??8月，市场热度稳步回落，虽然名目推盘明显回暖、新加供给面积环比增10%，但成交增添动能转弱，新房和二手房市场均呈同、环比齐跌态势，且跌幅逐月扩大；土地市场因聚集供地仍处空窗期，土地成交建筑面积和成交金额依旧低位徘徊，环比接着下降而同比愈是腰斩，溢价率更降至8%，为近两年新低。

??新加供给

??环比增10%但一线降幅超3成

??政策倒逼部分二线聚集开盘

??8月名目推盘踊跃回暖，29个要点都市新加供给面积2366万平方米，环比上升10%，但同比仍降11%。 一线都市新加供给面积阶段回落。8月新加供给面积为225万平方米，同、环比区别下调38%和30%。广州供给明显放量，部分房企担心屡次申请预售将形成指导价连接下浮，索性一次性公布更多货量，金茂万科都会四季、港龙皇朝·龙湾壹号推售套数都超千套。北京、上海、深圳均表现同环比齐跌，因楼市惯例冷季叠加疫情防控进级，让得上海新盘入市节拍显著放慢，映入短暂的供给“空窗期”，本月仅供给27万平方米，同环比降幅均在75%以上，降至年内低位。二三线都市供给范围略有回暖，25个都市新加供给2141万平方米，环比上升17%，同比下调6%。不同都市分化明显：杭州、成都、西安等热点都市受调控政策加码作用明显，政策颁布后节制要求，又新加大批房源，中标率就获得提升，达到缓和焦虑、改进预期的调控成果。武汉、宁波、合肥等短期市场热度较高都市，房企推盘踊跃性较高，8月供给范围同环比齐增；而长沙、昆明、郑州、南宁等都市供给疲软，本月供给量维持降势，南京因疫情作用，本月仅供给2万平方米，同环比降幅近100%。预判下月，咱们以为，随着“金九”惯例营销旺季来得，房企推盘踊跃性会进一步规复，全体推盘量有望稳步回暖，尤其是成交热度较高都市，新加供给范围大几率维持高位。

??新房成交

??降幅持续扩大

??一线环比微增同比转跌

??热点二线亦加入回调

??8月虽然供给增添，但商品住宅成交范围稳步回落，反应了市场热度产生浮动。个别都市如西安等成交下调或由于供给不足或因中标率低，此刻新房供给增添而成交并未相应放大,那便是购房意愿和购房能力的难题。29个监测都市新建商品住宅成交面积约2134万平方米，环比下调10%，同比降幅持续扩大至22%，较2019年同期也由增转跌、降幅8%。一线都市韧性相对较强，但亦增幅收窄甚而同比转跌。

8月成交新房305万平方米，环比微增4%，同比下调9%，较2019年同期增添27%。北京改进要求相比坚挺，少许改进类名目去化率能达到70%，譬如石景山区一种总价500万元左右的名目开盘认筹比多达1:40。广州调控政策持续发力，南沙、黄埔接踵收紧乃至撤消能人购房政策，叠加房贷放款周期普及延伸至4-6个月，广州市场降温特征显著，成交创年内次新低。深圳打新市场渐渐回归理性，购房者普及珍惜“房票”资源，位子偏远的新盘乏人问津。典范如龙华区的山水华庭，推售108套房源，认筹消费者低至24组，终归去化率不足10%。

上海颁布二手房“三价就低”准则，新房聚集拿证预售第四批次42个名目入围相比此前大幅提升，缓和了购房焦虑。二三线都市成交量稳步回调，25个监测都市8月全体成交1828万平方米，环比下调12%，同比下调24%，降幅明显扩大。

半数以上都市同环比齐降，武汉、福州、徐州、佛山、东莞等前期“高热”都市要求透支惨重，迎接阶段性回调，南京、没有锡、常州等受疫情作用回落明显；而长春、南宁、昆明、郑州、天津等市场低迷都市下行加重，仅杭州、合肥、厦门等少数几个都市稳步放量，8月成交量同环比齐增，明显好于2019年同期。预判下月，咱们以为，二三线全体成交动能削弱，或将与本月持平或小幅微增，前期颁布调控的热点都市或将连续低迷走向。

月楼市供给增添而成交降

??储存

??杭州等部分都市聚集加推供大于求

??过半数都市吸收周期超12个月

??8月热点都市存在数量概况分化加重：源于部分都市短期供给激增，因而如广州、西安、长春和成都均表现短暂的供过于求。而大连、厦门、海口、福州、合肥和南京单月供求比小于0.8。值得注意的是，部分都市新房出售有所降温。如成都、郑州、苏州、昆明等吸收周期环增，超越1年。济南、合肥、宁波等则仍处于存货紧缺阶段。杭州受益于本月新政后新盘聚集补货入市，供求关连略有缓和，但吸收周期仍仅有4.5个月。

??成交构造

??深圳90-120平中高端占比激增

??北、上成交构造持稳

??从价值段分布来看，低档产物占比上海、北京区别上升6、3个百分点，深圳下调1个百分点；中低档产物占比上海、深圳区别下调6、34个百分点，北京上升3个百分点；中档产物占比上海、北京区别下调3、4个百分点，深圳持平；深圳中高端产物和高端产物区别上升17、19个百分比。

??从面积段分布来看，90平方米之下产物占比上海、深圳区别下调9、33个百分点，北京持平；90-120平方米产物占比上海、北京、深圳区别上升8、2、23个百分点；120-144平方米产物占比上海、深圳区别上升2、9个百分点，北京持平；144-200平方米产物以及200平方米以上大户型产物成交占比上海、北京下调1个百分点，深圳上升2个百分点。

