对内，被爆“大范围裁员”；对外，被疑“逆势涨房租”。自如的困境，折射的是全个长租公寓产业的盈利形式仍不够清楚，损失成为常态。

　　文|《华夏公司家》记者 李艳艳

　　编辑|周春林

　　头图来自|视线华夏

　　“咱被毕业了。”入职自如将近两年的小胡掩不住苦笑。本年6月初，他忽然收到被企业“改良”的信息。内心虽不情愿，但他也了解企业的打算，“要害仍是疫情（作用）。”

　　小胡的遭遇，不过疫情以下个体与公司生存状况的一种缩影。6月以来，长租公寓产业巨头自如打开大范围裁员。据36氪信息，这次裁员比重约20%，涵盖互联网营销、运营治理、素质、设置等部门。除一线营业部门，自如总部中后台及职能部门曾经不到4000人。

　　自如回应《华夏公司家》称，此为不实消息。“近期自如仅对个别部门发展寻常的组织改良调度，同一时间一直在加大效劳消费者和业主的管家团队的招聘，为业主和消费者提供稳固优质的效劳。”只是，据多位员工反馈，受非一线都市营业拖累，自如日前出租率不及九成。

　　往日两年来，疫情让本就长久损失经营的长租公寓产业“雪上加霜”，风波之间的自如正面临来源各方的拷问。对内，被爆“大范围裁员”；对外，还被疑“逆势涨房租”。尤其是由于近期屡次被房客质疑疫情时期“暴涨房租”“收效劳费”，自如深陷舆论漩涡。

　　2021年10月，自如经过股东会决议，任命创始人、CEO熊林担任企业董事长兼CEO，以接替于昨年5月过世的贝壳创始人左晖。虽然左晖生前重申“自如下熊林它们的事”，但眼下，失去了灵魂人物的指引和陪伴，自如和熊林正面对一种更为棘手的现实。

　　最干脆的是经营负担。2020年疫情突袭，全个长租产业“雪上加霜”。依据本年4月贝壳在采购圣都家装时披露的关联企业自如团体业绩，2019~2021年，自如收入区别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，2021年虽然同比增添23%，但收入依旧唯有疫情前的一半水准。

　　看管部门的态度愈加准确。本年5月30日，北京市人大常委会官网消息显现，《北京市住房租借条例》已在近日经过审议并正规推出，将从本年9月1日起正规实行。届时，住房租金显著上升或许有可能显著上升，也将遭到看管部门的干预。

　　关于外界关心的“房租振动”话题，自如显示，本年一季度自如租金没有大幅振动，新一线都市有微幅下调；二季度环比振动幅度均在±2%范畴内。全体来讲，当前消费者续约价值同比昨年同期，平均涨幅在2.5%~3%，这一幅度明显低于一线都市普租价值在往日一年的涨幅。

　　赫然，自如其实不认可外界的论断。多位产业人员对《华夏公司家》显示，除了应对外界的质疑和情绪、解决个别经营治理难题，自如还需对本身角色和价格定位做出调试，得到了解。“租房作为一种国家内部要紧的民生产业，市场主体所承受的却非唯有做业务、赚钱这一项。”

　　亦有产业从业者和观看人员对自如的生存境遇表明了了解。

　　在它们看来，一方面，为了规范市场，必定水平的租金看管确有必需；另一方面，增强对公司的支持同样要紧。建立一种长久进行的租借市场，保持房租水准的合乎道理稳固，不行仅仅依托保证性住房，还需更多市场化主体的深度参加，“市场化与保证性租借住房要双管齐下”。

　　风波长在

　　随着北京、上海等一线都市疫情防控取得重要效果，租房市场也在迎接新一轮复苏。与此同一时间，自如与租客的关连却在面对“割裂”。京沪多地均有自如的租客反应称，它们近期收到了房租上升通告，涨幅在几十元到上百元不等，甚而有的租金涨幅超越20%。

　　对此，自如相干负责人曾回应称，最重要的原因可能是多数业主委托合同中租金一年年依照必定幅度递增的约定，以及个别房源在续约时切实由于业主从新签定合约、租客前期参加了优惠运动、附近房租因市场供求明显上升等要素，导致显露了租金涨幅超越平均水准。

　　多名租客称，自如逆势“涨房租”的操作，使人难以接纳。有网友谴责自如在发“疫难财”。另有租客称：疫情时期，自如无保洁等效劳却收效劳费且不想退款、管家更换频繁也不告知。在投诉平台【映入黑猫投诉】上，对于自如不履行保洁和效劳还不退款的投诉数量达1200多条。

