??自6月末第一批聚集拍地收官后，7月整月22城聚集土拍集体缺席，土地市场被动“降温”。供给方面，7月中上旬仅有没锡、深圳两城发表第二批聚集供地，直至7月末，天津、福州、杭州、济南、青岛、沈阳、苏州等7个都市扎堆供地，上海也发表了预公告，第二批聚集供位置才迎接“井喷期”。为了帮助预判然后土地市场的走向，本文将联合近期要点都市供地范围、供地品质和政策导向等目标发展概括剖析，为公司决策提供参考。

??范围变动：第二轮聚集供地范围超出首轮

??深、厦、青均实现翻番

??截至8月5日，22个要点都市中正规发表第二轮聚集出让公告都市曾经过半（11城，此中长春、厦门已于6月拍完，没有锡也于8月2日拍完），该轮聚集供地11城总供给建面（仅统算涉宅地）达5218万㎡，较首轮供给总建面增添了18%，供给范围显著增添。分都市来看，除苏州、杭州、天津和济南四城供地范围较首轮下降外，其余7都市二轮聚集供地范围较首轮均有显著上升，尤其是深圳、厦门、青岛等地，供给范围均实现翻番。此外，沈阳、长春、没有锡、福州供地范围也有显著上升，从这一方位来看，第二轮聚集拍地房企拿地的机会显著增多。

??品质变动：苏、杭等都市供地品质有所提高

??厦门、没有锡不及首轮

??CRIC统算显现，11城第二轮聚集出让地块底价楼板价为7332元/平方米，与首轮聚集持平，全体供地品质无大的浮动，但都市里面体现各不相同。此中，苏州、深圳、青岛、天津、杭州等都市二轮聚集供地品质较首轮有所提高，底价楼板价涨幅均超10%，这相当大水平上与供地构造的改变相关。以苏州为例，第二批聚集供地中园区就有4宗，此中三宗底价楼板价均超1.8万元/平方米；不但如许，相市区还挂出一宗超大地块，编号为苏地2021-WG-42号地块，起始价约55.81亿元，起始楼面价达17500元/平方米，全体来看，本次出让地块的品质较首轮显著提高。此外，杭州本轮挂牌土地品质也有显著的提高，主城挂出9宗宅地，而且起始楼面价超越2万元/平方米的有9宗，比首轮多两宗，土地品质有必定水平的改进。比较以下，厦门、没有锡等都市供地品质全体有所下调，焦点区供地比例有所下调。不但如许，部分地块出让之时还增添了众多附带要求，以近日刚刚完毕第二轮土拍的没有锡为例，超半数地块设计了格外门槛，如引入品牌酒店、配建能人房或租借住房、现房出售、自持商业等，这对房企也提议了更没有问题请求；加之没有锡土拍自身实施“限地价+摇号”的竞拍政策，因而没有锡二轮聚集土拍较首轮热度显著下调，平均溢价率4%，较首轮下调了8个百分点。

??准则浮动：多城进一步改善竞拍准则

??杭州试点“竞素质”试点并现房出售土拍准则方面，本轮聚集供地竞拍准则较首轮愈加改善和细化，表现了精确调控的方向，尤其是上轮竞拍中市场热度较高的杭州、没有锡、苏州等都市，均针对其首轮拍地时暴露出的难题，颁布了“打补丁”新规。典范如在首轮拍地时斩获出让金榜首的杭州，在首轮聚集拍地时，有高达57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比重，部分地块自持比重多达40%，近20个板块创下地价新高，全体溢价率多达26%，市场热度持续上涨。为遏制土拍市场的高热情绪，杭州第二批聚集供地在竞价准则上做了多重调度，起首提高了报名门槛，采纳了确保金形式报名，而且确保金普及为起拍价的20%；第二，本次聚集出让初次公布10宗“竞素质”试点地块，而且溢价率上限为10%，其余地块土拍的溢价率上限由此前30%调度为20%；这也是为了防止地价过快上升，继而达到稳房价的目的。另外，“竞素质”试点地块悉数实施现房出售，在当前“紧融资”背景以下，此举没有疑极大挫伤了房企拿地的踊跃性，估计土地竞拍热度较首轮会有显著的下调。不但仅是杭州，首轮聚集拍地时马甲景象惨重的苏州本次聚集土拍也显著进级，采用了一系列针对马甲景象的措施，譬如提高确保金，新规划定，除吴江区地块外，吴中、相城、高新区、园区地块确保金比重悉数上调至50％及以上，此举既提高了房企拿地的门槛，够筛选掉那一些资金负担的都市，还在必定水平上遏制地价和溢价率的上升。此外，在首轮拍地中体现相对安稳的天津两次聚集土拍也显露了新浮动，初次在出让要求中加入自持租借建筑面积的“硬性”请求，并划定了对应的自持租借住房套数。本次确定的61宗出让地块中，共计18宗地块附加自持租借建面要求，占比达29.5%，这没有疑增添了房企的本钱负担，房企在拿地时会更谨慎，也在必定水平上稳固了房价和地价。

