记者 | 张子怡

编辑 | 彭飞

在深圳买二手房，无千万预算，不需要靠近百花片区。

8月20日，第两次拍卖的法拍房百花片区的长城大厦，以1035.32万元成交价拍出，建筑面积约104.7平方米，折合单价为9.9万元/平方米。

百花片区是深圳日前较为热点的学区房地域，这一次法拍的房源就带有百花小学、深实验初中双学位。小区市场单价为14-15万元/平方米，日前的成交单价曾经低于指导价10万元/平方米。

比较首次挂牌时的起拍价1084万元，二拍挂牌价为867万元。直降217万后，这套房源迷惑了5位参加者报名，544人设计提示，1.8万次围观。

在居住体会方面，长城大厦隶属不折不扣的“老破小”。房屋建造于1985年，运用年限50年，日前仅剩14年产权，最有价格的学位名额已被占用。

即使如许，能以低于指导价的水准成交关于购置者来讲也是一次极佳的“捡漏”机会。

百花片区的链家中介叮嘱界面新闻：“多数购房者皆是提早三年买，这种法拍房被占用的是初一名额，只需购置人学位能对接上就无作用。”

该法拍房的千万成交价也再一次印证出：深圳“大学区”政策并未晃动百花片区的房价。百花片区的“老破小”们，凭借着丰沛的教导资源以及极强的金融产物属性，成为深圳最为别致的“豪宅”。

千万“老破小”

百花片区有深圳最为高级的学位资源，在别的地域买房，购房者要问中介：周边有甚么学校？在百花片区买房，中介会问购房者：你想要儿童得到甚么类别的教导？

百花片区的链家中介叮嘱界面新闻：“咱们这里有三个学校，每个学校请求不一样，实验小学隶属概括品质教导，甚么都会抓；荔园小学以成绩为主；百花小学相比惯例，儿童在四年级此前不会特别抓，以后才会注意抓学习。看您想要的教导作风，来选房相比好。”

丰沛且高级的教导资源助推了百花片区的房价。界面新闻在走访中介门店时，显示购房预算为700到800万元，有中介直言：“此刻百花片区皆是上千万的房子，这种预算仍是考量别的地域吧。”

乐有家探讨中心的数据显现，2020年四季度，深圳百花片区房源的成交均价多达15.18万元/平方米，同比上升43.61%，位居全市涨幅榜第四位。

本年1月14日，有信息称，深圳福田百花片区内国城花园一套44平米房子卖出1420万元的价值，均价多达32万元/平方米。只是片区中介曾否认这一信息。

然则，在本年2月深圳颁布二手房指导价后，界面新闻记者在5月理解到，国城花园小户型的单价仍要30多万元。

7月底，深圳社会建造范畴的“根本法”——《深圳经济特区社会建造条例（草案征求意见稿）》（之下简单称呼“条例”）公布征求意见。

此中对于推进大学区招生、构建义务教导学校教师交流制度等引起广大关心和讨论。这两条措施被以为将为学区房降温。

“大学区”将要附近3-4所学校所在的范畴组合成一种“学区”，实施相对就近入学，家长可自愿在学区内为儿童报读2-3所学校，最终按志愿次序和积分高低依次录取。

百花片区若干中介都显示：在细则未出的概况下，学区房减价的可能性适中。而且，在“就近入学”的前提下，百花片区的学区房们仍具备区位优势，确信会被领先满足上学要求。

指导价让学区房降温

个个皆是千万身价的百花片区学区房们，真实让其价值晃动的是“二手房指导价”的颁布。界面新闻走访中介门店理解到，百花片区的房源实质成交价跟指导价颁布前比较，下降10%左右。

“假如是买50到53平方米这种一房一厅的房源，实质价值在1060万元到1080万元之中，跟业主谈能廉价10万到20万元。”负责百花片区的中介显示。“咱们此刻有套业主急卖的房源，本来挂牌110万元，此刻能谈到1060万元，廉价了40万元。”

跟春节前动辄1300万元起步的百花学区房比较，日前片区内学区房价值已显著显露下调。

不止百花片区，深圳名校片区的二手房价值都显露了必定水平的下降。

乐有家统算显现，与1月份比较，7月份深圳六大名校片区价值下降的房源量占比为21%；挂牌价维持不变的房源量占比为43%；上调价值的房源量，占比为36%。

以上数据显现，绝多数名校片区的业主无主动下降价值，多数房源价值和昨年年底绝对。而上调价值的幅度根本在10%以内，占比约65%左右，上调价值在5%以内的房源占比为46%。

只是挂牌价下降的幅度，同样以5%区间为主，占比过半。下降幅度在10%以内的房源占比稍多，占比去到75%。

详细到6大要点学校片区，百花片区下降价值的房源最多，占比32%，其次是民治片区，南山粤海减价的房源最少。

负责百花片区的中介发觉，从6月最初百花片区房源的成交价值产生下调。她以为最重要的是遭到政府指导价作用，百花片区的实质价值跟指导价有较大差距。购房者的预算被提升，买房门槛更高。

“此刻这片区的指导价在10万元/平方米，实质的均价是14万-15万元之中，深圳昨年新政颁布后，总价超越750万元的房源要付八成首付，购房者想买这里的房子根本要出全款。”该名中介推荐道。

深圳的学区房日前表现出挂牌量增多但成交量持续走低的现状。

据乐有家探讨中心数据监控显现，以福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区周边小区楼盘概况为代表，2021年1-7月深圳这6大名校片区房源成交量显露了大幅下降。

详细来看，1月份成交量同比上升58%，2月份成交量愈是翻了2倍多。但今后3月-7月成交量维持低位运转，同比跌幅均在50%以上，即便在5月学校报名阶段，成交量跌幅也在60%以上。

据乐有家探讨中心数据监控显现，2021年前8个月深圳6大深圳名校片区挂牌总量在稳固增添，多数原因在于市场受“208”贷款政策作用，好多人由于首付等难题搁置了本来要出手的计划，购房者变少，房源成交周期也变长。

“此刻每个月成交量顶多几套，但昨年每个月成交量要十套到十五套。”中介显示。

诚然，百花片区的房源有着深圳最为充足和顶尖的教导资源，但片区内的房源多半都建成于上世纪1980年代到1990年代。源于其金融产物的附加属性，房源换手频频，调养其实不得宜，内在外在都非常陈旧。

有中介叮嘱界面新闻：“本来好多来这买房的业主，首次看房都很不行接纳。有的购房者都不会住这儿，皆是用钱买学位。”

深圳市教导科学探讨院原院长、深圳大学师范学院教授叶文梓叶在接纳南方+采访时显示：“某种水平上来讲，高价学位房是资本和房地产裹挟教导、优质教导资源不足、家长教导焦虑等多个要素助推的畸形存留。日前终归的政策还无出去，假如说大学区政策制订合乎道理，执行到位，应当说，会在必定水平上给学位房降温。”

当深圳高昂的学区房被指导价政策挤出泡沫后，“大学区”政策是否再一次挤出一轮泡沫，还须要等候细则的颁布。而且，教导资源常常难以一蹴而就，须要长时间的积累。

百花片区的房源尽管破旧，但四周的学校皆是积淀好几年的名校，优势仍在，对购房者而言，学区房日前更多的是“捡漏”机会，“暴跌”的可能性很小。