1、租金上升，都市构造性分化明显

(1)65城平均租金达 29.06 元 /㎡/ 月，同比涨幅 6.6%

2021 年，在国家内部经济一步步规复安稳增添的宏观背景下，租借市场相较 2020 年的低迷态势走出了阶段性上升趋向。从全中国 65 城全体体现来看，2021 年租金水准有所上升，65 城平均租金达到 29.06 元 /㎡/ 月，同比上升 6.6%。

尽管本年国家内部遭遇了疫情的两次冲撞，叠加多都市发展住房租借市场秩序整顿的作用，租借市场表现出必定水平的振动；但联合 2021 年 1-12 月租金走向来看，11 月租金创年内新高，达到 30.30 元 /㎡/ 月，65 城平均租金自 11 月最初涨幅收窄。

究其原因，租金的上升由于多方面的合力。一方面，受近两年全世界流动性宽松的作用，国家内部房价经验了必定水平的上升。尽管在房地产周全调控的作用下，房价上升获得了有用平抑，但在产业价值水涨船高的背景下，不动产的租借价值水准也表现必定水平的上升负担。

另一方面，在人数范围较大、非户籍常住人数占相比高的焦点一二线都市中，疫情后都市资产经济规复相对较好，租借市场的要求规复相对较好。租借要求相对昌盛，关于租金上升的驱能源较强。

(2)都市分化明显，46 城租金上升，一线都市领涨

在全中国 65 城全体体现较强的现状以下，都市之中的分化明显。依据 58 安居客房产探讨院数据监测显现，2021 年全中国 65 城中，46 个都市租金上升，而 19 个都市租金下跌，租金上升的都市占比超越 70%。

此中，12 个都市年均租金涨幅超越 10%，包括北京、广州、深圳、南京、杭州、佛山、三亚、海口、西安、没有锡、昆山及常州；4 个都市年均租金跌幅超越 10%，包括武汉、大连、青岛及柳州。

将 65 城依照都市能级分类来看，一线都市的同比涨幅最高，达到 13.2%；二线和三四线都市，涨幅区别为 3.4%、2.3%，租金上升幅度较小。因此可视，源于一线都市租金的强劲上升，推进了全体租金水准的上升。在全体租金上升景象的背后，都市构造性差异较大。

各都市间租借市场体现分化的原因，最重要的来源几个方面：

起首，以焦点一二线都市为代表，如北京、上海、深圳、杭州等，租借市场要求相对昌盛，一律租金水准较高，北京 2021 年租金水准达到 115.56 元 /㎡/ 月。这一类都市的常住人数范围较大，同一时间非户籍人数占相比高，商品房限购叠加房价高企的作用下，各样租借要求较昌盛，租借市场的根本面概况较好。租金水准跟随产业价值及要求振动，长周期来看表现稳步上升趋向。

其次，受焦点都市城市圈经济进行的拉动，资产经济支撑较没有问题都市，租金上升能源较强，如广州、佛山、南京、昆山、没有锡、成都等。2020 年源于遭到突如其来的疫情冲撞，以对外贸易和加工生产业为主的部分都市遭到作用，人数流动受限，就业机会降低，租借市场要求疲软，但 2021 年国家内部疫情通过较没有问题操控后，这一类都市在焦点都市资产经济生机规复的拉动下一步步向好，由就业拉动人数流动及租借要求的上升。

最终，部分都市人数流入力度相对较小，都市资产经济的规复仍须要必定时间周期，尤其第三资产要求疲软的都市，租借市场的长久支撑较弱，租金表现下跌状况，如温州、大连、青岛及柳州等。

(3)租售比上升修缮，但仍处较轻水准

2021 年全中国 65 城全体租售比为 1/579（0.00173），上半年在房价上升租金走弱的概况下，65 城租售比呈下行趋向，自 7 月最初延续 6 个月上升，12 月达到 0.00183，创下年内新高，相较 7 月数值上升 18.3%。

究其原因，一方面在中央持续定调房住不炒的大环境下，自二季度以来在稳地价、稳房价、稳预期的政策下，多都市房地产市场热度下调，65 都市二手房价值有所晃动，持续走低。另一方面 7 月最初步入三季度租借旺季，租金环比呈上升趋向，市场效应传达到租售比数据上，表现出上升趋向。

