2月以来，多地传出房贷首付比重下降的信息。

　　山东菏泽、江西赣州、河南驻马店等地的部分银行，将商业贷款首付比重下降至20%；而以南宁为代表的少许都市，则下降了公积金贷款的首付。日前，南宁二套房公积金贷款首付仅30%。

　　另外，据贝壳探讨院统算，2月监测的103个要点都市中有87个房贷利率环比下降，较上月增添28个，没有利率提升的都市。

　　有剖析以为，下降首付比重、房贷降息将有用推进市场规复，房地产全体市场止跌趋向显著。

　　但也有看法指明，这轮下降首付比重的都市多为三四线都市，或二线都市的非限购地域，一线都市的概况仍有待观看。

　　市场举止仍是政府调控？

　　首先打响这轮“降首付”的是山东菏泽。

　　获悉，菏泽的华夏银行、农业银行、工商银行、建造银行四大银行，普及下降了私人住房贷款首付款比重，“没有房没有贷”购房者的首付比从此前最低30%，降至最低20%。

　　在江西赣州，不少楼盘首套房贷首付比重已降到20%，本地中信银行、广发银行、招商银行等银行均执行该房贷政策。

　　据澎湃新闻报导，在河南驻马店，部分一手楼盘首付比重下降至20%，二手房首付下降至30%。

　　值得注意的是，上述位置均未发表官方方式的地产调控政策。菏泽官方公布回应称，菏泽市房贷政策维持稳固，这次调度是隶属银好的自助经营性举止。

　　降首付的不但是商业贷款。

　　近日，南宁市公积金中心发表了《南宁住房公积金私人住房贷款治理实行细则》，准确二套房最低公积金首付下降为总房款的30%。

　　除南宁外，北海、自贡等都市近期也下降了公积金贷款首付比重。

　　有都市部分地域也显露了首付20%景象。例如在广东佛山的非限购区，已有若干楼盘实施20%首付战略。

　　只是，有佛山本地中介对华夏新闻周刊显示，相干政策一直存留，不过昨年银行贷款额度吃紧，很少有银行实施相干政策。

　　为何上述地域首付连续降到20%？

　　广东住房政策探讨中心探讨员李宇嘉剖析，国度关于差别化住房信贷政策早已准确划定，在不实行“限购”举措的都市，居民家族首套私人住房最低首付款比重应允下降，准则上应允在最低首付款比重25%的根基上往下变化5个百分点，执行20%的首付比重。

　　李宇嘉对华夏新闻周刊说，部分都市银行降首付的举止，是市场化的商业举止，不行解读成该都市的调控松绑。

　　但值得注意的是，此轮部分都市降首付举止，也潜藏着风险。

　　据第一财经报导，在惠州大亚湾，部分海景楼盘经过“送两成首付”的形式迷惑看房客。本地中介称，尽管银行依旧是三成首付，但开发商业协会经过“送两成首付”的方式优惠返还，已达到一成首付的成果。

　　而在湖南郴州，甚而显露了“2万首付”的营销。

　　易居探讨院首席探讨员严跃进直言，依据相干媒体的核实，近期郴州有楼盘购房的首付比重是按20%计算的，可是在实质操作中，例如首付是12万，可行先付2万给开发商，剩下的10万元可按季度不计息的形式付给开发商。2万低首付的做法，本来相似首付贷。

　　“这类概况值得关心，由于首付贷背后本来是购房加杠杆，有极高的风险。从购房者来讲，尽管隶属个体购房举止，但假如产业中普及显露这类概况，可能成为新的金融风险。”严跃进说。

　　周全松绑仍是庇护刚需？

　　除了首付下降，房贷利率也成为地产市场新的调度点。

　　例如一线都市广州，自2月21日起，华夏工商银行、农业银行、华夏银行、建造银行、交通银行下降广州地域房贷利率。邮储银行自2月22日起下降房贷利率。

　　国家所有银行宣告下降利率后，广州地域不少股份制商业银行纷纷跟踪。

　　据理解，广州首套房利率从之前的LPR+100BP（5.6%）下降至LPR+80BP（5.4%），二套房利率从LPR+120BP（5.8%）下降至LPR+100BP（5.6%）。

