文丨读懂财经

第一轮抢地往日不到3个月，两次供地又拉开了序幕。

截止8月4日，没有锡、厦门、长春曾经达成第两次聚集供地。实质上，厦门、长春早在6月就已达成两次供地。

从厦门、没有锡这次供地结果来看，土拍市场一改之前的疯狂，一切全在向着看管预期的方向进行。

厦门：11宗土地，总建筑面积超145万平方米，合计揽金344.05亿元，平均溢价率26%。作为对照，第一轮总建筑面积54.27万平方米，溢价率34%；

没有锡：23宗土地，总建筑面积221.63万平方米，成交总额262.24亿元。比较第一轮多块地刷新地价记录，这次土地溢价率显著收窄。

加大土地供给、溢价率走低，对那一些有钱的大房企没有疑是好信息，他们可行更从容地补储存。但日前看，招商蛇口、华润置地等稳健的头部大房企仍一没有所获，甚而全没有显露在没有锡拿地名单。

原因还不难了解，招商蛇口、华润置地等头部大房企，上半年拿地出售比均大幅超越看管划定的40%。这导致他们在面临廉价土地时，还不得不放缓拿地节拍。

看管正好没有死角地堵上漏洞，然后，不论是大房企仍是小房企，低杠杠房企仍是高杠杆房企，都不可能经过短期聚集拿地，加杠杠迅速扩张范围了。

鼎力无奇迹，这也不是最悲催的。第一轮聚集供地中，大范围拿了高价地的房企，也只能打碎牙往肚子吞了。

/ 01 /两次供地拉开序幕，供给加大、溢价走低

持续走高的地价，曾经成为房企、投资人、购房者全在密切关心的核心。

早在6月10日，厦门就扣动了两次聚集供地的扳机。11幅宅地，总建筑面积超越145万平方米，起拍总价达274.3亿元，均采纳“限房价、限地价、竞配建”形式出让。终归，11宗地块悉数成交，合计揽金344.05亿元。（读懂君注：长春两次供地再次遇冷，30%土地流拍，本文按下不表）

8月4日，没有锡也达成了两次聚集供地。23宗地，总出让面积123.24平方米，总建筑面积221.63万平方米，总起拍价253.4亿元，均采纳“限地价+摇号”形式出让。终归，23宗地成功拍出22幅，1幅流拍，9幅地块映入摇号程序。成交总金额约262.24亿元。

从厦门、没有锡第二轮聚集供地数据可行瞧出，较第一轮有了两个明显的浮动。

其一，供给面积大幅增添，焦点地域的优质地块大幅增添。

此中，厦门第一轮供地出让5宗地，总建筑面积54.27万平方米，第二轮新加6宗地，总建筑面积新加90.73万平方米。

没有锡则较第一轮供地，新加7宗地，出让面积新加32.05万平方米，出让建筑面积新加51.67万平方米。

从地域看，没有锡23宗地中，经开区1宗、滨湖区3宗、锡山区4宗、梁溪区4宗、新吴区4宗、惠山区7宗。此中，焦点地域梁溪区、锡山区的供给量较第一轮区别增添3宗地和2宗地，焦点地域供给进一步加大。

其二，土地溢价率较第一轮收窄，没有锡映入摇号程序的地块显著降低。

厦门第一轮平均溢价率达34%，第二轮则收窄至26%。

没有锡第二轮聚集供地中除映入摇号步骤的9宗地块，剩余13宗地块中，金融街竞得的锡山区XDG-2021-50号地块溢价率最高为13.21%，溢价率最低为0%。

比较以下，没有锡初次聚集供地平均溢价率就多达12.4%，此中住宅地最高溢价率20%、最低6%。成交的16宗地中，除新吴区XDG-2021-15号地块，其余住宅地均映入竞租借住房建筑面积或现场摇号阶段。

映入摇号程序的地块显著降低，这意指着，第二轮参加竞拍的房企变得愈加“理性”，并没有疯狂抢地，抬高溢价。

可行瞧出，不论厦门仍是没有锡，两次聚集供地中优质土地大幅增添，但全体溢价率显露了显著下调。

这背后的焦点原因是，趋严的限价体制及收紧的融资政策，让房企在拿地时较此前要愈加谨慎。比如，拿地出售比不行超越40%，房企一朝拿地无利润甚而损失，第二年出售范围都会收缩。这大大束缚了房企高溢价、大范围拿地的手脚。

/ 02 /招商、华润没了踪影，大房企也没了优势？

没有锡作为长三角的要点都市，是头部房企的必争之地。奇怪的是，在第二轮聚集供地中，具备资金优势、品牌优势的招商、华润、万科等头部房企，却无显露在拿地名单中。招商、华润虽参加了厦门聚集供地的竞拍，但终归也一没有所获。