　　这已非是自如首次陷入“涨价”风波。

　　2020年疫情刚刚暴发时，就有少许自如租客在社交媒体及投诉平台中发表消息，称自如在疫情时期“坐地起价”，租金实质涨幅远超之前承诺的范畴，疫情暴发期被催促回北京换房搬家。另外，自如还被质疑疫情时期“两头通吃”，即一边给租客涨价，一边给房东压价。

　　那时自如方面回应称：自如定价体制是聚集体系治理，一线人士没有权发展随便价值调度，显露租金变化个例，也多为长租换短租导致，或许仅是个别租客房租调度。自如CEO熊林发文重申，“一律无针对疫情的全部价值钻营手段。” 

　　早在2018年6月，自如就曾被同业炮轰“助长北京房租暴涨”。一种月后，杭州阿里P7员工在租住自如房后患白血病去世激发热议，让自如一度陷入“甲醛门”风波。两个月后，自如是架了9个都市的悉数初次出租房源，待CMA验证机构检测及格后再行上架。

　　到底是甚么推高了房租？熊林曾对《华夏公司家》做过具体解释。他显示，这种事宜的基本，第一种是供需，第二个是构造，第三个是都市化的大流程，第四个是收入水准的上升。

　　“都市供需是基本。哪怕供需合乎道理，收入水准上升，房租也会涨。对于构造，今日好多人看这种难题十分不严肃、不客观，说咱们那儿的房租涨了30%等等，起首这点数据咱都不晓得到底是非是真正的。作为机构，咱们天天剖析手里的数据，无得出这类结论。”熊林说。

　　更早此前，在2016~2018年，迅速扩张的自如还被质疑过“高价收房”。

　　有中介称，包括自如在内的机构抢房导致房租上升，并会作用房东预期。熊林亦不认同：“租房是一种周期性振动很强的市场，机构在极度振动、极度个性化的市场里，承受了稳固性的效用。可是这点规则关于产业从业者来讲，另有一种认识的进程。”

　　步伐放慢

　　11年前，自如刚刚起步。在熊林的感官里，其网络十分简陋，甚而连北京地图皆是本人手绘出去的。他和团队的出发点十分容易——真正。“哪怕在手绘地图网络上点进入，你见到的每一套房、每一间房的每张照片、每件房内物品、每个价值消息，都应是真正的。”

　　在租房这种链条漫长且繁杂、要求个性化的范畴中，“真正”一直是大伙持续关心且最易被诟病的话题。虽然那时的网络界面粗糙简陋，使用者体会还不好，但由于真正，自如很快被大伙接纳。现在，在众多大都市，年青人租房，就像订酒店一样方便。

　　自如原隶属链家的一种里面创业平台。2011年10月18日，熊林在链家创始人左晖的扶持下创立了自如，因此打开了房屋租借产物和效劳的“长租”形式。2016年6月，自如脱离链家独立运作，并快速成为长租公寓范畴的龙头。

　　在北京、上海等不少大都市，自如成为好多年青白领尤其是毕业生租房的首选。依据公布数据，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10座都市布置，累计为50万业主、500万自如客提供效劳，治理房源超100万间。

　　但据自如里面员工反应，与之前公布的100万间房源对照，自如日前的房源数量曾经降到85万间，降低了15万间。对此，自如未予回应。

　　自如一度备受资本钟情。早在2018年1月，自如就宣告达成40亿元A轮融资，估值200亿元。由华平投资、红杉资本华夏基金、qq3家机构领投，华晟、融创华夏、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新期望等机构跟投。这是那时华夏长租公寓产业范围第一大的一笔融资。

　　彼时，在政策扶持下，长租公寓作为地产细分子产业之一，迎接黄金进行时代。随着政策层次关于住房租借市场扶持的顶层制度颁布，位置政府连续颁布了一系列扶持住房租借市场进行的政策，尤其是勉励机构参加住房租借营业方面。

　　狂飙突进的结果，是各地长租公寓频频“暴雷”，租客和业主都成为受害者。随后，长租公寓市场也迎接了最强看管，火热的行情快速冷却。自如的最近一轮融资，产生在2020年3月，软银愿景基金投资了10亿美元。今后，自如再没有披露新的融资进展。

　　通过“大洗牌”后，长租公寓市场最初放慢步伐。昨年，蛋壳公寓从纽交所摘牌；本年初，上海市第三中等国民法院裁定受理青客公寓破产清理一案。现在，青客公寓已不适合纳斯达克买卖所到市场准则中的公布持有股票最低市值划定，退市已成定局。

　　“尽管严峻的疫情防控情势带来了相当大挑战，但2021年咱们就发动了形式转行和产物进级，保证经营稳固、各项营业稳健增添。”在全新回应中，自如还披露了一组数据作为佐证：