尽管全体租售比上升，偏差在必定水平上获得了修缮，但对照世界合乎道理租售比区间 1/300-1/250 来看，日前国家内部租售比仍处于较轻水准。商品住宅的出租回报率仍处于较轻水准。

从 2021 年全中国要点 24 城的租售比数据来看，长沙的租售比（1/375）最挨近世界合乎道理租售比区间，其次为南京、长春。

焦点一二线都市源于房价相对较高，租金涨幅远低于房价涨幅，租售比一直处于较轻水准，如深圳、广州及厦门。另外，部分都市源于租借要求热度相对适宜，租金处于较轻水准，导致租售相比低，如青岛、福州、合肥及石家庄等。

2、供给以面向中坚团体为主，全年振动加大

(1)供给范围持平，看管强化，逐月振动加大

依据 58 安居客房产探讨院数据监测显现，2021 年全中国 65 城租借房源供给范围根本与昨年持平，同比降低约 2.7%。从 2021 年 1-12 月全中国 65 城房源供给走向来看，自 3 月环比供给大增后，全体表现下跌趋向。

究其原因，源于下半年部分一二线都市接踵颁布规范租借市场的相干政策，挂牌房源需产权清楚，租借协议网签登记增强，导致部分不合规租借房源的挤出效应。同一时间，源于四季度步入惯例租借冷季，市场供需在必定水平上走弱。两重要素的共振，导致月度之中供给量表现必定振动。

未来随着 “十四五” 各都市保证性租借住房的增添，市场供需稳固性加强，有助于市场的长久健康进行，满足都市新市民和青年人的居住要求。

(2)28城供给同比增添，37 城同比降低

依据 58 安居客房产探讨院数据监测显现，2021 年全中国 65 城中，28 个都市全年房源供给量同比增添，37 个都市供给量同比降低。此中，12 个都市年全年房源供给量超越 20%，包括上海、深圳、东莞、昆山及三亚等；15 个都市全年房源供给量同比降低超越 20%，包括广州、武汉、西安、成都、天津、长沙及福州等。

各都市间租借房源供给振动差异化体现的原因，最重要的由于都市间租借市场的政策调控和要求分化。部分都市在本年接踵颁布了租借市场秩序整顿的看管政策，严控不合规的房源，关于短期租借市场的供给发生了必定作用，如广州、西安、武汉及成都等。另外，关于已在 2020 年改善住房租借市场看管的部分都市，叠加资产经济生机的规复，租借要求上升，租金上升，市场显露了供需良性互动，房源供给相应增添，如上海、深圳、昆山及东莞。

(3)1室和 2 室为供给主力

依据 58 安居客房产探讨院数据监测显现，2021 年全中国 65 城房源供给中，1 室和 2 室户型供给占比第一大，总计占比约 71%，全体以面向白领的中坚团体为主。此中，1 室占比 34.5%，2 室占比 36.5%，3 室占比 23.7%，4 室及以上牌型供给占比 5.4%。

从 65 城中四大地域的户型分布来看，全体均以 1 室和 2 室为主力，但各地域间供给存留必定差异。此中，华北东北 1 室和 2 室总计占比最高，达到 80.1%，3 室占比最低，约为 15.8%。华南地域各样户型相对均衡，2 室占比在四大地域中为最低，大户型占相比其它地域更高，而 3 室占比在四大地域中为最高，达到 30.7%。

(4)纺锤型价值分布，1501-2000 元及 4001-6000 元为主力区间

源于各都市经济进行水平不同，都市间薪资收入水准差异较大，市场供需合力的结果体现还不同。供给对应要求而存留，从全体租借供给的价值分布来看，表现纺锤型分布，高低两端的供给较小，而面向中端租房中的刚需及改进型供给相对较大。

依据 58 安居客房产探讨院数据监测显现，1501-2000 元 / 月 / 套及 4001-6000 元 / 月 / 套为租借市场主力供给区间。从 65 城价值段供给分布来看，1501-2000 元 / 月 / 套价值段供给占比最高，达到 15.5%；其次，1501-2000 元 / 月 / 套及 4001-6000 元 / 月 / 套占比分布达到 14%、14.9%。

将 65 城依照都市能级分类来看，一线都市源于全体薪资收入水准较高，租借消费者支付能力更强，供给构造以 4001-6000 元 / 月 / 套占比最高，约为 25.6%。同一时间，1.5 万 / 月 / 套的供给占比达到 6.5%，在几类都市中占比最高。二线都市以 1501-2000 元 / 月 / 套供给占比最高，达到 22.6%；三四线都市以 1001-2000 元 / 月 / 套供给占比最高，挨近 50%。

