“新经济”和另类投资，正好推进国家内部一线都市商办地产市场的回升与升温。

一线都市商办市场经验调度期后，2021年最初显露拐点，并有持续升温的态势。2021年，华夏商业地产买卖总额达国民币2253亿元，此中物流和寿命科学名目在机构投资者的愿望清单中占据要紧位置。最近的案例是，一直以来专注于商业地产投资的凯德团体，在2021年年底以17亿元采购物流地产产业包。

凯德投资（华夏）首席执行官潘子翔显露，凯德布置新经济资产，是为了持续扩大治理产业范围。

一线都市商办市场的强势回升，得益于多元化的租户类别，有用下降了空置率，并在有大批供给的市场环境下支撑租金增添，在非中央商务区体现尤为显著。

回升的同一时间，市场分化也显而易见。尽管办公楼产业接着主导一线都市市场的买卖量，但非焦点区大批的新加供给也促成了投资的分化。

全体而言，上海仍处于华夏商业地产投资市场的前列，其总买卖量约占全中国的一半。凭借优良的营商环境、强劲的市场要求以及投资者对稳固收益率的偏好，上海将接着遭到投资市场的钟情。展望2022年，投资机构将愈加细分化，关于第一大化产业价格的能力将成为未来采购的要害。

回升

一线都市商办市场的回升有多重要素。

起首，供需两旺。除了供给量大增，一线都市在往日一年的吸纳量也创下新高。例如，北京商办写字楼全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租户整合面积腾退，以及中关村、望京、通州及石景山等地域受新加供给作用空置率上升外，其余最重要的商务区空置率均显露不同水平的下调。全年在强劲要求的推进下，空置率同比下调0.8个百分点。

一种实是是，一线都市在疫情时期受抑制或延迟的要求在2021年可以充分解放，北京TMT和金融产业合计奉献全年新租要求的60%，此中超六成来源头部公司。

在投资市场，北京全年成交总额超越600亿元，市场活泼度和流动性持续提高，第四季度最重要的成交有乐融大厦和鹏博士的两个数据中心名目。

仲量联行华东区投资与资本市场部总监孙翎指明，2021年下半年，上海商办市场的投资者关于另类投资名目的关心度提高。例如上海的张江板块在往日一年中，凭借有益的市场要求和子市场强盛的集群效应，大家都有六个产业买卖。买家最重要的来源当地和世界机构投资者，包括末端使用者和保障企业。

其次，在进行数字经济的时期背景下，高新技艺头部公司的扩张要求成为办公楼市场去化的最重要的能源之一。在深圳，大宗买卖市场成交总额突破两百亿元，最重要的买家为科技公司主，主导拉动产业型买卖。科技板块位列要求榜首，新租借要求占比为47.8%，此中9成以上来源科技互联网公司，其次是金融板块。

纵观深圳办公楼市场，在TMT与金融双核驱动和各产业多档次进行的根基下，2021年净吸纳量超130万平方米，达2020年的两倍以上。

最终，是境外资本活泼度的反弹。2021年商业地产投资市场全体回升，北京全年大宗成交总额超600亿元，该水准为往日五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。大宗买卖活泼度较上年有了显著提高，共录得近60笔成交，成交总额较上年上提35%。办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出卖的SK大厦。知名案例还包括博枫（Brookfield）采购悦荟万科广场。

仲量联行华夏区投资及资本市场营业负责人庞树东显示，后疫情时期，北京商业地产投资市场活泼度和流动性都获得明显提高。2021年底，仍有若干买卖处于谈判阶段。北京强劲的根本面加强了资本信心，估计2022年将有更多优质物业映入市场，市场买卖将更为活泼。

值得关心的是，房企融资渐趋迫切的当下，更多优质投资机会将解放上市，给资本提供了更多收并购的机会。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏指明，受新加供给持续高位及宏观政策调度对部分开发商资金流转的作用，估计未来一年市场全体出卖的写字楼名目会增添。从要求端来看，一方面，投资者一直在踊跃关心深圳写字楼市场以寻求价值适合的名目；另一方面得益于多重政策有利、链接国家内部外市场的都市进行平台以及良没有问题科技资产生态链，深圳不停迷惑着大批的写字楼自用型买家前来投资。随着市场上可售物业的增多，估计写字楼成交价值的谈判体积将在必定水平上变大，从而迷惑包括自用买家和投资型买家在内的购置要求。