??二手住房

??10城成交环比下调25%

??深杭宁等同比锐减60%以上

??2021年8月，二手房市场全体范围持续回落且增速加速，10个要点都市共计成交391万平方米，环比下调25%。鉴于昨年同期正值经济复苏政策宽松期，同比回落多达44%，同比2019年也跌幅扩大至至38%，鉴于全中国二手房市场监控加码，全体市场热度冷却。详细到都市来看，10城环比体现普及回落，仅苏州较上月增添45%较为亮眼，其余都市均有不同水平下跌，南京、青岛、厦门、苏州跌幅超4成。

同比来看，10城均不及昨年同期水准，仅北京、大连收跌10%以内尚有支撑，其余都市均有不同水平回落，受限于楼市调控，深圳市场长久下行趋向稳固且跌幅扩大，同比下调扩大至84%，同比2019年也增至67%降幅；杭州、南京、青岛成交明显降温，同比回落60%左右，厦门虽同比下调46%但较之2019年同期仍翻倍增添。当前全中国最重要的都市二手房住宅市场体现持续降温，全中国楼市调控持续加码叠加新房市场供给不减，估计延续将维持稳中有降。

??土地市场

??成交再次量价齐跌

??溢价率低至8%而流拍率升至19%

??8月全中国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米，环比7月全月下调了24%，同比降幅愈是多达49%；土地成交总金额降至2462亿元，环比上月下调28%，同比也下调了54%。平均地价降至2416元/平方米，环同比均呈下调趋向。

??市场热度方面。源于热点都市进一步增强了溢价、地价的管制，加之优质地块供地占比显著降低，因而本月溢价率较上月大幅下降，环比降低5.1个百分点，降至8.4%。各能级都市溢价率均下调，且均降至10%之下，尤其是成交主力三四线都市，在热点三四线都市纷纷进级竞拍准则、强化地价、溢价率管制的作用下，溢价率延续多月走低，本月平均溢价率愈是降至9%。

??土地流拍方面，以要点监测的都市来看，土地流拍率较上月显著增添，约为19%，流拍地块多聚集在温州、湛江、清远等非热点都市；从地块属性来看，这点流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地，故流拍几率较大。

??据CRIC监测数据显现，一线都市成交总量仅126万平方米，但受低基数的作用，环比涨幅多达105%，但同比降幅多达七成；成交金额亦随着成交范围的增添而增至98亿元，环比上升53%；平均地价受大批远郊商办聚集成交的作用，较上月大幅下调至7776元/平方米。上海本月仅成交了7宗商办地块，除临港和闵行颛桥板块的两宗地外，其余地块均以底价成交；广州、深圳也区别底价成交了4、3宗商办地块。二线都市成交量仅有870万平方米，环比下调37%，同比降幅也超八成；成交金额也随之显著下降，降至244亿元，环比下调46%，同比下调89%；源于成交量较高的都市多为地价水准相对较轻的中西部都市，平均价值也因而下降至2798元/平方米，环比下调14%，同比降幅也超三成。详细到都市来看，本月成交面积最高的都市是青岛，共成功出让17宗地，总成交建面达94万平方米；成都和长沙的成交建面也超越了50万平方米。

??从土拍热度来看，合肥和南昌体现相比突出，尤其是合肥，尽管成交地域聚集在郊县，但终归成交地块均为溢价成交，肥东、肥西多宗宅地触及地价上限，使其全体溢价率增至31%，稳居二线都市之首；其余都市溢价率水准均处于较轻位，如成都、长沙和杭州本月成交地块的平均溢价率均未超越5%。

??三四线都市方面，本月成交体量仅为9195万平方米，和上月比较降低了23%，和昨年同期比较降幅愈是多达36%；价值方面，源于南通、嘉兴等高地价都市优质地块显著降低，三四线都市地价较上月小幅下降，平均为2306元/平方米，环比下调5%。在CRIC要点监测的三四线都市中，没有锡的成交量第一大，总成交量达227万平方米，共成交25宗地，此中第二批聚集土拍地块大家都有23宗，终归成功出让22宗，共揽金262亿元；联系土拍热度来看，源于没有锡这次对出让地块悉数地块采用“限地价+摇号”形式竞拍，因而没有锡第二轮聚集竞拍热度较之前有所下降，23宗地中仅有9宗发展了摇号，占比不足四成，而初次出让的16幅地有15幅触及最高限价成交，占比超越九成，二轮土拍热度较首轮显著降温，平均溢价率仅为4%。在若干热点都市增强土地市场调控，严控溢价的作用下，三四线都市的溢价率曾经延续五月走低，本月愈是低至9.1%，而作为热度最高的长三角地域，本月溢价率超越20%的都市也较上月显著降低，成交量超50万平方米的热点都市中仅有台州的溢价率超越了20%，三四线地市热度在“强管制”下显露了显著的降温。

??总的来看，源于8月本应打开二轮聚集土拍的若干都市均推迟了聚集土拍，再加之上月聚集出让的南通、常州等都市降低了土地出让，本月土地市场成交范围较上月进一步缩减，市场热度也再次下降。然后，联合近期政策面来看，自7月以来，上层房地产市场调控持续收紧，请求位置政府增强市场监测、贯彻三稳指标，并对土地出让提议新请求，深圳、广州等聚集土拍都市和东莞、惠州、温州、金华等热点都市也纷纷进级了竞拍准则，以安稳地价、下降土拍热度。在此作用下，市场热度将来会保持低位运转。