原标题：3.15大考查 | 涉房理财：以前的“财富密码”如何吞噬财富？

　　涉房理财本是个隐秘小众而高档的投资市场。

　　你贪图它的利息，它贪恋着你的本金。

　　曾几什么时候，与房地产产业相关的投资理财产物，标签是稳健、有保证。这种小众且隐秘的理财市场，一度让投资人赚取了可观的收益，甚而被地产从业人士誉为“企业的隐性福利”。

　　只是，随着昨年房地产市场降温，以及部分公司陷入流动性危机，涉房理财的风险敞口最初一步步暴露出去，房企没有办法依期兑付本息已没再是个案。

　　“往日打工攒下去的几大百万，都被套到企业的理财产物里了，差不多是家族的悉数存款。”一位就职于恒大团体的员工叮嘱第一财经记者，在他看来，这笔钱仿佛曾经见不到收回的期望。

　　以前让投资人轻松实现财富保住价值增值的涉房理财产物、信托计划、私募债券等，现在在房企违约或延期兑付计划以下，已成为烫手山芋，拿在手上不知什么时候才能回本，想转手出来却已没有人接盘。关于许多数投资者来讲，如何下降投资损耗，已是当下最焦点的难题。

　　房企的“隐性福利”

　　关于地产这一资金稠密型产业，迷惑到最多的资金是公司进行强大的不二法门。

　　在2014年此前，房企最重要的融资通道较为顺畅，作为房企非标融资的地产系理财产物，范围其实不大。2014年起，在去储存要求端持续向好、金融看管宽松等原因的一同驱动下，房企融资加杠杆能源较强，地产系理财最初扩张。

　　这一时代“购房宝”、“利民宝”、“职工宝”类理财产物如雨后春笋，平常具备投资门槛低、年化收益率高等特色，投资人以业主、潜在购房者、房企里面员工居多。迷惑员工购置自家理财产物，也渐渐成为各大房企的一项融资通道。

　　多位房企里面人员向第一财经显示，身边的同事根本上都买过企业的理财产物。公布消息显现，阳光金服涉及投资人约1万人，此中员工约3千人；奥园的投产业品涉及投资人大概1500人，员工及家属占了一半以上。

　　据曾在某华东房企事业3年有余的薛冰（化名）推荐，通常企业发的理财产物，大伙都会抢着买，可行购置多期，也可多人合买；平常会有10%-12%的收益率，远超出其它类别的投资，况且底层产业皆是企业的名目，这意指着只需能够寻常出售回款、寻常发债，实现资金回升，就能实现兑付。“真的算得上隐形福利了。”

　　曾在阳光城某地域企业事业的杨晓（化名）附近的员工都入手了阳光城的理财产物，范围从几十万到百万不等。杨晓亦曾先后购置多只产物，“收益率高，况且此前全部的理财产物都依期、足额兑付，咱们身在企业里面，对企业的概况熟悉，是以也相比放心。”

　　据杨晓推荐，企业每隔一段时间就会公布新产物，“例如国庆或节假日会推，某总裁或副总裁还会直播推荐，每私人都可行买好多只产物。”不光是地产板块的员工，包括教导等在内的阳光团体麾下其它板块员工，都可行购置理财产物，到期后可干脆提现。

　　因而，2021年年中，他又买入了三只产物，回报率全在10%，周期均不足一年，本金总范围超百万元。

　　可惜的是，最终一笔投入随着阳光城的暴雷而陷入了兑付危机，隐形福利变成了财富黑洞。

　　杨晓回忆道，2021年10月就显露了兑付逾期的概况。“有当月理财到期的同事显露了没有办法提现的概况，”他说，“11月1号最初，华冕客服就对到期理财人发展手机通告。今后领导对员工逐个约谈，显示企业切实有现款流的危机，叮嘱咱们假如有房子可行拿就去拿房子。”

　　同期，阳光城对外披露了包括现款分期兑付、实物产业兑付等在内的兑付方案；此中，本金偿还方案为，到期首月兑付10%，以后第7-12个月内，每月偿还15%；利息亦是7-12月分摊。