正如世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚所指，投资者日渐关心买卖标的当前的租金回报水准与现款收入，并对名目运营方的资管能力提议更高请求。

另外，公募REITs的稳步推行将为以研发办公为主体的资产园区、仓储物流、数据中心和长租公寓等范畴产业提供更多的融资和退出通道，有望在2022年获得更多投资者的关心。

分化

同样皆是增加数量的市场供给，一线都市的新加供给水准、市场空置率、租金水准却显露了显著分化。

新加供给方面，与其它三个都市的增添趋向不一样的是，广州2022年虽然有约74万平方米的优质写字楼投入市场，但较2021年降低21%。

空置率方面，仲量联行数据显现，北京以内资TMT产业为主力的强劲市场要求推进名目迅速去化，全体市场空置率已规复至2019年末疫情前的水准。而广州空置水准被推升至五年以来的新高。2021年年末全体空置率达到11.9%，同比上升2.9个百分点。

租金方面，北京全市和五大焦点商圈租金水准均连续了三季度的上升趋向，规复至上年同期水准，区别为每月每平方米国民币337.6元和389.4元，环比上升1.7%和1.2%。但部分地域如燕莎、奥体及东二环仍有下行负担。

在上海，业主对市场信心加强，继而推进租金持续上升。2021年第四季度中央商务区租金环比小幅上升1.0%，同比增添1.7%。全年活泼的租借要求推进浦西中央商务区全体租金同比增添3.3%，而浦东中央商务区租金全年维持安稳，非中央商务区市场租金同比增添6.4%。前滩等板块租金体现尤为抢眼。

但在2021年四季度，广州商办写字楼租金环比下调0.7%，同比下跌1.2%。只是，平均租金在第四季度最初止跌回稳。

值得一提的是，源于ESG被广大关心，租户对绿色楼宇的要求攀升。2020年,57%的接受采访公司偏向抉择绿色楼宇。到了2021年，该占比上升至93%，而有17% 的接受采访公司以为能否是绿色楼宇将干脆作用租借决策。

世邦魏理仕探讨数据显现，在全中国最重要的的一二线都市，LEED验证楼宇的年去化速率在疫情暴发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3个百分点，而非LEED验证的楼宇则下调了1个百分点。世邦魏理仕以为，随着更多租户推进ESG计划，绿色楼宇的迷惑力将进一步提高。以上海为例，绿色验证写字楼的租金比无验证的高出20%。

2022年一线都市市场将持续放量。世邦魏理仕华北区顾问及买卖效劳办公楼租户部负责人张冀苏以为，短期看，随着疫情时期被抑制的要求解放完结和新加供给回落，2022年净吸纳量估计有所回落，但仍超出历史平均水准。在“十四五”规划推进下，数字经济、高精尖资产和现代效劳业的鼎力进行将推进市场要求多元化，注入来源新经济、新赛道的新力量。供需回归均衡以下，估计2022年全体市场租金将来会企稳，但个别子市场受新加供给聚集作用，租金仍有下行负担。

在全体市场的振动性和不确定性下，一线都市的办公物业持续成为投资者的偏好。在大宗买卖中，北京、上海投资型买家为主，广州、深圳则以自用型买家为主。

概括戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等多家机构的看法来看，短期内，金融效劳业、科技、寿命医学等仍将是市场要求的最重要的驱能源。展望2022年，一线都市甲级办公楼市场将接着受益于金融、科技、不业余效劳、零售等产业活泼的体现。尤其在上海，寿命科学产业以及不停进级的生产贸易类公司或将成为新的要求增添点。

领先进步生产业和新零售业等新经济产业将进一步带动全体要求，同一时间总部公司将在非中央商务区寻求独栋办公楼整租或投资机会。租金在短期内有望持续增添，但预测未来大批供给将制约租金增速，甚而带出下行负担。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）