　　2022年一季度，新的业主委托出租形式“增益租”委托量比昨年同期增添超越400%；“友家”“心舍”新产物房源区别同比增添近360%、600%；豪宅线“曼舍”新加房源同比增添近56%；聚集式“自如寓”“自如里”新加房源同比增添56%。

　　盈利难解

　　对外涨价、对内裁员，根子上仍是“不赚钱”。

　　《2021华夏都市租住生活蓝皮书》指明，2021年我们国家住房租借市场范围已达到2万亿元，依照年均2%的城镇化率看，2030年将达到近10万亿元。从体量来看，市场充满蛊惑，但这还是一种遭到强看管的民生产业，玩家们已不行再用惯例形式谋得生存，盈利愈是难解。

　　空白探讨院院长杨现领曾在链家和贝壳探讨院担任顶级副总裁，长久探讨租借市场，面临《华夏公司家》的疑问，他用“租金收入的弹性稳固”来解释这一局势。

　　杨现领以为，华夏租借产业中的客户，也便是租客，以进城务工的农民工、蓝领工人和刚毕业的大弟子为主，它们自身无甚么花费能力。好多在大都市奋斗的人，收入即使增添，还不会花好多钱去租房，或许扩大租房开支，这从基本上就抑制了房租涨幅。因而，从要求端来看，“不但是政府不应允房租暴涨，房租增添的底层能源也是无的”。

　　其次，从国家内部供应来看，源于租金回报率较轻，多数人仍是期望经过房价而非房租上升来实现回报，因而出租意愿不高。假如出租，交给机构再装修，差不多于房东把本人该承受的本钱风险也都部给了机构，而房东本人又必需请求确定的刚性兑付回报，便是机构每个月要给房主打房租往日。因而，“一边是租不出来，有空置率，是以租金涨不上去，一边机构要对房东做刚性兑付，还要承受装修本钱，咱感觉（全部）一种寻常公司都没有办法承受这种难题”。

　　另外，从运营方位来说，华夏租客的平均租住周期唯有八个月，这意指着，机构须要经常用钱获客，这是一笔相当大的代价。对照海外，“例如德国的租借运营机构很强，是由于他的租客的租住周期是3年，英国家所有4到5年，日本也有2到3年。这点天然要求都不太扶持租借运营机构的长大，更难谈到盈利了”。

　　“是以，真实盈利的非是公司，是那一些大批的扩散的不规范的‘二房东’，由于：第一，他拿房时可能会廉价；第二，他可能没有底线，各式伎俩都用；第三，它们本人相比勤奋，甚么都本人做，不用请太多人，把运营本钱也降下去了，本来赚的是辛苦钱。”杨现领总结称。

　　原咱爱咱家顶级副总裁、景晖智库创办人胡景晖对《华夏公司家》显示，租金收入依然是租借运营机构的要紧盈利来自。但源于租金回报率过低，社会资本参加度不高，导致全体供给量不足，这是日前国家内部租借市场的焦点难题。

　　“从投资回报来看，租金太差；但从居民收入来看，租金又太高。这是一种两难困境。”胡景晖显示。在他看来，需拉长时间解决这种难题。联合世界经历，长租资产的盈利形式却非十足不清楚，但参照国家内部现实，如何将租借资产变成一种长久可持续的资产，愈加值得关心。

　　“要么是持有形式，要么便是‘二房东’形式，自如从前是那么做的，此刻也在搞轻托管形式。这种产业假如你不靠持有，那它实质上便是一种靠效劳、靠长久运营的一种挣辛苦钱的产业。”因此，胡景晖提议，政府在增强看管的同一时间，也要考量现实，“包括自如在内的好多长租公司因疫情遭到重创，鉴于稳固市场的考虑，政府层次也要给到公司少许政策扶持和优惠。”

　　胡景晖注意到，自昨年夏天最初，从土地供给到减税降费，多数政策性优惠都指到了保证性租借住房，但忽视了市场化租借住房，这让他有些担心。“好多都市请求，保证性租借住房价值低于同地段、同素质的市场化租借住房15%~20%，差不多就把政策全部的优惠都对冲掉了，这就让得租借住房未来便是微利，或许一不留神就损失，那谁会来干呢？”

　　胡景晖提议，在解决房屋租借市场的难题上，须要保证性和市场化租借伎俩双管齐下：一方面，弹性制订租金节制比重，将租金操控在一种合乎道理的利润体积内；另一方面，也要给上市参加主体更多的政策扶持，让保证性和市场化租借住房都进行起来。

　　从商业自身来说，相当大水平上，长租公寓产业的盈利形式依然不够清楚，损失成为常态。这也是好多公司历经风口后随即陷入困境、甚而折戟的主因。

　　而在熊林看来，科技驱动居住和效劳时，能真正为资产带来变革或浮动的范畴，才是未来源如团队须要努力的方向。