记者｜张子怡

仅从财务数据看，招商蛇口在上半年交出一份非常可以的成绩单。

8月24日，招商蛇口发表2021年上半年中报，汇报期内，企业营收达446.57亿元，同比增添83.62%；归母净利润42.51亿元，同比增添365.32%；扣非净利润约为28.04亿元，同比增添279.02%；经营运动发生的现款流量净额约27.73亿元，同比增添192.75%。

汇报期内，企业累计实现签约出售面积770.22万平方米，同比增添54.88%；累计实现签约出售金额1769.76亿元，同比增添59.85%。

关于上半年业绩大涨，招商蛇口解释称：企业房地资产务结转范围同比大幅增添；以企业万融大厦、万海大厦两处资产园物业作为底层产业的蛇口产园REIT(基金代码 “SZ.180101”)作为第一批根基设备公募 REITs 之一成功到市场，发生税后收益 14.58 亿元。

招商蛇口优秀业绩背后的难题在于：近三年，企业营收同净利润的增添其实不平衡。

财务数据显现，2019年上半年招商蛇口的业务收入为166.87亿元，2020年同期为243.2亿元，到本年上半年接着创下新高。

归母净利润方面，2019年上半年招商蛇口的净利润为48.98亿元，2020年同期为9.13亿元，同比下降81%，到本年，招商蛇口的净利润大幅提高。但倘若同2019年比较，净利润仍有下降。

值得注意的是，招商蛇口的净利润有三成是发行公募REITs带来的效果，是否持续仍需观看。

在拓展土地储备方面，招商蛇口体现得仍非常踊跃。

中报显现，企业上半年累计获取土地63幅，新加土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，权益面积560.32万平方米。

土地支付款上，招商蛇口包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅名目的土地本钱权益支出为496.65亿元，住宅开发名目权益出售额950.16亿元。

招商蛇口称，“新获取的名目中，85%的名目预期能够实此刻年内开盘，对年度出售指标完成增加保证。投资的都市紧紧围绕一二线焦点都市，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投资比重超越60%，或位于东部沿海经济强盛地域，或处于中西部内陆省会都市，或为城市进行焦点圈都市。”

到处拿地投资的背后要有雄厚的资金作为扶持。

从三道红线来看，招商蛇口剔除预收账款后的产业负债率60.26%，未剔除预收账款的产业负债率69.45%，净负债率34.74%，现款短债比1.35(依据看管请求，在计算总产业、净产业等科目时，剔除了2020年8月后发好的计入全部者权益的永续债券)，并没有触及三道红线，隶属绿档公司。

作为绿档房企的招商蛇口，有一个令人诟病的难题是其永续债越来越多。

永续债尽管本质是债务，但可行计入全部者权益中，假如房企经过永续债融资，可行实此刻不增添负债的概况下得到资金。永续债并未准确的还钱期限，其利息本钱却其实不低。

在A股到市场房企中，招商蛇口是永续债范围第一大的全家。数据显现，企业2020年年末永续债为204.74亿元，2018年和2019年年末区别为70亿元和190亿元。

招商蛇口2018年发行两笔的永续票据，一笔7亿元利率达5.27%，另一笔13亿元利率达4.8%，当年招商蛇口的概括资金本钱为 4.85%，永续债的资金本钱其实不廉价。

公布市场发售的永续债其实不是招商蛇口永续债主力军，来源信托机构提供的永续债贷款才是。

2021年4月，中原信托先后向招商蛇口提供了71.82亿元的永续债贷款；2020年12月，中原信托向招商蛇口提供了5.01亿元的永续债贷款；2019年5月招商蛇口从华润信托得到40亿元永续债贷款，统一年9月至12月，企业又与陆家嘴信托获得74.28亿元永续款，以后企业偿还了陆家嘴信托7.2亿元的投资本金。

招商蛇口2021年上半年中报显现，截至6月30日，招商蛇口的永续债余额曾经达到280.6亿元，支付的永续债息近6亿元。

信托向来是高本钱资金，招商蛇口的永续债中，来源信托机构的永续债高达65.5%。那末，招商蛇口经过永续债下降杠杆和负债，而为之付出的利息代价能否过于高昂也将成隐忧。