??要点地块：杭、深、津、苏优质地块较聚集

??竞拍热度稳中有降截至8月5日，11个曾经发表第二轮聚集供地公告的都市中，曾经有厦门、长春和没有锡达成土拍，然后咱们对余下的8个都市的326宗土地概况发展体系整理。结果发觉：高单价（起拍单价超越1万元/㎡）的土地幅数有87宗，占比多达27%，最重要的分布在杭州、深圳、天津和苏州四个都市，区别有22、19、17和12宗，优质地块相比聚集；比较以下，青岛、沈阳、福州和济南相对不多，均不足10宗。

??起首来看高价地供给数量最多的杭州，源于杭州地价水准普及较高，咱们适度将其地价水准抬高，发觉其单价超越2万元/㎡的地块有9宗之多，区别位于上城、滨江、拱墅、西湖、萧山和余杭等地域，此中挂牌价最高的当属西湖区文教板块的翠苑单元XH0909-14地块，依据出让公告，该地块起始价15.98亿元，折合楼面价约33267元/㎡，地块距离地铁二号线和十号线换乘站学院路站不到500米，交通非常便捷，附近在售的中海黄龙云起名目平均售价约5.9万元/平方米，按这一价值测算的话，地房比为56%，加之该地却非现房出售，如许来看的话，这块地必然会迷惑大批的房企，土拍将非常剧烈。比较以下，位于上城的笕桥单元JG0603-R21-06地块源于是“竞素质”的试点地块，溢价率上限自身为10%，而且须要现房出售，而且地块西侧到铁路线近郊，地块热度大几率不及翠苑地块。

??同样的，按深圳7月9日供地公告剖析，考量到深圳地价水准全体处于更高水准，咱们筛选出地价水准超越3万元/平方米的地块，仅1宗，该宗位置于南山前海板块，采纳“双限双竞+竞只租不售能人房”的法子以挂牌形式出让，该地起始价45.58亿，最高限价66.091亿元，起始楼面价36083元/平方米，当竞买人报价达到最高节制地价时，有意接着竞买的竞买人由竞地价转为竞没有偿移交的只租不售能人住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出没有偿移交的只租不售能人住房面积最多者得的准则确定竞得人，名目建成后，平凡商品住房最高毛坯均价为99000元/平方米，依照最高限价测算，地房比仅有53%，基于如许高的利润率和焦点板块加持，该地大几率会封顶价+高比例能人房竞得。另外，龙华区民治板块另有3宗较优质地块挂出，地块起始楼面价均超2万元/平方米，限价相对宽松，估计名目竞拍热度也将维系高位。

??另外，天津南开区、苏州产业园区、济南历市区、福州晋安区等均挂出多宗优质地块，房企也可要点关心。

??市场预判：“因城施策”堵漏以下

??要点都市二轮土拍热度或将下降

??综上来看，多数都市第二轮聚集供地挂牌量较首轮增添，尤其是深、厦、青供给量均实现翻番。从供地品质来看，平均起始楼面价与第一批也根本持平，可是考量到第一批聚集供地市场热度较高的杭州、没有锡、苏州等多城土拍准则进级，颁布了保证金门槛进级、“竞素质”试点、现房出售、竞配建调度、溢价率上限下降等诸多新规。而且杭州、南京等市也进一步收紧了落籍和购房新政。这样来看，要点都市第二轮聚集供地的热度将有所下降。值得注意的是，然后杭州、苏州、天津等都市均有多宗优质地块将要完毕挂牌；尤其是杭州，起拍价超越2万元/㎡的土地就有9宗之多，此中不乏上市区笕桥、西湖翠苑这类起拍价超越2.5万/㎡的优质地块，但源于地块限价较宽松，预期利润率相对较高，加之其又处于焦点板块，这点优质地块的竞拍仍将连续高热度，房企可要点关心，但要注意的是，政府调控加码以下，基于房价走向趋于安稳，盈利体积必定水平上被锁死，竞拍时切莫盲目追高。