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炎炎夏日，星空君去长沙出了趟差。由于各地暴雨不停，导致航班延误了五个多小时。抵达长沙的时刻，曾经凌晨1点了。使人诧异的是，这种都市半夜依旧熙熙攘攘，靓女小哥捧着奶茶臭豆腐满大街夜游，烟火气充足，以至于打车去酒店的路面上碰到了大塞车。让咱想起李白写的：古人秉烛夜游，良有以也。

为何会这样？长沙本地人给了咱谜底：长沙的房价是二三线省会都市中最低的，年青人月供低，事业负担小，有大把的零钱和时间发展花费。

房价低不但仅是花费端受益，房租还不会太高，长沙人创业本钱和零售公司的店铺本钱很矮。一边是花费火爆，一边是创业轻松，相辅相成，造成良性重复。

果然推进内重复的良方，仍是房价。

只是，房价长久不上升，步步高可能就不开心了。由于企业账面有多达62亿的投资性房地产，房价惨重作用着企业的利润。

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甚么是投资性房地产

2006年，财政部发表投资性房地产标准，准确了投资性房地产的核算。为了方便从事房地资产务的公司对用于出卖、出租的房产的明确核算，应允公司将这种房地产计入投资性房地产，而不必放到固定产业核算。

同一时间还划定投资性房地产的折旧有两大料理形式，一个是和平凡固定产业一样计提折旧；另一个是不必计提折旧，但每年要依据市场价浮动，估价房地产的价格从新入账，差额计入公允价格变动。

步步高抉择了第二种计提折旧的形式。

公允价格变动是作用利润的，但这类利润却非经营收益，不过估价带来的账面浮盈，关于万达这种房地产公司来讲，账面的房子随时要卖掉，这类核算形式有必定的道理，但关于长久持有以出租为主的步步高来讲，那么核算就唯有一种结果了：财报好看。

华夏的房价长久处于上升渠道，企业的估价增值也就常年带来收益，每年占比平常在30%-40%不等。

2020年，由于全中国范畴内房价涨幅不显著，导致企业的估价增值带来的利润还不显著。

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业绩浮动概况

2020年的年报显现，汇报期内，企业实现业务收入157亿元，较上年同期下调 13.6%；净利润呢？

净利润1.2亿元，和上年同期比较，只剩下60%左右，近乎腰斩。

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数据来自：同花顺iFind，制图：诗与星空

从营收组成看，企业多数营业全在萎缩，可视疫情的作用十分惨重。

企业的焦点营业是零售连锁，2020年新营业态门店35家（商场门店33家，百货门店2家），同一时间关闭了15家在2-3年内扭亏没有望或物业没有办法续租的门店，并退出了损失惨重的重庆市场。截止2020年12月底，企业具有各业态门店420家（商场业态门店369家、百货业态门店51家）。

可是，企业却巧妙的应用了会计标准，实现了把自营门店做成盈利中心。

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假盈利，真缺钱

到了2020年，众所周知房价碰到了成长天花板，企业的估价增值也从上年的3286万元，一下子跌落到了2219万元。“少”了1100多万的利润，从而业绩受作用相比惨重。

笔者感觉，估价增值才是“真”轻产业运营，尽管账面动辄几十亿的投资性房地产，显得很重，到年底的时刻估价一下便是几千万的利润。

来钱太快了。

只可惜，这类钱，只是是账面浮盈，非是真金白银，没法子拿来花，企业实质上很缺钱，正好疯狂借钱。

企业账面短期借款7亿，一年内到期的长久借款3亿，长久借款17.63亿… …

近百亿的借款，拿甚么还？谜底是，不还，接着借。

现款流量表显现，2020年，企业借款超越66亿元，再加上30多亿的票据贴现，而同期只偿还了68亿。长久的资金入不敷出，给企业带来了沉重的利息压力。

2020年，企业利息支出多达4.06亿，全年利息开支远远超越了净利润。从这种方位看，企业是在为银行打工。

三年来，企业分红超越2.5亿。分红金额远超扣非净利润，慷慨大方。

星空君很好奇，为何不努努力把欠的巨额借款还一丝呢？

此中，绝多数都进了大股东的腰包。同花顺iFind显现，企业前十大股东持股比重超越66.29%。自然了，大股东其实不仅仅依赖分红，最大股东步步高投资团体质押了一半以上的股权。

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利息资本化

假如给步步高每年的利润表洗洗澡，依照惯例的核算形式发展会计料理的话，净利润相当要下调三分之一。

实是上，假如采纳惯例的核算形式，步步高的净产业收益率会大幅提高，为何企业宁愿下降净产业收益率也要采纳这类核算形式呢？

最重要的原因就在于，华夏的投资市场，对市盈率更看重少许，而让市盈率更好看的最容易形式，便是提升利润。

正是源于对利润的孜孜不倦的追求，在步步高的财报里，还隐藏着一项和投资性房地产相关的财报粉饰名目：利息资本化。

这还是甚么意思？

在建设房产、安装设施的进程中，产生的借款费率，是可行不作为财务费率，却是计入固定产业的。

利息资本化和计入财务费率有甚么区分？

资本化可行修饰当期利润，以步步高2020年的年报为例，企业资本化利息多达2500万元，这点利息不必计入利润表降低企业净利润。

是以，步步高看似尚可的业绩背后，是围绕投资性房地产这种会计科目而发展的财技，和同行比较，企业的“真正”业绩相当要打五折。

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衬托同行

在到市场企业同行中，以出租营业为主的小商品城采纳了历史本钱法核算投资性房地产，也便是视同平凡固定产业，计提折旧。

依据同花顺iFind，笔者剔除掉纯粹的房地产公司，找出几家投资性房地产账面余额过大，仿佛“存疑”的到市场企业，提示投资者。

1、传化智联。投资性房地产账面余额125亿，是由于企业经营了一部分产业园营业。这这是全家从事供给链融资的公司，资金链紧绷，现款流不佳。

2、晨鸣纸业。投资性房地产账面余额125亿，经营一部分酒店营业。除了投资性房地产，晨鸣纸业还涉足融资租借营业。造纸设施很不便宜，有些中小公司买不起怎样办？来租咱的吧。晨鸣纸业成立了不业余的融资租借企业，从搞实业转行为搞资本。仅融资租借营业出售额，2020年就超越9亿。

3、苏宁易购。投资性房地产账面余额68.8亿，每年都会卖房卖子企业的苏宁，终归把本人卖了。企业在几个十八线地域的地级市例如济宁、滁州最初搞苏宁广场，做投资性房地产，预计是未来售给母企业赚个大价格。

4、中兴通讯。企业将一部分房产出租给关联企业，接下来收取房租，并依照公允价格法发展核算，每年经过这部分房产得到不菲的利润。

投资性房地产要从两个层次考量。

起首作为租售为主业务务的房地产公司、园区物业公司，账面存留投资性房地产十分寻常

其次源于投资性房地产可行不必计提折旧，因而列入投资性房地产的必需性就很要害，尤其是依照不提折旧的核算形式发展核算的公司须要维持警惕。步步高这类全部房屋建筑物都计入投资性房地产的做法，存留着修饰利润的嫌疑。尽管步步高日前的现款流可以，但利润的水分相比大。

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