外界的疑虑是：万科为什么在全体行情如许差的概况下，着急将万物云推到市场？只是关于这样一种重要的打算，万科里面赫然经验了慎重的思考与权衡。

　　文｜ 李艳艳   编辑｜周春林

　　又全家物管巨头将要跨入港交所。

　　作为万科的“第二增添曲线”，万物云的到市场之路，只差临门一脚。

　　如没有不测，它将于9月29日在港交所买卖，依照日前的发售价值区间推算，其估值将介乎550亿港元~615亿港元之中。在港股到市场物管公司中，这一估值仅次于华润万象生活，也超越第一梯队的碧桂园效劳、保利物业等明星物企。

　　据招股书，万物云这次拟全世界发售1.17亿股股份，发售价为47.1港元/股~52.7港元/股，估计首次发布募资约54.97亿港元~61.51亿港元。不考量华夏中免、天齐锂业两家年内赴港双重到市场的公司，这将是港股本年范围第一大的IPO。

　　股价腰斩、市盈率砍半……到市场物企本年全体体现低迷，万物云的到市场窗口期其实不好，蛰伏好几年后抉择此时到市场，看起来也有些不划算。当前港股正值历史低位，物管估值“泡沫”破裂又撞上史没有前例的楼市调度，外界的疑虑是：万科为什么在全体行情如许差的概况下，着急将万物云推到市场？

　　昨年底宣告拆分到市场计划时，业内预期万物云或将得到超越2000亿港元的估值，有望追平万科A，现在这一数字仿佛已遥不可及。“情势所迫。”一位不想具名的头部到市场物管公司总裁对《华夏公司家》感叹称。盛筵难再，讲到底，“房地产产业回不去了”。

　　至于万物云到市场时机的抉择，他反倒感觉，“此刻上与今后上无多大差别。”市场仍在深度调度，并考验着各家房企的心思魄力及应对能力。暗夜之间，郁亮正好带领万科急行军。种种迹象表达，关于这样一种重要的打算，万科里面赫然经验了慎重的思考与权衡。

　　逆境到市场的风险

　　9月22日，万物云1.17亿股股票的全世界发售完毕，预期于9月28日推出发售价以及股票发售概况。招股结果日前还未终归确定，但据捷利买卖宝全新统算，万物云公布发售部分仅录得0.14倍的孖（ma）展，孖展金额为8809万港元。

　　孖展（英文为Margin）是港股新股申购的一个形式，即融资申购，向券商借钱，只需预期扣除费率和孖展利息，就能10倍、20倍甚而30倍贷款申购。相较于之前产业内预测的万物云公布发售孖展倍数为0.31倍，0.14倍的实质概况显著低于预期。

　　必定水平上，这也反应了市场申购意愿的低迷。另据市场信息，完毕公布发售后，万物云的发售价可能会定在49.35港元/股。这必定价隶属中位数偏下水准。

　　“差市场结交真友人。”三天前的9月19日，万物云正规打开全世界路演，企业董事长兼CEO朱保都在微信友人圈写下这样一句话。资本市场切实很“差”。港股的寒气，早已传导到每一种内地投资者身上。甚而在两天后，恒生指标数据干脆跌回到11年前。

　　细分到物管产业，也早没了两年前动辄三四十倍PE的高光。另外，单从全体市值来看，日前物管产业仅华润万象生活的总市值超出万物云。截止9月22日收盘，华润万象生活总市值约734亿港元，碧桂园效劳总市值约为472亿港元。

　　朱保全所说的“真友人”也已到位。这次IPO，万物云的基石投资者队伍涵盖淡马锡、瑞银资管、华夏诚通控股以及麾下的华夏国家所有公司混合全部制改革基金、润晖投资、高瓴麾下的HHLR基金及YHG投资、Athos资本等明星机构，基石投资金额约2.8亿美元。

　　联合过去物管公司的投资者概况来看，万物云此番阵容较为奢华。乐天者以为，有望在物业板块全体低迷之际，为企业和产业打上一剂“强心针”。华夏公司资本联盟副理事长柏文喜剖析以为，万物云到市场有助于改进物业板块的根本面，并增强市场对物业板块的关心。

　　万物云此时到市场，有益有弊。从资本市场和估值概况来看，未处在最好时机，有投资者担心，到市场后存留破发风险。但从物管产业进行逻辑和公司本身策略来说，到市场也适合企业长远进行策略，“有益于收并购的推行以及营业体积的进一步拓展。” 汇生世界融资总裁黄立冲称。

　　一位曾在头部房企负责IPO事项的员工对《华夏公司家》显示，物管板块作为房地产公司的“现款奶牛”，不但承载着稳固的现款流体现，也能在必定水平上缓和企业全体的流动性负担。本年，他经常听到同行讨论万科发债的信息。“稠密发债，也意指着更高的资金要求。”

　　在他看来，当前港股处于历史低位，加之市场氛围不好，万物云产业可能面对缩水。柏文喜则以为，日前还见不到产业转暖，万物云到市场至少有助于改进其资金根本面，并进一步提高万科的流动性。“全体上，利大于弊。”柏文喜称。

　　失去与获得

　　“短期和长久，野心和现实，切实都要考量，失去甚么，获得甚么，郁亮可能曾经想清楚了。”谈及万物云的到市场，一位不想具名的房企人员对《华夏公司家》称。往日两年，资本市场上的物业股估值迎接庞大振动，万物云付出了必定的机会本钱，但这种本钱也却非白白浪费。