　　现款与实物兑付相联合，是多半出险房企给出的理财产物兑付方案。比如奥园针对60亿逾期理财的兑付方案包括“现款+实物”，此中现款兑付以200万为界，兑付周期为6个月、21个月，实物兑付则由团体提供总货值不低于90亿元的物业产业；恒大则给出了现款分期兑付、实物产业兑付、冲抵购房尾款兑付3种方案。

　　杨晓采纳了两种兑付形式的联合，一部分抵房、一部分现款。但另有众多投资者对这种方案其实不称心，有不少阳光城理财产物的投资者在社交平台上显示，或地域内没有房可选，或拿来抵债的房源差，可能面对脱手难题等难题。

　　薛冰日前手中还持有部分原企业的理财产物，近期也已收到抵房的方案，但还无详细细则。“本来，抵房操作起来有好多细节上的难题。例如房源所在地域能否限购、限售，以及网签、过户、更名等一系列难题，车位、商铺等还可能卖不出来，”他剖析称，若是现房还不错，若是期房，交付及未来变现都须要时间，同一时间虽然房子总价会略低于市场价，但总房价超越理财额度还要补差价，“是以此刻抵房的方案，大伙都相比排斥。”

　　而即使选了现款兑付，也难以确保本来的承诺能获得十足地履行。“现款兑付的方案最近也产生了不少变动，”杨晓说，理财群里有将要到期的群友从客服处得到的反馈称，到期日后还要15个事业日才能兑付一部分，“展期时间都不太一样，一直在变，也无全部纸质通告或承诺。”有投资者也在社交平台上发帖称，2月份的“166”方案曾经难以兑付了。

　　信托投资被套牢

　　相较于近年来才渐渐大范畴兴盛的理财产物，信托则是房地产产业一直以来的最主流融资形式。不少房企的招股书都曾揭示出与各大信托企业的密切联系。

　　据华夏信托业协会发表的数据显现，2010年以来，投向房地产的资金，信托占比一直维持在约在10%~16%之中，2019年二季度末达到最高峰值，占比约15.38%，为信托资金的第二大流向。

　　而关于信托业来讲，房地产信托产物具有相对高的收益率和相对优质的典质品，故而维持着对资金的持续迷惑。有市场人员显示，信托自身风控严刻，只做“确定”的事，而房地产算得上往日好几年来最确定的投资，也就成为不少信托的抉择。

　　因而，当房企难以按时还本付息，提供的延期兑付方案又没有办法获得投资者的认可时，信托“踩雷”也就成为没有办法幸免的事故。“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的逾千位投资者最近就陷入了这样的困境。

　　据投资人提供的消息显现，这项成立于2020年7月17日的信托计划，总范围共87亿元，信托期限不超越36个月，分为ABCDE类产物，依据产物时限及投资范围，年化收益率根本在6.8%-7.9%之中，最低投资额度为100万元。

　　继2021年2月、10月先后达成A、B两类产物的兑付后，当前本金余额约12.94亿元的C类产物本来于2月17日到期，今后另有约47亿元将在本年4-8月连续到期。

　　但已陷入流动性危机中的世茂团体没有办法按期予以兑付，并曾给出每个事业日偿还1000万元的方案，估计偿还将时间超2年，投资人一最初并没有接纳该展期计划。

　　2月16日，世茂团体执行董事吕翼在投资者交流会上给出的新兑付方案显现，世茂估计在2022年全年，归还贷款本金的25%及利息；2023年全年，归还本金的35%及利息；2024年全年归还余下的本金40%及利息。

　　但不论是对兑付方案抑或者对受托人中信信托，投资人都颇为不满。“缺乏诚意”是不少投资人对兑付方案的评价，它们以为相较于公布债首期兑付比重，世茂方面给出的首期兑付范围太少，“战线拉得太长”。

　　同样关于房企给出的兑付方案非常不满的，另有在这轮产业出清进程中被“牵连”颇深的债券持有者。

　　“咱们是在1月4日正荣发表永续债偿还公告此前买入的。”专门从事高收益债投资的嚣张（化名）在本年1月初购入了范围在千万元的“PR正荣01”。

　　Wind数据显现，该笔债券为天风-正荣应收账款第一期产业扶持专项计划，日前余额约2.24亿元，将于3月17日到期。随着正荣在2月下旬发表的美元债展期公告，国内的债券也映入了展期谈判中。

