文丨中信证券

信用重构是告别“盲盒式”运营的必需进程。房地产公司的产业高度非标，负债通道众多，房地产开发公司的报表异化，伤害的仍是房地产公司本人，唯有极少数公司凭借信用立足。长久而言，出售去化速度下调非是坏事，信用重构还不是坏事。优秀企业的盈利持续性会更强。况且，这类稳固性不但体现为开发产业的可持续，也体现为运营和效劳能力的培养。

▍去杠杆持续推行，但存留暗面。

2021H1，咱们跟进的样本公司杠杆率目标持续好转，此中净负债率为49.7%，剔除预收账款产业负债率为69.3%，现款对有息负债的掩盖率为2.06倍，全体上杠杆率较之2020年底有所下调。咱们跟进的18家样本公司中，6家在黄档，其余在绿档。黄档皆是剔除预收账款的产业负债率目标超标。只是，地产企业的负债构造非常繁杂。大批表外负债存留，让得报表的三道红线虽然有现实的约束效用，去杠杆的真正水平却打了打折。尽管外表见不少企业资金本钱下调，但信用融资自二季度以来长久面对借新还旧的较大负担。

▍稳地价稳住公司盈利能力。

2021H1，继稳房价以后，产业颁布稳地价的举措，而这化解了开发公司在本钱端的负担。往日一段时间产业盈利能力不停下调的局势可能告一段落。长久而言，源于公司本钱线差异较大，咱们以为产业内可行存留大批盈利能力略超出市场平均水准的公司。

▍合作拿地退潮。

公司的报表结算权益比上升，拿地权益比则上升更快，合作拿地热度渐渐退潮。这一方面是由于合作拿地形成的开发效能低下难题暴露，另一方面也是由于名义出售范围十足和信用脱钩。

▍市场下行料不可幸免，竣工高峰来得。

房屋出售渐渐放慢，未来出售下好的水平则取决于政策动态均衡和按揭贷款的投放。短期部分都市的房价，尤其是不少限价都市二手房价料将来会下调。样本公司2021年上半年竣工面积增添超越40%，计划全年竣工面积增添将达到20%，竣工高峰来得。

▍风险提醒：

房地产公司的信用风险。部分公司盈利能力被大幅吞噬的风险。

▍行稳致远，应接未来。

信用重构是告别“盲盒式”运营进程。房地产公司的产业高度非标，反常繁杂，负债又通道众多。部分房地产开发公司的报表异化，终归伤害的是房地产公司本人。咱们以为，唯有极少数公司能凭借信用立足。长久而言，出售去化速度下调其实不是坏事，信用重构还不是坏事。产业的普及盈利能力尽管下调，但优秀企业的稳固性却显著更强。况且，这类稳固性不但体现为开发产业的可持续，也体现为运营和效劳能力的培养。咱们看好保利地产、金地团体、龙湖团体、华润置地、万科A（万科公司）、碧桂园、招商蛇口等公司。

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