理论上，没有锡第二轮聚集供地，土地溢价率低、优质土地多，招商、华润、万科应当愈加踊跃“抢”地才对，但为何无去拿地呢？

这就要从之前的新规提起。看管请求房企拿地出售比不超40%，超越40%就会被节制融资。详细可参考《拿地金额不得超越出售额40%，“新政”精确打击了谁？》

招商、华润、万科源于前两年拿地普及相比“佛系”，导致本年上半年土储告急，不得适中幅提升拿地金额。

依据克而瑞证券数据，上半年招商和华润招拍挂拿地出售比区别为51%和50%，远远超出看管限定的40%。这也不算其在收并购市场拿地。依照看管请求，招商、华润下半年的拿地力度将来会大大下调。

而万科招拍挂拿地出售比，2021年上半年尽管唯有35%，但经过收并购拿到了多块土地。比如，采购了蓝光进行的没有锡和骏房地产局限企业53.17%股权，接盘了中国美满位于南京江宁的孔雀城上元府名目等等，万科真正的拿地出售比恐怕远远超越40%。

这也是为何，在没有锡第二轮供地中，这点经营稳健的头部房企全没了身影。那末，这能否意指着这点资金十足的头部房企，在和中小房企的竞争中就没了优势呢？

谜底能否定的。终归，这点资金充足的头部房企，融资利率普及唯有4%左右。融资本钱唯有高杠杆房企的一半，有益于下降公司本钱、增厚利润率。另外，资金充足的头部房企，产物具备更没有问题声望，末端出售也会有必定议价权。

可是，资金十足的房企相较于资金吃紧的房企，资金优势差距会大幅收窄。

详细看，尽管央企、国企及个别头部房企，经营杠杠不高、融资利率较轻，但40%的拿地出售比，下降了低杠杠房企的资金优势。

说白了，看管的态度是，不论你有多少钱，都别想经过短期聚集拿地，加杠杠迅速扩张范围了。这也意指着，具备资金优势的房企，短期迅速提升市场所占率的逻辑在弱化。长久看，不论是大房企仍是小房企，低杠杠房企仍是高杠杆房企，都不会重现出售额三五年翻几倍的奇迹了。

/ 03 /从房企退地，看后期土地市场走向

假如说，厦门、没有锡土地市场降温不过两座都市的数据，不行代表全个市场走势。那咱们无妨来换一种方位瞧瞧土地的高溢价是否持续。

杭州作为首次聚集供地中的当红炸子鸡，土拍后，滨江团体董事长直言，在杭州拿的土地，努努力利润率可行做到1%至2%。

近期，宋都股份愈是宁愿赔掉5000万元确保金也要退地。换一种说法，便是宋都股份在杭州拿到这块地后，冷静下去用心算了算帐，损失超越5000万元，因而，公司咬咬牙哪怕赔掉确保金5000万元，也要退地。

更要命的是，宋都股份2020年的净利润唯有3.5亿元，一块地甚么全没干就把一年净利润的1/7搭进入了。

可视之前全个土地市场曾经疯狂到了何种水平。假如这种趋向不改变，依据拿地出售比不超越40%的准则，这点公司范围就会越干越小，更别提增添拿地了。

另外，少许位置政府对两次聚集供地的政策也发展了修改。以杭州为例，采用公司资质+建造方案的评分制，此中公司资质100分（经济实力30分、技艺资质35分、开发业绩25分），素质方案100分（建筑技艺30分、公共配套44分、工程保修6分、全装修准则20分）；全体溢价率上限由30%调度为20%，此中竞素质试点地块的溢价率上限为10%。

容易来讲，杭州两次聚集供地的准则，便是邀请产物力强、财务稳健且全体概括优势强劲的头部房企来拿地，多数负债高的中小房企则会被拒之门外，全体的竞拍溢价率上限也有所下调。

其它聚集供地都市的土地政策也全大同小异，其终归的目的便是土拍竞争降低、土地价值下降，起到稳固楼市的效用。政策对房价、以及公司融资政策的节制，全在逼迫房企在拿地时，较往日要愈加谨慎。这样一来，随着土地热度渐渐降温，也将推进房企的利润率维持在一种合乎道理水准。

但那一些在第一轮聚集供地中，大范围拿了高价地的房企，也只能打碎牙往肚子吞了。

假如你喜爱这篇文章，可在摩尔金融APP或摩尔金融官方网络moer.cn见到更若干股、盘面走向剖析及投资技艺，也可在全球微博、微信公众号、今天头条上搜索摩尔金融并关心。