　　嚣张叮嘱第一财经，正荣当初给出的兑付方案是先还10%，“这意指着本来这家企业现款曾经是枯竭的状况”。

　　形成这一概况的要害要素在于正荣治理层对融资铺排、名目出售资金回升等一系列概况的把握，显露了偏差，叠加春节时期的支付高峰，金融机构的抽贷以及出售超预期下降等，让得现款流与到期债务之中造成了难以弥补的缺口。

　　“本来从正荣的土储、企业经营看，这都算是全家也不错的公司，债务负担还不像恒大、佳兆业那末巨大，有不少赚钱的名目，不论国内仍是境外，全体市场对这家企业仍是很认可的。”嚣张剖析道，这样全家企业忽然对年内全部债务发展展期，“首尾差异很大，大伙在情绪上不容易接纳。”因而，有该笔债券的投资者经过社交平台发表了成立维权群的消息。

　　回本周期漫长

　　在当前的地产产业背景下，不论是平凡的当然人投资者，仍是不业余机构投资者，仿佛都面对着进退两难的境地。

　　“假如无典质物，硬展期一年的话，本来跟不兑付也没甚么很大的区分。”嚣张以为，“一年以后房企就会有兑付能力了吗？实质上不太可能，再融资曾经断了，而交房、工程还要接着推行，利息也还在涨。这也就意指着，时间拉长了，房企压力加剧了，相较于一年前更弱了。”

　　这也在必定水平上意指着，“好多时刻，还不是公司要故意赖账，却是手上切实没钱，没有办法按时足额兑付。”薛冰显示。

　　因而，若接纳房企给出的兑付方案，在市场行情不确定的概况下，过长的偿付周期让终归的兑付结果充满不确定性；而若采用较为进取的维权形式，走势起诉乃至破产清理的结局，投资者能拿回多少本金同样没有办法确保。

　　北京市康达律师事务所顶级合伙人余伟权向第一财经剖析，现阶段关于投资者来讲，最佳的形式仍是跟开发商谈判，把统一个产物中的投资人集合起来，取第一大公约数，与机构谈解决方案，效能更高，也会有必定的议价权，合乎道理沟通，尽量降低损耗。

　　“真的有必需的时刻，再走诉讼程序。”余伟权显示，仍是要判断对方的兑付能力，“理论上本金是可行保证的，但判决书上的保证和实切实在拿回钱是两码事。”

　　最近，包括嚣张在内的投资者便经过与正荣的谈判，争取到了更没有问题兑付方案。从开始的展期一年、“10%+90%”的兑付节拍，到当前的“20%+80%+名目股权典质”。“（这种兑付方案）经过的可能性挺大的。”

　　只是，也有强硬的债权人干脆运用了“杀手锏”。近日，大发地产被债权人呈请清盘。此中，清盘是一个法律程序，即企业停止制造运作，全部产业发展出卖变现，再按先后次序偿还未付的债项，以后按法律程序宣告企业解散等一连串进程。

　　而发出这一呈请的，是本金总额为1500万美元的未偿领先票据（ISIN： XS2286017640）持有人。本年1月份时，大发地产曾就该笔未偿还本金总额为1.845亿美元债发展交换要约，那时有约1.44亿美元同意要约交换，尚有逾4000万美元未偿付票据本金或利息。

　　嚣张显示，这算得上是债权人最终的维权形式了，但即使如许，源于清偿顺序非常靠后，清盘了还不必定能拿回多少产业。

　　“本来咱们仍是更期望企业能渡过一种难关，至少能挺过这段时间，”杨晓说，“有些人家族要求也不错，但咱也有听说有些员工是跟很多亲戚凑钱买的理财产物，可能便是把全个身家放到内部，或许有人那时急花钱，甚而乐意折扣出卖本人的理财产物，但都挺难题的，是以仍是期望老东家能安稳，让小家也能平稳度过这段时间。”