文丨国金证券

　　一问：当前地产债务风险情况？

　　年中以来，房企债务风险事故频现，对地产产业和市场造成持续扰动。房企债券违约，从2020年下半年最初显著增多，2021年年中显露显著放量，让得前10月违约地产债余额达320亿元、创近年来新高；同一时间，房企在离岸市场发好的美元债等也显露违约增多的概况。除公布债券违约外，地产债务违约还涉及银行贷款、境外票据、信托及理财等非标融资。

　　违约房企以民企居多，部分甚而是表内债务满足“绿档”的房企。就国家内部债券违约概况来看，2021年初次公布违约的3家房企悉数为民企，假如考量非公布债务展期、离岸债违约等，违约民企家数更多。日前，涉及债务违约的房企，许多为净负债率、现款短债比等财务目标显著恶化、触及“三条红线”的“红档”房企；但也有部分表内债务满足“绿档”的房企。

　　随着债务违约风险发酵，银行放贷谨慎、机构认购债券意愿下调等，加大房企债务“螺旋式”收缩负担。债务违约风险发酵下，银行放贷、机构投资房地债券等较为谨慎，地产债融资单季度一度收缩超500亿元、本钱迅速攀升，导致房企再融资现款流吃紧、违约风险进一步上升。近期，以地产债等融资边际有所改进，但融资短期化、信用分层景象突出，关于债务负担相比大的民营房企，再融资现款流改进较为局限。

　　二问：地产债务风险的“症结”？

　　地产债务违约增多，与房企现款流恶化等干脆相干。2020年下半年以来，显露债务违约的房企，许多经验了经营性现款流和筹资现款流的双双恶化，与房企相干融资看管增强下，地产量销量售提速回落带来的回款现款流下调，及违约担心导致的再融资负担上升等相关；商品房预算资金看管收紧、债权人权益保全举措等，进一步加大房企资金运行难度。

　　地产调控下，房企相干融资看管收紧，可能不过房企现款流恶化的“催化剂”。不同于过去，本轮地产调控愈加偏重对房企融资的看管，“三条红线”、房地产贷款聚集度，区别从房企本身和银行放贷两个方面，对房企债务和现款流发生约束，幸免杠杆过高和资源过度聚集。伴随调控等作用显示，房地产开发贷、按揭贷等增添显著放慢、甚而显露同比收缩，加大房企现款流负担。

　　往日几年杠杆扩张过快、现款流稳固性下调，才是房企债务违约的根源。日前显露违约风险的房企，许多在上一轮地产周期中，营业范围和债务迅速扩张，净负债率在2015年至2017年根本上翻番；同一时间，现款流治理无跟上，非标等高本钱融资增多、资金使用效能不高，及流动性偏低的土地储备等增多，一同导致现款流稳固性下调。部分房企盲目多元化扩张，也拖累了主业现款流。

　　三问：债务视角看地产的启示？

　　“房住不炒”下，贷款“一刀切”的纠偏、部分地域“因城施策”微调等，帮助幸免地产债务风险带来的“次生风险”。近期，银保监会准确显示，要点满足首套房、改进性住房按揭要求，合乎道理下发房地产开发贷款、并购贷款等，新加居民中长久贷款已延续2个月同比多增。部分省市适度扩宽购房资格、预售要求等，愈加科学实行预售资金治理等，也有益于缓和出售回款现款流等。政策预调微调，更多是保证交房、稳市场预期等，但关于房企本身过快扩张带来的债务难题，中央经济事业会议重申，“压实公司自救主体责任”。

　　再融资负担下，房企报表和拿地举止等的修缮可能还须要时间，或意指着地产投资仍面对下降负担。“房住不炒”下，部分省市扩宽购房资格、预售要求等“预调微调”，及对刚性和改进型住房要求的贷款扶持等，有益于缓和房企现款流负担；但房企报表、居民购房意愿和金融机构的信心修缮尚需时间，加之2022年上半年债务到期较为聚集，让得房企拿地、投资等举止阶段性仍偏谨慎。

　　地产定位浮动下，地产产业已告别高增添时期，房企转行大势所趋。不同于惯例周期，本轮地产调控愈加注重“长效体制”的建立，兼顾社会大局稳固和经济转行，不会走地产对冲经济下好的老路。地产产业惯例进行形式可能较难持续、出清或才刚刚最初，房企头部效应或愈加凸显；同一时间，部分房企可应用在住宅开发、物业治理等的不业余优势，调转方向轻负债的住宅结合开发形式等。

　　通过探讨，咱们发觉：

　　(1)年中以来，房企债务风险事故频现，民企违约居多、部分甚而是表内债务满足“绿档”的房企。随着债务违约风险发酵，银行放贷谨慎、机构认购债券意愿下调等，加大房企债务“螺旋式”收缩负担。

　　(2)地产债务违约增多，与房企现款流恶化等干脆相干。地产调控下，房企相干融资看管收紧，可能不过房企现款流恶化的“催化剂”。往日几年杠杆扩张过快、现款流稳固性下调，才是房企债务违约的根源。

　　(3)“房住不炒”下，贷款“一刀切”的纠偏、部分地域“因城施策”微调等，帮助幸免位置债务风险带来的“次生风险”。再融资负担下，房企报表和拿地举止等的修缮可能还须要时间，或意指着地产投资仍面对下降负担。

　　(4)地产定位浮动下，地产产业惯例进行形式可能较难持续，出清或才刚刚最初，房企头部效应或愈加凸显；同一时间，部分房企可行应用在住宅开发、物业治理等的不业余优势，调转方向轻负债的住宅结合开发形式等。

　　风险提醒：

　　1、债务风险提速暴露；

　　2、政策调控浮动。

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