李宇嘉（广东省住房政策探讨中心首席探讨员）

1月17日，国度统算局发表2021年房地产全年数据。2021年，全中国房地产开发投资为14.76万亿元，创历史新高，年度同比增添4.4%，增速延续两年下调，为历史第二低位，仅超出2015年“去储存”前1%的增速。

日前，建筑工程和土地置办费占开发投资的80%-90%，所对应的新开工和土地置办是拖累开发投资的最重要的原因。2021年，房地产新开工面积下调11.4%，下半年以来累计增速延续6个月负增添，且降速不停扩大，从上半年的-0.9%扩至全年的-11.4%，显现预期转弱、债务到期和资金困境下，公司新加开工的踊跃性显著下行。新开工下行与土地置办相关。2021年，房地产土地置办面积2.16亿平方米，创历史新低，同比下行15.5%，延续3年负增添。

虽然土地置办面积负增添，但2021年土地成交价款（卖地收入）17756亿元，增添2.8%。2021年1-11月的土地置办费（计入开发投资）同比微跌0.6%，估计全年土地置办费略弱于2020年。土地置办面积下行，而土地成交价款维持增添，土地置办费维持强盛的韧性，一方面是近年来土地出让越来越聚集于几大城市圈和热点都市，导致土地单价在上升；另一方面，土地成交是卖地时的“适时统算”，开工时转化为土地置办费，才会计入开发投资。

日前，土地成交在增添，土地置办费维持在高位，而新开工下调，意指着大批地块并没有开发。2022年，政策纾困下新开工大几率会回升，土地置办费会滞后增添，并助推开发投资接着在高位徘徊。此外，随着各地重视“保交楼、保民生、保稳固”，加上竣工高峰期曾经到来，2021年房地产竣工面积自2013年今后再一次超越10亿平方米，达到10.14亿平方米，同比增添11.2%，增速创2012年以来新高，竣工高峰助推安装工程，也是开发投资的稳固能源。

从大周期来看，住房供求矛盾缓和，城镇人均住房面积达到40平方米左右，城镇化要点调转方向大都市化、城市圈化。大都市和城市圈住房供给告别大拆大建，国度更多勉励存在数量资源应用和周转、勉励租购并举、“先租后买”的理性和健康花费形式，增加数量开发和存在数量应用并举并重。陈旧小区改装、都市革新、保证性租借住房筹建等等，都将成为开发投资新的支撑力量，估计未来开发投资范围将维持“高位平衡”、开发投资增速接着弱势增添。

再看商品房出售范围。2021年，全中国商品房出售面积达到17.9亿平方米，再创历史新高，同比增添1.9%，2018年以来一直维持3%之下的增速，且2021年以来累计增速一直维持下调态势。最重要的原因在于，2021年下半年翘尾行情显著，基数相比高，下半年单月同比延续6个月下调，12月单月负增添15.6%；另一方面，2021年10月份今后，部分房企债务风险爆发，导致市场预期显著悲观。

2021年前三季度，商品房市场相比昌盛，特别是2021年上半年创下历史上最佳的“上半年楼市”，同比增速达27.7%。再加上，2021年底按揭贷款寻常化，各地纾困楼市，引导市场预期，积累的购房要求可以解放，奠定全年商品房成交“再创新高”的基调。从出售金额来看，2021年，全中国商品房出售金额为18.19万亿，同比增添4.8%。出售金额增幅大于出售面积增幅，最重要的原因是，商品房成交地域越来越聚集于东部及几大城市圈，房价更高的东部地域占比相比大；另一方面，近年来商品住房价值再一次上升，2021年全中国商品住房容易均价同比上升2.8%。

2021年，开发商到位资金同比增添4.2%，增速创2015年以来新低。此中，占资金来自12%的国家内部贷款同比增速为-12.7%，为历史最低。最重要的原因在于2021年前期各大银产业金融机构严控资金流向地产，房地产贷款增速延续下调；2021年三季度今后，部分开发商债务风险突出，银行“惜贷”情绪显著，开发贷投放下调。随着信贷管制严刻，开发商渐渐调转方向“内源融资”，即出售回款，近年来占比超越了50%，2021年占比达到56%。2021年，最重要的以出售回款为主的其它资金（定金预收款、按揭贷款）同比增添9.2%，成为资金环境严峻概况下开发商资金来自能够低位增添的要害。随着按揭贷款寻常化，看管部门扶持开发名目合乎道理融资要求，加上并购贷、并购专项债将渐次落地，以及近期商品房出售触底，2022年上半年到位资金或有所改进。

总之，虽然2021年上下半年房地产显露了振动，但从全年来看，全体在高位上维持了平衡和安稳的态势。要点目标例如开发投资、出售等在历史高位上维持了延续几年弱势增添的态势，踊跃落实了“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效体制。部分目标例如房地产新开工、土地出让等显露了下降，不利于后期商品房供给和开发投资稳固，但最重要的是源于市场预期不固所导致的。此外，房地产靠新加供地、新房开发保持的高举高打的运转局势，正好面对周全触顶的态势，从住房供求关连、居民杠杆率、告别大拆大建等要素来看，未来或将面对下好的局势。但同一时间要见到，一方面陈旧小区改装、都市革新、保证性租借住房筹建等存在数量周转将部分对冲下降；另一方面，随着人数向大都市、城市圈聚集，住房的有用供需地域也最初调转方向这点地域，并将伴随公共效劳均等化，居住社区建造等，推进产业从投资向住房花费转行。

（编辑：陆跃玲）