　　脱胎于万科物业的万物云，是华夏首家业务收入过百亿的物业效劳企业。据弗若斯特沙利文的材料，按根基物管效劳收入计算，万物云2021年在华夏物业治理效劳市场中名次第一，所占4.28%的市场份额。这样一种“巨没有霸”之前屡屡被传到市场，但万科一直予以否认。

　　万科董事会主席郁亮曾屡次重申对高估值的警惕和恐惧，更直言怕资本市场把企业引导坏了。2019~2020年物管产业迎接到市场潮，不乏40倍以上的高估值，当时万科也一直被追问什么时候分拆物业板块到市场。郁亮回复：到市场会面对业绩负担，万物云仍是要先做好根本功。

　　2020年10月的媒体交流会上，郁亮初次准确显示“万科物业会到市场”。但万科物业的野心不小，它想区分于惯例物业企业，将本人包装成全家科技企业。在他眼中，未来万科物业营业有机会达到千亿级市值。2021年6月，郁亮又称：万物云要作为都市效劳商去敲锣。

　　2021年11月5日，万科正规官宣万物云分拆及赴港到市场计划。“日前万物云在住宅效劳、商写效劳、都市效劳三方面均已表现良好进行势头，企业以为到市场时机老练，董事会已审议经过，下一步将提请股东大会审议。”彼时，万科方面回应万物云到市场时机难题时称。

　　往日一年来的市场境况，已不行支撑万物云的千亿市值“理想”。为了稳固市场预期，万物云须要也必需讲出新故事。包括郁亮在内的万科治理层屡次重申，万物云抉择在这种时刻分拆，是考量到今日它已成为一种都市效劳商了，而非是一种惯例物业效劳商。

　　迄今为止，一种第一大也最显著的机会显露在两年前，也即“物管到市场元年”。郁亮显示，虽然估值较2020年高点已显著回落，但日前到市场时点比2020年更适合，由于此刻的市场估值更趋于理性，“而在一种理性的资本市场中，才能真实赐予公司一种适当的定价”。

　　本年以来，物管产业估值接着回调。中物研协数据显现，截止8月末，59家到市场物企市盈率均值初次跌破10倍，仅剩8倍。这没有疑是个悲观的预期要素。受房地产产业下行情绪持续蔓延，物管产业遭到必定牵连，但即便在这般背景下，产业聚集度仍在进一步提高。

　　关于逆境以下万物云的到市场话题，本年8月底举办的2022年万科中期业绩会上，郁亮做出全新表示。他解释称，万科分拆万物云非是“卖猪仔儿”，叫个好价格把它卖掉，却是期望经过到市场，得到很大的进行体积。

　　“咱们不在意短期市场的估值，更看重经过资本市场扶持能够获得长久进行，以及与开发营业的协同。”郁亮称。一位熟悉万科的人员显示，一方面，到市场位置切实是日前万物云所需；另一方面，在万科成为“城乡建造与生活效劳商”的转行之路面上，“都市效劳商”万物云的效用正好着重表现。

　　科技成色几何

　　放眼望去，产业龙头有各自的业务形式。

　　碧桂园效劳估值曾达到2000亿港元，并从范围出发触及科技化效劳；华润万象生活凭借着“物管+商管”的组合，兼顾了范围和效能；正好排队到市场的龙湖智创生活，也将连续华润万象生活的形式，用龙湖天街培养出去的商管能力，稳住根本盘。

　　2021年10月，进行历程可追溯至32年前的万科物业更名为“万物云”，其营业涉及社区效劳、商企及都市效劳和AIoT及BPaaS解决方案效劳三大板块。此中，商企效劳品牌“万物梁行”的年收入曾经做到超越60亿元，被朱保全以为是最有可能成为万物云“第二曲线”的营业。

　　与其它专注住宅效劳的物业治理有所不同，万物云近年来发动了平台化进行策略，建立了Space、Tech和Grow等营业模块。朱保全曾显示，未来万物云全部板块全能独立到市场。

　　跟随“都市效劳商”的规划设想，万物云正好效劳于全个都市。万物云三年“百城策略计划”也在一步步贯彻，万物云城集中在国家内部各大焦点都市群，以武汉、西安、成都、重庆、青岛、郑州、济南7个要点都市为主，落地100个都市效劳名目。

　　营收层次，据招股书，2021年，万物云营收达到237.05亿元，和日前港股到市场物业企业比较，仅次于碧桂园效劳。此中，前述三大营业板块的2021年营收区别为131.61亿元、86.93亿元和18.50亿元，占比区别为55.5%、36.7%和7.8%。

　　科技是万物云的要紧标签，也是其新营业可以高效运行的根基。万物云首席科学家丁险峰当前接纳采访时显露，万物云自2015年最初，就在数字化方面不停加大投入，每年的投入以亿元为单位，况且也有个相对巨大的研发队伍。

　　日前来看，万物云把募集资金最重要的用在新营业的尝试方面，也便是招股书所言的“聚集浓度策略”和“万物云街道”形式。万物云在2018年提议“都市管家”概念，万物云街道经过策略性抉择街道，将把管物业和设备同社区、商企和都市体积联系起来，以实现协同运营。

　　招股书显现，2019年至2021年，万物云的毛利区别约为24.68亿元、33.65亿元、40.20亿元，毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。在头部物管公司中，这一数据处于中下游。

　　关于万物云的低毛利率运营形式，朱保都在本年3月的万科年度业绩会上做过解释。他说，已到市场物企大概分为两个阵营：一类是毛利率在15%左右，一类是毛利率在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从剖析师汇报看，15%是一种合乎道理区间。“物业效劳是民生产业，相信关连远比毛利率要紧。另外在商业范畴，全部协议缔约皆是在消费者能接纳的毛利根基之上实现的。”