李宇嘉（广东省住房政策探讨中心首席探讨员）

依据中指监测数据，2022年春节时期（1月31日-2月6日），要点监测都市新建商品住宅成交面积较昨年春节下调51%，比较寻常年份的2019年也下调了约10%左右。此中，受上海成交范围带动，一线都市成交范围较昨年春节有所增添，但北京、深圳和广州相对弱势，特别是广深新房市场春节体现相比清淡，而广泛二线和三四线都市较昨年春节降幅普及在50%-70%。春节楼市显著下行，连续了新年1月份的弱市走向。依据克而瑞统算，2022年1月份，要点楼市下行也很显著。29个要点都市1月份新房成交1429万平方米，环比下调37%，同比下调46%。

回看近几年，因疫情冲撞，2020年春节属非寻常年份，2021年春节首尾楼市处在高繁荣位，2019年春节时期楼市体现还不差。2022年春节前，产业全体处于下行态势，市场预期其实不稳固。同一时间，疫情在春节首尾多点散发，深圳、北京、上海、西安、郑州等要点都市，疫情贯通春节首尾，再加上南方普及显露冰冻和阴雨天气，返乡人士增添，楼市下降其实不奇怪。

但笔者以为，1月份及春节楼市下行幅度也许很大了。考量到2021年10月以来，自上而下踊跃纾困产业和市场，例如房贷寻常化，按揭贷款延续三个月多增，按揭利率延续4个月回调，若干三四线都市提升公积金贷款额度、下降公积金贷款首付等，10-12月楼市也延续反弹。映入1月份，政策“吹暖风”的频次越来越高，例如央行“降准降息”（5年期LPR下调），收并购出险公司的专项债发行落地，世茂、融创、雅居乐等经过产业处置得到自救现款流，供应端冲撞的风险下降。同一时间，国度关于稳固产业和市场，勉励合乎道理花费和春节花费的政策支持力度也越来越大。但1月份的楼市买卖环比跌幅近40%，春节跌幅很大，略高于了预期。

笔者以为，最重要的原因是市场预期相比弱。一方面，房价刚性上升的预期最初打破，购房者对投资住宅回报的长久预期产生改变。最典范的便是，2019年以来，棚改货币化最初退出，好多内地三四线都市显露了“房价阴跌”的走向，即使2020年疫情后楼市全体有所反弹，也并没有改观。本质上，这是“房住不炒”久久为功的结果，也是三四线楼市供求关连逆转使然。

虎年春节，考量到返乡人口增添以及推进产业良性重复的构架下，住房花费备受重视。但市场体现其实不好，三四线都市春节楼市体现最差。基本原因在于，返乡客对三四线楼市前景其实不看好。12月份，70个都市中有63个都市下跌，最重要的便是三四线都市。关于热点都市来讲，特别是京穗深等一线都市，春节楼市体现不如人意，与预期转弱也有相当大关连。日前，包括广州、深圳在内，好多一二线热点都市的二手房价还在下跌，关于新房市场的作用较大。当二手房价值还在下跌，市场对买新房的预期会转弱。特别是，近年来热点都市新房的要紧能源——“打新”热潮，受二手房价下跌冲撞。

一二线都市二手房价下跌，对“卖一买一”的购房要求十分不利。昨年以来，热点都市接踵公布二手房参考价、银行公布贷款聚集度治理，不应允过度加杠杆买房。但同一时间，新房户型越来越大，“卖一买一”便是热点都市新房市场的主力要求。但持有的二手房卖不出来，买新房就相比难题。此刻，二手房价值仍在下跌，二手房买卖不容易实现，或周期拉长，“卖一买一”的置换要求也不容易实现，这也是1月份及春节新房市场清淡的原因。

此外，要点都市春节楼市转弱，与供给偏少有极大的关连。1月份，29个要点都市新房新加供给面积1080万平方米，同环比齐降，降幅区别达到了43%和58%。此中，一线都市商品住宅新加供给面积环比近乎“腰斩”（-47%）。以深圳为例，1月份新加供给唯有12万平米，但成交多达36万平米。

供给之是以下调，与近期政策“暖风”持续不停，开发商预期显露微妙浮动，战略性地推迟供给相关。详细来讲，国度层次不停勉励住房花费、勉励合乎道理要求，金融层次降准降息、按揭利率趋向性走低，收并购融资最初落地。同一时间，各地支持楼市的“小动作”愈演愈烈、动作越来越大，已表现席卷之势，有省份（安徽）甚而提议“下降首付”。

政策叠加和概括起来，就造成了惯性的“救市预期”，开发商推盘当然就不会抉择在1月份和虎年春节。依据笔者调研，好多开发商以为，2月底3月初的“两会”首尾，纾困政策力度会很大，届时推盘会得到很大的去化和溢价收入。笔者以为，政策友好本质上其实不是“救民企”“刺激楼市”，却是“保交楼、保民生，保稳固”，已落地的长效体制其实不会改变或退出。

例如，金融层次，既有贷款聚集度和“三道红线”，也有自有资金拿地和买房、穿透式资金来自和用途看管；政策层次，既局限购限贷限售已贯彻为热点都市长效体制的一部分，也有牢固位置主体责任和问责体制的造成，另有紧缩位置政府及平台债务，从基本上下降位置政府卖高价地和“托市”的依赖。况且，站在通畅国家内部大重复和推进一同富裕的高度，必需杜绝地产再一次非理性繁华，以及其对“租购并举”新制度和健康花费的房地产新形式的挤出。

从趋向来看，本年房地产市场会显露“见底回暖”的行情，“前低后高”的走向曾经成为共识。2022年年中首尾，楼市买卖量应当会有所反弹，价值跌幅会延缓。可是，只需热点都市既有的政策基调能维持住，金融层次操控资金投向，回暖幅度就相比局限。不行将纾困解读为“救市”“救民企”，“坏的市场出清”是塑造房地产新形式的势必路径，也是解除“救市预期”的独一路径。是以，千万不行高估政策的效用力度，更不行预期新周期到来。

（编辑：陆跃玲）