记者 | 黄昱

走在危险边缘的富力地产（02777.HK）拿到了一笔救命钱。

9月20日下午，富力地产公告称，执行董事及大股东李思廉、张力将为企业提供约80亿港元的股东资金，估计在未来1-2个月内达成，此中约24亿港元将在9月21日收到。

这笔钱大几率会来源李思廉、张力出卖富力物业所得。跟上述公告相当同时，碧桂园效劳（06098.HK）宣告与富力物业签定股权让与合同，以不超越约100亿元国民币采购富良环球100%股权，从而间接采购富力物业在华夏从事物业治理效劳的指标企业100%股权。

富力物业与富力地产早已无全部股权关连，由李思廉和张力区别持股46.48%，两人亲友陈思乐持有剩下的7.05%股权。

昨年4月，富力地产将麾下从事物业治理效劳的最重要的平台天力物业以约3亿元国民币的“白菜价”售给了李思廉和张力持有的广州富星，后为了到市场，李思廉和张力成立了境外控股企业富良环球，间接持有天力物业100%股权。

这笔市盈率唯有6倍的买卖在那时就曾被外界质疑为富力地产向大股东输送利益，实是也声明，仅一年多往日，大股东转手就卖了挨近100亿元国民币，溢价挨近97亿元，但富力物业的范围赫然并未如许大的增幅。

本年4月，富力物业向港交所递交招股书，数据显现，2020年富力物业的收入同比增添19.7%至约26亿元国民币，利润同比增添275.6%至约2.4亿元国民币。截止2020年底，富力物业总在管面积约为6940万平方米，同比增添20.9%。

碧桂园效劳这次挨近100亿国民币的采购金额却非单单考虑富力物业此刻的情况，还将未来的增加数量也计入此中。公告显现，采购金额由两部分构成，第一阶段为不超越国民币70亿，针对2021年现状部分；第二阶段为不超越国民币30 亿元，针对未来0.66亿平方米在管面积合约。

在当前充满不确定性的市场环境下，碧桂园效劳也为此场买卖设定了严刻的买卖门槛，如富力物业未能实现相干业绩承诺，碧桂园效劳的支付代价则会作出相应调减。

详细而言，富力物业承诺2021年的经审计扣非归母净利润不低于国民币5亿元，收入不低于国民币42亿元，截止2021年底的在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。

除了0.86亿平方米外，富力物业及关联方还要承诺交付（或促使第三方交付）0.66亿平方米在管面积。与此同一时间，为了保证业绩增添的长久持续稳固，碧桂园效劳请求富力物业关联方与其之中的非营业增值效劳的收入和毛利不得高于富力物业总收入的总毛利的50%，高于部分不计入富力物业2021年度业绩目标。

假如富力物业2021年的归母净利润低于国民币5亿元，则第一阶段的代价将按比重降低相应5亿元与实质归母净利润之中的差额；若2021年的收入低于42亿元，则第一阶段的代价将按比重降低相应42亿元与实质收入之中的差额；若截止2021年底的在管面积以及总合约面积低于承诺，则第一阶段的代价将按比重降低相应差额。

若富力物业没有办法完成业绩承诺约定的若干财务目标，调减金额将用差额最高者为准，且在第二阶段代价中扣减。

碧桂园效劳执行董事兼总裁李长江对界面新闻显示，资本市场对物业企业的估值常在与房地产市场的增加数量联系在一同，在日前的房地产市场情势下，碧桂园效劳在采购时请求会更严刻。

关于碧桂园效劳来讲，采购富力物业不但可行增强其在一二线都市的布置，况且可行推进其在商业物业治理效劳上的进行。

富力物业招股书显现，2020年其收入最重要的分为住宅物业治理效劳和商业物业治理效劳两个部分，区别录得收入17.57亿元和8.4亿元，区别占总收入收入的67.6%和32.4%。

李长江显示，抉择采购富力物业切实与碧桂园效劳想在商业物管效劳上发力有必定关连，富力物业的商业物管效劳营业占相比高，刚好可行弥补碧桂园效劳的营业短板。

本年上半年，碧桂园效劳新加加了商业物管效劳，带来约1.4亿元的营收。碧桂园效劳首席财务官黄鹏在中期业绩会上称，企业期待商业运营的收入5年内突破100亿元。

从近期几宗采购来看，中小物业放弃到市场而抉择加入头部物企的趋向曾经越来越显著，一是由于物企独立在香港IPO曾经越来越难，二是资本市场给出估值也越来越低了。

面临很需要输血的富力地产，李思廉、张力只能抉择放弃充满不确定性的IPO ，而抉择真金白银的收并购，由于到市场企业层次的债务负担愈来愈吃紧。

9月13日，世界评级机构惠誉宣告，将富力地产及其子企业富力香港的长久外币发行人违约评级展望从“稳固”调度至“负面”，并确认这两家企业的发行人违约评级为“B+”。惠誉称，“负面”展望反应了富力地产在未来12个月内持续的再融资要求与受限的融资通道。

统一日，结合资信公告称，打算保持富力地产主体和“16富力04”等6只债券的信用级别为 AAA，评级展望调度为负面。

结合资信称，本年7月以来，富力地产多只国内外债券价值显露较大幅度下跌。日前持续偏紧的产业政策和信贷环境、产业负面事故、债券价值明显振动对富力地产再融资均有不利作用。

惠誉指明，未来12个月内，富力地产有120亿元的债务将要到期或可回售行权，2021年下半年和2022年区别为30亿元、90亿元，而截止上半年底，富力地产持有现款及现款等价物（不包涵受节制现款）约为127.6亿元，短期偿债负担较大。

在本年8月的投资者会上，李思廉显示，仅靠卖楼这类最原始的做法可能追不上此刻对现款流的请求，因而在名目层次、在投资物业层次，富力全在增强力度去出卖，在“高强度洽谈”中。

9月20日的公告中，富力地产对近期的融资概况也容易发展了推荐，称自中期业绩公告（8月24日）以来，企业已在名目层次成功达成多个境外融资及再融资买卖，缓和了名目层次的资金要求。

但在当前房地产产业全体不繁荣的概况下，富力地产在产业出卖上并未很大进展，仅就少许非焦点产业接纳了要约意向书。

富力地产想要缓和惨重的债务危机，仅靠大股东输血和卖掉少许非焦点产业赫然不够，必需果断采用更进一步的动作。