从数据上看，房地产市场的活泼期仿佛从未远去。

在调控政策频出、市场高开低走的2021年，全中国商品房出售额达到18.19万亿元，初次突破18万亿；出售面积17.94亿平方米。两项目标双双达到历史峰值。

在这背后，是我们国家楼市少见的持续增添周期：从2015年以来，全中国商品房出售范围延续7年维持增添，出售面积仅在2019年小幅下降，其余6年均维持增添。值得注意的是，自2017年以来，出售面积的增速就降至个位数，表现出趋稳的势头。

这时期，调控政策不停加码，伎俩也趋于老练。但都市化流程的驱动和改进要求的解放，依然令楼市在迈过供需平衡点后，接着有强劲的能源。

但种种迹象表达，这类增添不容易持续。统算局于1月17日发表的数据显现，2021年的房地产投资、出售、融资等目标增速，都表现出下降的趋向，新开工面积则降至两位数。随着“三道红线”、聚集供地等供应侧改革的深化，市场后继增添乏力，但从另一个意义上，这也意指着安稳趋向的连续。

这是红利时期的巅峰，也是调度期的最初。

下降的曲线

从体积分布来看，2021年，长三角、大湾区等热点地域市场回升，东部和中部地域也成为市场出售的最重要的带动力量。比较以下，西部地域出售由涨转跌，东北地域则接着低迷。

从时间分布来看，在昨年上下半年之中，市场体现有着显著的分野。此中，上半年的出售范围高歌猛进，但从7月最初，楼市月度成交范围同比由增转降，且降幅越来越大。到12月，商品房出售面积降幅已达到15.6%，出售金额降幅为17.8%。

信贷政策的收紧，是导致出售萎缩的主因。21世纪经济报导记者理解到，从昨年下半年最初，相对宽松的信贷政策显露收紧，不但开发贷款难度加大，按揭贷款同样遭到作用。到年末，热点都市按揭贷款的放款周期普及在4个月以上，部分都市甚而须要6个月以上。

实是上，昨年9月以来，看管层曾经在解放政策纠偏的信号。年末举办的中央政治局会讲和中央经济事业会议还提议，“更好满足购房者的合乎道理住房要求”。这点举措曾经使楼市显露局部改进，但关于昨年全年的数据作用依然局限。

统算局的数据显现，昨年以来，全中国商品房投资、融资等目标的增速全在迅速下降。

此中，房地产开发投资增速从昨年1-2月的38.3%，降至昨年1-12月的4.4%，该目标甚而低于同期的固定产业投资增速。房地产对固定产业投资的带动效用削弱，这也是近些年来初次显露。

同期，房地产公司到位资金来自增速从51.2%下调至4.2%。而全个2021年，房企的拿地面积都处于负增添状况，全年拿地面积下调15.5%。

房地产开发繁荣指标数据则从昨年2月的101.45，一路下降至100.36。

信贷政策对市场主体的作用显而易见，并与数据体现造成呼应。21世纪经济报导记者理解到，昨年年初，不少到市场房企制订了较为“激进”出售指标，到下半年，公司又纷纷出手下降。但即使如许，依然有不少房企未能达成调度后的指标。

上海易居房地产探讨院显示，2021年，范围房企平均指标达成率不到90%，显著低于近年105%以上的平均水准。在披露年度业绩指标的部分范围房企中，截止昨年12月末，有逾八成未达成全年业绩指标。

与此同一时间，公司在昨年下半年的投资热情和拿地支出，均低于上半年，这也让得热点都市的第二轮、第三轮聚集供地热度，显著不及第一轮。

历史高点已至？

虽然信心尚未十足规复，但若拉长周期来看，近几年的房地产市场依然活泼。

从2015年以来，全中国商品房出售范围延续7年维持增添，出售面积仅在2019年小幅下降，其余6年均维持增添。

这时期，全中国商品房年度出售面积从不到13亿平方米，增添到挨近18亿平方米，增幅挨近40%。出售金额从8.7万亿元，增添至18万亿元，增幅达到109%。

往日好几年来，我们国家房地产市场的运转多以三年为一种振动周期。比较以下，延续七年的持续增添周期显得颇为罕见。

中原地产首席剖析师张大伟向21世纪经济报导记者显示，都市化流程依然能够带来大批要求，且在之前的大范围“上车”后，改进型要求也迎接解放周期（热点都市尤其显著）。加之近几年政策环境相对宽松，让得房地产市场显露一段持续增添期。

依据官方数据，2015年，我们国家常住人数都市化率为56.1%，到2020年升至63.89%。近8个点的都市化率增幅，成为近年来房地产市场的要紧驱能源。

但与此同一时间，政策调控的导向和伎俩也在此时期产生了基本性的浮动。2016年末的中央经济事业会议初次提议，“房子是用以住的，非是用以炒的”。今后，与房地产相干的部门连续颁布了多项配套政策，力度和广度都甚于过去。

到2020年，政策最初向供应侧拉伸。以“三道红线”“五档房贷治理”为代表的房地产金融审慎治理政策，以“聚集供地”为代表的供地政策，最初效用于金融和土地两个要紧端口。此时，房地产长效体制也最初发挥效用。

这点政策的成果正渐渐显示。近五年来（2017年到2021年），全中国商品房出售面积的增速最初降至个位数，区别为7.7%、1.3%、-0.1%、2.6%、1.9%。近三年来（2019年到2021年），商品房出售额的增速也保持在个位数，讲明市场的振动正好收窄。

“尽管有疫情作用，但往日两年的商品房出售范围全没有产生大幅振动，讲明全体市场仍是趋于稳固的。”上海易居房地产探讨院智库中心总监严跃进向21世纪经济报导记者显示。

多半剖析人员以为，这类趋稳的局势将来会长久存留，但依照当前的政策趋向和市场走向，近18亿平方米的出售范围，有可能成为历史峰值。未来的市场出售大几率将安稳下降，但短期内仍将保持在必定的范围。

一种要紧的理由在于，市场信心不容易彻底规复，且储存储备相对不足。自2019年以来，房地产公司拿地面积已延续三年负增添。而在2021年，全中国商品房新开工面积也已达到两位数降幅。

至于市场范围，多半机构以为，未来几年间，商品房出售面积会保持在16-17亿平方米，出售范围也将在17-18万亿的量级。

（作者：张敏 编辑：包芳鸣）