都市供给构造分化的背后，反映的也是消费者要求及支付能力的差异。一线都市租借供给跨度相对较广，涵盖高中低端各样租借消费者的要求。二线及三四线都市的租借供给则最重要的以中坚团体为最重要的掩盖对象。

3、保证性租借住房或成第一大增加数量供给通道

(1)28城十四五保证性租借住房规划指标达 544 万套

2020 年，全中国流动人数达到 3.76 亿，环比增添 59.6%。流动人数在就业地稳固居住生活，住房难题是中长久待解难题之一。截止日前，据不十足统算，28 城在十四五规划中制订了进行保证性租借住房的指标，总计将增添约 544 万套（间）房源供给。

联合各省市的规划指标来看，人数净流入的都市规划量较大。十四五时期，广东省规划 129.7 万套、浙江省规划 120 万套、上海规划 47 万套。另外，中西部要点省会都市规划力度也较强，如武汉、成都、西安等，规划量均在 25 万套以上。同一时间，依据住建部发表数据显现，2021 年 40 个要点都市共筹集 93.6 万套（间），估计可帮助 200 多万新市民、青年人等缓和住房难题，政策落地的推行力度相对较好。

(2)多通道多主体供给

在踊跃筹措保证性租借住房供给方面，多半都市依照 “一城一策” 的准则，因城施策，采用新建、改建、改装、租借补助和将政府闲置住房用作保证性租借住房等多个形式增添供应。由政府提供土地、财税、金融等相干政策扶持，踊跃引导各样市场主体参加投资建造保证性租借住房。筹措通道方面，最重要的包括应用集体经营性建造用地、企工作单位自有闲置土地、资产园区配套用地和存在数量闲置房屋建造，适当应用新供给国家所有建造用地建造，并合乎道理配置商业效劳设备。扶持不业余化范围化住房租借公司建造和运营治理保证性租借住房，造成多元化的保证性租借住房供应体制。

(3)小户型低租金，以保证性为导向

依据各都市发表的保证性租借住房实行意见来看，保证性租借住房最重要的解决在各都市中生活、事业且没有住房或人均住房建筑面积适合本地住房难题准则的新就业大弟子、青年人等新市民团体的阶段性住房难题难题。

因而，户型配置以不超越 70 平方米为主导（80% 左右），且具备 “低租金” 的特色，保证性租借住房的租金应低于同地段同素质市场租借住房的租金，定价为市场租金 80%-90%，部分都市对租金涨幅和涨价时间间隔有准确请求，将在较大水平上抑制租金的边际上行，保证其保证功效的有用落地。

4、热度递减，要求聚集于焦点一二线都市

(1)3月小高峰后要求走弱

依据 58 安居客房产探讨院数据监测显现，对照 2021 年 65 城 1-12 月租房线上要求与租金环比浮动趋向来看，两者呈相反趋向振动。

全体而言，租金和租借要求表现季节性振动。平常，3 月在春节过后的返工潮拉动下，租借要求回升上升，而租金随之水涨船高。随后，租借要求在 4、5 月份下调，于 6 月迎接毕业季，源于大批毕业生流入事业机会集中的焦点一二线都市，拉动租借要求的回暖。但本年在疫情及经济增添承压以下，毕业生接着深造比重提高，分散了部分新加租借要求。从三季度租房线上要求量环比浮动来看，热度不高。

映入 7 月以后，叠加部分都市租借政策趋严，房源端遭到必定水平的作用，租金表现上升趋向。与之同一时间，在 3 月达到要求小高峰以后，线上要求最初走弱，租客租房换房意愿削弱。

(2)焦点一二都市租房热度较高

从 2021 年 65 城租房线上要求量分布来看，此中，38 个都市的要求量占比均超越 1%，38 城合计占比达到 85%。线上要求量占比均超越 2% 的都市达到 19 个，以焦点一二线租借热点都市为主，如北上广深、成渝、西安、武汉、长沙等。

另外，北京、上海、深圳、成都、重庆的要求量占比均在 3% 以上，此中，北京、成都、上海区别达到 6.2%、5%、4.9%。这一类都市鉴于巨大的人数范围，经济生机强，就业机会多，因此带来的租房换房频次也相对较高，因而，经过线上查询关心房源的要求量也较大。