文丨华夏银河

　　焦点看法

　　11月出售同比降幅收窄、环比回正，都市出售分化显著

　　2021年11月，30城新房出售面积同比增速-20.08%，环比增速为14.19%。分一二三线都市来看，同比方面，11月一、二、三线成交面积增加数量区别为-13.63%/ -10.87%/ -37.85%；环比方面，一、二、三线增速区别为12.06%/ 25.35%/ -1.13%。咱们以为随着房贷回归合乎道理投放，部分都市购房政策有所晃动，12月市场出售将接着修缮，但源于遭到产业风险事故尚未出清、房地产税试点细则尚未颁布等要素的作用，未来出售修缮的速度将较过去慢少许。

　　去化周期持续上行，处于四年内较高位

　　十大都市的存销比18.24，较上月+5.21，去化周期环比+81.85%，同比+39.98%，市场出售低迷，去化周期持续上行，已处于2017年以来的较高水准。此中一、二线都市存销比区别为12.21、19.09，区别较上月+3.08、+2.06。

　　二轮土拍落幕，民企拿地收缩，第三批土拍准则放松

　　22个要点都市第二批土拍与11月底收官，平均溢价率为4.0%，较2020年平均溢价率-6.88pct，较第一批平均溢价率-11.27pct，全体热度下调。在第二轮土拍中，中央、位置性国企拿地活泼，权益面积占总面积比例及权益金额占总金额比例区别为74.08%、84.32%，区别较第一批增添15.97pct和25.40pct。国企和民企拿地数量都显露了收缩，本轮土拍国企控场，国企拍地数量占比增添至77.90%，较第一轮提升19.58pct。概括前两批聚集供地来看，房企拿地表现出“国增民减”的全体特征。11月第三批土拍已连续展开，从日前已发表的公告来看，部分都市扩宽竞拍准则，下降确保金比重，本轮竞拍门槛边际放松。

　　一行两会传导踊跃信号，从供需两侧托底市场

　　一行两会聚集对房地产产业及恒大难题发展周全和具体的表示，对于要求层次，银保监会本次新加重申了“要点满足改进型住房按揭要求”，此前的表示中最重要的聚集于对首套房的信贷扶持，上次对改进性住房的表述还要追溯到2015年3月的政府事业汇报。估计以后对首套和改进型住房的首付比重、利率、扩宽周期等政策发展调度，有助于提振市场全体的要求。对于融资层次，两会显示“合乎道理下发房地产开发贷款、并购贷款，扶持房地产公司合乎道理寻常融资”，房企信贷环境一步步改进，而且房企之中并购运动将增多，提速产业优胜劣汰，产业格局将进一步改良。

　　投资提议

　　住宅开发：当前市场处于“根本面底部地域”+“政策底”的组合，政策不停解放踊跃信号，供需两侧信贷环境一步步改进，依据过去经历，政策对板块估值弹性的作用大于业绩，板块估值通常在根本面处于底部地域最初抬升。产业在风险事故暴露进程中提速优胜劣汰，产业格局重塑有利国企和具备护城河的优质民企。咱们提议关心优质住宅开发产业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地团体(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)；

　　物业治理：物业治理产业周全迎接黄金时期，市场体积充足宽广，估计2030年市场范围可达2.5万亿，产业映入根本面与政策面共振的阶段，科技赋能提速产业进行，高业绩指引和公司品牌力为估值提高缔造想象体积，咱们长久看好产业未来的进行以及头部公司的投资机会。提议关心优质物业治理企业：金科效劳(9666.HK)、旭辉永升效劳(1995.HK)、新大正(002968)、招商积余(001914)。

　　风险提醒

　　风险事故发酵超预期、融资环境改进不及预期的风险。

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