　　日前上海的招商银行、建造银行、华夏工商银行等多家银行，首套房的商贷利率为4.95%，较此前的5%下调了0.05个百分点，但放款周期较此前也有显著加速，甚而新房和二手房的放款周期差不多无区分。

　　2022年2月，贝壳探讨院统算的全中国103个都市房贷买卖数据显现，有87城房贷主流利率环比下降，此中惠州、中山、呼和浩特首套房贷下降幅度较大，达到30基点，重庆、南京、绍兴下降25基点，没有锡、温州、常州下降20基点。

　　上述汇报还显现，日前全中国103城平均放款周期不足40天，包括北京、深圳在内，近四成都市放款周期不足一种月。

　　利率的放松也给了不少地产从业人士信心。

　　“受深圳限购作用，昨年上半年有段时间来源珠三角的投资客都聚集在广州，广州行情反常火热。以后为了抑制市场过热，政府又颁布了严刻的限购政策，利率也一下子提升，市场很快大冷，咱手上好几位刚需客人又转为观望态度。”在广州从事房产中介的王娟叮嘱华夏新闻周刊。

　　中原银行首席经济学家王军对华夏新闻周刊显示，前一阶段部分位置政策执行过严，对不少真实刚需购房发生作用，上述调度也是一个纠偏。

　　在王军看来，从昨年四季度最初，相关房地产调控的政策变稠密，不论是从信贷政策仍是详细都市的调控，都采用了少许灵活调度。

　　“这点政策大背景是部分地产公司资金链难题，全个产业从出售到投资疲软，最初拖累了宏观经济大盘和稳增添的大局。是以说近期的调度是在稳增添的大局背景下做出的逆周期调节。”他说。

　　和王军一样，不少产业行家都以为，近期政策隶属地域间的微调，不会作用国度关于房地产产业的态度。

　　都市根本面打算房产价格

　　值得注意的是，近期将商贷首付下降到20%的都市，多聚集于三四线都市，例如菏泽、赣州、驻马店。

　　而广东佛山，即便有20%首付的地域，也聚集在本地经济实力相对较弱的非限购区。

　　贝壳探讨院首席探讨员许小乐对华夏新闻周刊显示，日前下降首付比重的都市多为三四线都市，局部地域储存较高，但要求相对不足，市场修缮的能源较弱。

　　李宇嘉也以为，凡是把首付降到20%的都市或地域，不仅储存大，更要紧的是房价还处于显著的下跌中，市场情绪较轻迷，导致相干地域房价和买卖量陷入一种负增添的重复，是以须要经过相似逆周期的政策性调节。

　　但一线都市的概况则十足不同。

　　许小乐以为，日前一线都市人数持续流入、住房供不应求，还存留房价上升负担。

　　“分化早就存留了，现来看，显著在加重。”李宇嘉剖析。

　　最近，住建部部长王蒙徽曾公布显示，我们国家都市进行曾经映入了都市革新的要紧时代，由往日大范围的增加数量建造，向存在数量的提质改装和增加数量的构造调度并重转变，也便是说，从“有无有”向“好不好”转变。

　　在这一背景下，一线都市被长久看好，三四线都市房价暴涨机会没再，而二线都市，成为最难判断的地域。

　　2021年下半年到此刻，部分二线都市也显露储存高企、市场不振的景象。

　　本年2月15日，郑州代市长何雄就坦言，“郑州的房地产市场此刻碰到少许小难题”。

　　2021年，昆明GDP实质增速仅3.7%，在全中国GDP50强都市中名次倒数第一，此中房地产投资增速为-5.1%。房地产市场的不振被以为拖累了本地经济。

　　王军说，不管是信贷范畴仍是地域购房政策的刺激，长久都要构建在这种地域资产振兴、人数流入的根基上，便是地产首要依托都市经济的根本面。

　　近几年，郑州每年人数净流入超40万，住房要求昌盛；昆明也处于人数持续流入中，两地经济根本面良好，房价为什么显露回落？

　　有剖析以为，这与两地房地产此前投资过热相关。依据易居探讨院数据，2019年上半年，郑州和昆明房地产投资占GDP比例区别多达28.3%和36.3%。

　　在不少行家看来，建造热潮的储存吸收后，人数持续流入的二线都市的市场，仍值得被看好。

责任编辑：刘光博