文丨诗与星空

8月底，龙湖团体（00960.HK）发表了2021年半年报，数据显现，企业在本年上半年实现了超越606亿的总营收，比较昨年同期增添了18.5%；焦点净利润超越61亿，同比增幅超越17%。

执行董事兼CEO邵明晓在2021年中期业绩会上显示，十分有信心达成全年3100亿的出售指标。他还显示，龙湖往日五年一直维持“三道红线”的绿档，信任产业未来将健康有序进行。

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外表靓丽的业绩

在回顾2021年中期业绩时，龙湖团体执行董事兼CFO赵轶显示，2021年上半年，“稳健”依旧是团体财务的要紧标签之一。

截止上半年末，团体净负债率进一步下调至46.0%，在手现款994.7亿元，现款短债比达到5.48倍（剔除预售看管资金及受限资金后现款短债比为3.91倍），剔除预收款后的产业负债率为68.3%。秉持长久的高度自律，团体延续5年维持“三道红线”的绿档水准。

企业过往以来对财务盘面管制的强执行，让得今日有了低本钱假贷的底气。截止上半年末，团体平均融资本钱为4.21%，再创历史新低。

数据来自：同花顺iFind，制图：诗与星空

和多数房企比较，企业相对较轻的利息让财报十分好看，利润表利息8000万，资本化利息新加7100万。

全体来看，作为全家房地产公司，利息本钱不算高。

再加上“三道红线”悉数平安，看起来仿佛杠杆其实不惨重。

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甚么是表外产业

半年报显现，龙湖团体上半年共获取53幅新地，权益地价389亿国民币。

拿地十足是靠的银行贷款吗？恐怕不那末容易。

一份资料显现，龙湖团体使用供给链发展了表外融资。

甚么是表外融资？有点难，认真看。

举个栗子，甲企业卖100万的货给乙企业，账期3个月。

甲企业可行抉择等到3个月后拿到这笔钱，这样会在产业负债表上表现3个月的应收帐款；也可行抉择把这部分应收款售给保理商，在报表上表现的是干脆收回了现款。

所谓保理商，可行了解为“收债企业”，把企业的应收款收走，接下来去找欠款方收账。

寻常的应收款期限不会太长，保理商收取的手续费其实不低，通常来讲，资金相比吃紧才会这样操作。

这类表外融资形式，叫供给链ABS。

据统算，截止8月31日，地产ABS存续范围排在前五位的房企区别是万科、 龙湖、 保利、 碧桂园和远洋。此中，龙湖的ABS和CMBS累计达到357.5亿。

不难发觉，这种金额和企业上半年拿地的钱相比挨近。

除了供给链融资，房企另有几种表外融资的玩法：

一是购房尾款，房企将尚未支付的尾款打包成资管计划发展出卖，换取资金。账务料理方面，有的房企放到借款，有的房企放到其它应付款，有的房企放到长久应付款，有的房企放到其它流动负债，也有的房企放到其它非流动负债；

二是CMBS，也便是商业房地产典质贷款扶持证券。CMBS 名目设置中，对标的物业发展典质，但其实不涉及全部权的转嫁。本质上 CMBS 可看作是房企的典质贷款，为债权属性，源于其全部权及风险全没有转嫁，因而不要出表；

三是类REITs，类 REITs 以私募基金份额为根基产业，以运营收入和物业增值为现款流来自；专项计划经过持有私募基金悉数份额而间接具有名目企业股权及物业全部权；

四是物业费，源于物业费 ABS 底层产业为未来特定时期内的发生的物业费，并没有表现在主体财务报表中，因而其实不涉及出表难题。

不难发觉，这几种表外融资的玩法大同小异，便是拿将来收到的尾款、物业费等收益做典质，提早换取资金。

这点表外融资本来是投资者见不到的，部分融资形式甚而长达十年以上，企业压根不披露，而这点还是实切实在的风险。

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并表的窍门

自然了，资金情况之是以看起来十分好，企业另有一种巧妙的并表技艺。

半年报显现，在名目投资维度，团体将接着量入为出，亦经过外部合作及二级市场采购等形式，操控拿地本钱、提升资金运用效能。

这段话甚么意思呢？

所谓外部合作及二级市场采购，本来便是合资企业。假如全家合资企业产业负债概况相比好，就能并表，假如产业负债概况不好，就能不并表。

A股看管相比严刻，房企必需推出参控股子企业概况。依据会计标准，不论持股比重多少，只需有实质操控权就能并表。好多30%-50%的子企业都归入并表范畴，也有的不归入并表。

这边头皆是学问。经过有抉择的并表，可行改良三道线。同一时间将非并表公司高杠杆筹措的资金，以“往来款”的方式归入到团体统筹运用。

港股无这类划定，见不到详细参控股概况，但从半年报披露的内容可行发觉端倪。

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毛利率下降

数据来自：同花顺iFind，制图：诗与星空

2018年，企业毛利率34.38%，短短两年多的时间，曾经下降到28.38%。相对应的，净利率也从22.68%下降到15.57%。

关于年收入近2000亿的龙湖团体来讲，净利率的下降速度，切实太快了，1个百分点便是十几个亿，吞噬了企业大批的利润。

是甚么原因导致企业经营品质急剧下降呢？

一是行政开支；二是出售推广开支。

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半年报显现，企业的行政开支从上年同期的28.99亿增添到了46.89亿；出售及市场推广开支从上年同期的17.14亿增添到23.32亿。

仅此两项，半年就增添了25亿左右，大幅作用了企业的净利润。企业的行政开支和出售推广开支一年年上升，也是企业净利率下调的主因。

尤其是行政开支增幅过于显著，是甚么原因呢？

这和企业发展的多元化转行相关，过于巨大和臃肿的组织架构，大幅拉升了行政开支。

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总结

随着房地产调控越来越严刻，房地产公司不约而同的抉择了多元化转行。有养猪的，有搞商业地产的，有搞长租房的。

龙湖团体发表了体积即效劳策略，坚定地产开发、商业运营、租借住房、智慧效劳、房屋租售、房屋装修六大主航道营业的协同进行。

从财报数据看，这点营业并未带来多少业绩，反而占用了大批的人工物力和相应的本钱，多元化转行策略暂没见成效。

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