乐居买房讯 陈天赐  近期频登热搜的多地烂尾楼业主强迫停贷事故，不但再一次将烂尾楼“维权难”推上风口浪尖，也激发部分网友对期房、预售制的质疑。对此，乐居买房专访了长久关心房地产产业的盈科律师事务所律师曹婷婷。

采访现场

强迫停贷有风险 破除合约需谨慎

7月14日，在“停贷事故”愈演愈烈的态势下，农业银行、建造银行、兴业银行等多家银行纷纷发表公告，回应按揭营业风险等难题，并显示业主单方面停贷会作用征信，暂未执行相干庇护举措。

关于烂尾楼业主来讲，假如终归钱房两空，还落得征信污点，真可算作“民间惨剧”。

对此，曹婷婷显示，依据日前公布的停贷告知书，可行发觉业主并没有署名或签名，内容还不涉及破除协议的相干条款，仅是与各部门、银行、开发商的沟通文献，因而不具备破除协议的出力，假如业主实质也无断供的话，不会组成违约。

同一时间，她还进一步给出了法律解释：业主在购房进程中会发生两个“协议”，一是与开发商之中的购房协议，二是与银行之中的贷款协议。在司法实践中，法院会先审理购房者与开发商之中的诉讼，接下来再审理与银好的诉讼。

也便是说，唯有在破除购房协议的根基上，才可发展贷款协议的破除，而二者都破除的购房者，则不需承受贷款返还义务。但假如未经法定程序破除与银好的担保贷款协议，购房者干脆向银行断供、强迫停贷，将要承受违约责任。

针对烂尾楼业主能否要向法院提议诉讼，曹律师也给出了本人的提议：“贸然断供的风险相当大，破除协议后，是否从开发商处得到退款也不容易确保。就日前曾经爆雷的这点开发商的经济情况和偿债能力而言，购房者胜诉后能顺利得到清偿的可能性非常小。”

在她看来，更要害的是相干部门是否在短时间内赐予烂尾楼业主政策帮扶，加大对房贷展期的政策扶持。由位置政府、看管部门和银行踊跃推进开发商加速其它地域、其它不良名目的产业处置，加速去储存发展资金回笼，多方推进停工的名目复工复产，终归实现交楼。

与此同一时间，关于少许还未交付，但经过客观现状等迹象，可行预见烂尾几率较高的名目，曹律师提议，假如购房者有确切证据声明开发商经营恶化，可行中止履行协议义务。关于已先期履行了多数支付义务的，可请求开发商提供有能力接着履行协议的担保或相干声明；开发商不行提供的，应尽快寻求看管部门的介入，及时对其发展看管，确保资金用于该名目的建造。

看管资金违纪挪用 业主维权更需重拳

7月14日晚，西安颁布新政，准确指明“商业银行违反预售资金看管合同，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付看管资金的，理当负责追回资金；没有办法追回的依法承受相应理赔责任”。

假如银行切实存留违纪举止，购房者应如何反应、料理？

曹婷婷起首列举了三类银行违纪运用预售资金的概况：

一是开发商应用本身的非看管账户收取房款，以达到随便支取的目的；

二是开发商针对工程施工、装扮装修等名目与总包、分包单位签定“阴阳协议”，经过其它第三方企业，从看管账户中违纪套取看管资金；

三是银行在实质审核资金时出了难题，看管部门未踊跃履行看管义务。

曹婷婷谈到，假如是第一个概况，购房者需增强法律意识，《商品房预售许可证》和《商品房交易协议》中都会列明名目的看管银行和看管账户，购房人要严刻依照协议约定将定金、首付、分期付款都移到开发商的看管账户，以庇护本人的资金不映入到开发商的非看管账户。

但她也直言，假如碰到后两种概况，单纯依托购房者本身不容易解决难题。因而，更须要本地房管部门严刻依照相干划定，对看管账户资金批复相干的文献和看管资金走势发展实际检查。

而假如确是银行在实质审核中未履行看管义务，则将涉嫌犯法犯罪，业主可行向公安部门报案，公安发展刑事立案后，侦查犯法审核的主体及犯法挪用资金的走势，可行追究责任人的刑事责任，并追回看管资金。

撤消预售路漫漫 资金存、取看管需“两手硬”

近年来，撤消预售制的声响越来越强烈。

在房地产产业快速进行时代，预售制可行帮助公司快速回笼资金，投入下一种名目的开发。但全部产业都不会永远处于上升渠道。一朝行情生变，开发商经营不利，预售制的弊端便显示出去：房企高盘活停滞、资金链分裂，拆东补西形成部分名目施工中止，延期乃至烂尾景象显著增添。

关于能否撤消预售制，相干部门和各界行家观点不一。曹婷婷以为，在日前房价调控、开发商资金负担较大的概况下，其实不是撤消预售制的好时机，由于会大大提高开发商的资金本钱、加大资金负担，可能导致更多公司破产，终归也将损伤购房者的利益。

她显示，如何在现存制度下，周转公司和产业，真实实现“保交楼、保民生、保稳固”才是解决难题的门径。

曹婷婷从预售资金的“存”和“取”两方面进一步提议解决方案。在预售资金“存进”银行账户时，可行参考建造单位按施工进度向施工单位支付工程款的形式，在购房者支付完首付款、存入看管账户今后，按揭贷款可由银行依据名目工程的施工进度按比重下发。这样，既确保了开发商具备必定资金发动名目，也可依据名目进度拨付资金，确保名目的顺利达成。

而从预售资金的“取出”而言，银行与看管部门的看管必定水平上有本人的有限性，假如可行让购房者参加到看管中，或许可行经过某种门径实时知晓资金的支出概况，将更有力地监督开发商合法合乎道理地运用资金，确保名目建造。“如许也能重拾广泛购房者对开发商、银行以及各看管部门的信心，实现房地产产业的良性进行。”曹婷婷说道。（完）