房价值环比下跌。新房价值跌幅扩大、下跌范畴扩大的最重要的原因是，10月份好多开发商资金链相比吃紧，体现在前端融资受限，而后端的商品房出售显著下降，且预售资金管控增强，已出售的部分也难以转化为回款。

因而，开发商不得不发动了新房折扣促销运动，特别是在二三四线都市。据调研，10月份新房七到八折的价值促销十分普及，值得注意的是，前期加杠杆、冲范围相比激进的开发商，特别是靠前融撬动购地的，在面对首尾两端的资金挤压时，不得不经过挪用预售资金、拖欠供给商货款、推迟商票和理财产物兑付等方式，来缓和资金链的负担，甚而抉择债务违约。

可是，这点损伤民生、损伤市场信心的举止遭到了抵制，也使部分房企资金链遭到作用。资金链进一步吃紧，倒逼开发商以很大的促销力度卖房，这是新房价值跌幅扩大、下跌范畴更广的最重要的原因。二手房市场全体趋向与新房相似，但回调更显著。10月，70城二手房价值环比下跌0.3%，一二三线都市区别下跌0.4%、0.3%和0.4%。70城唯有4个都市二手房价上升，64个都市下跌。同比方面，70城二手房价指标数据上升2.0%，延续3个月显露涨幅0.4-0.5个百分点的急剧收缩。

二手房价下跌幅度很大、范畴更广的最重要的原因是：一方面，本年15个都市祭出二手房参考价，昨年以来房价上升较热板块，指导价甚而“腰斩”。各大银行按指导价下发贷款，导致按揭杠杆率显著下调，购房者首付款增添，从而节制购房要求；另一方面，银行信贷额度操控严刻，出于吸储和维护开发商消费者的考量，对二手房信贷投放收缩更显著，甚而停贷，导致要求萎缩。

当下，“卖一买一”的换房要求相比普及，在热点都市占主导。二手房难以卖出来，换房消费者就抉择下降挂牌价以促成成交，这也导致二手房价下跌。值得注意的是，一线都市二手房价指标数据环比下跌0.4%，跌幅比二线都市还要大，意指着一线都市指导价在“去杠杆”上的效应更显著，也意指着一线都市置换要求多，购房关于杠杆的要求很大，杠杆压缩就会驱动房价下跌。

日前来看，房价下跌或减价促销在提振住房置办上的成果其实不显著，导致房地产开发链条收缩。10月份，全中国商品房出售面积和金额跌幅都超越了20%，比上月扩大；出售回款下调，资金链吃紧，开发商土地置办踊跃性接着萎缩。1-10月份，开发商土地置办面积同比跌幅以前三季度的8.5%扩大到11%，而土地成交价款仍旧在同比上升（0.2%），意指着地价仍在高位。

土地市场下行，叠加资金链吃紧，新开工和竣工都遭到了作用。1-10月份，房屋新开工面积下跌幅度以前三季度的4.5%扩大到7.7%。10月单月下跌多达33.1%，跌幅比9月份扩大近20个百分点。另外，源于前几年新房出售一直在高位，昨年以来竣工面积一直维持高增添，近几个月增速全在20%以上，1-3季度为23.4%，但10月份骤降至16.3%，突显了资金链之吃紧。

近期，市场显示出失灵的信号，金融政策最初适度调度、纠偏。例如，保证刚需购房的合乎道理融资要求，维护花费融资权益；区别名目和开发商，对证照齐全的名目开发，相干融资要获得保证；例如，对稳健经营的公司，国家内部信用债市场增添支持的力度。政策调度的最重要的思路是，以开发贷款和按揭贷款寻常化，维持要求端必定生机和弹性，并强化名目预售资金看管体制，造成严刻的名目资金平安运营闭环，从而保证名目顺利竣工交付、保证民生获得保证。

对部分优质公司增添信用债投放，规复产业信心、守住产业根本盘，同一时间规复并购贷产物，助力产业构造调度、新陈代谢，让优质公司做大做强，让产业泡沫软着陆，这是政策要点。因而，金融政策调度重在解决市场失灵，而非是周全救助，要求端刺激也是极力要幸免的。况且，在贷款聚集度、三道红线依旧生效的概况下，局限的资金会投向优质开发商、投向新房市场。

因而，估计新房价值下跌会延缓，二手房价值仍会惯性下跌，这一趋向会连续到本年年底。只是，楼市的根本面其实不差，特别是要求端。例如，上半年市场还相比昌盛，三季度楼市的专题仍是压缩性调控，各地储存水准也很矮。总结看，楼市本轮急速调度的原因在于资金面忽然收紧，信用风险事故导致信心下降、预期悲观，形成供需两端重复收缩。随着政策精确纠偏，适度托底，产业链条顺利重复，市场信心会一步步规复，房价显著下跌的趋向也将获得操控。

（编辑：洪晓文）